내집마련을 위해 모기지를 신청할 때는 재정능력을 충분히 증명할 수 있는 각종 자료들을 꼼꼼히 준비하는 것이 중요하다. <사진출처=budgeting.thenest.com>

누구나 내집마련의 꿈을 꾼다. 아마도 인생에서 가장 큰 비용이 들어가는 것이 주택 구매인 만큼 구매 과정에서도 신중함이 필요하다. 주택을 구매할 때 대부분의 사람들은 모기지를 대출받게 된다. 구비 서류도 많고 거쳐야 할 단계가 복잡하지만 미리 준비사항을 꼼꼼히 따져보고 점검하면 한결 수월해질 수 있다. 모기지 신청에서부터 준비 서류, 클로징까지 모기지의 단계별 절차에 대해 알아본다.

■ 사전승인 및 모기지 신청
구매하고 싶은 주택이 있다면 모기지 기관에 모기지를 신청하기에 앞서 모기지 대출 능력을 검증받는 사전승인(Pre-approval) 단계를 거치는 것이 좋다. 사전 승인에서는 자신의 크레딧과 융자 기관으로부터 대출을 약속하는 서한을 받게 되는데 모기지 신청자가 얼마짜리 집을 구매할 능력이 되며 모기지는 얼마나 대출받을 수 있는지 알려준다. 주택 판매자는 사전승인 단계를 거친 주택 구매 희망자로부터 주택을 구매할 의사가 있다는 신뢰를 얻게 된다.

모기지를 신청할 때는 다음 사항들을 점검하는 것이 필요하다. 먼저 어떤 모기지 상품을 선택할 것인 지부터 결정해야 한다. 모기지는 대개 15년과 30년이 있으며 15년 고정 이자율은 30년 고정 이자율보다 0.25~0.5% 정도 낮기 때문에 상환 기간 동안 이자율이 줄어든다. 자신의 월수입에서 모기지 상환액이 40%를 넘지 않는 선에서 이자율을 고려해 자신에게 맞는 모기지를 선택해야 한다.

다운페이먼트는 주로 주택매매가격의 20%를 낸다. 만약 이보다 적은 다운페이먼트를 내게 되면 PMI(Private Mortgage Insurance)에 가입해야 한다. PMI는 모기지 대출자가 제때 모기지를 갚지 못하는 경우에 대출기관을 보호해주는 보험이다.

요즘에는 온라인 웹사이트에서 쉽고 간편하게 모기지를 신청할 수 있다. 미국 내 8대 모기지 업체들은 모기지 신청 웹사이트 www.guaranteedrate.com에서는 모기지 상품 선택부터 크레딧 체크, 자격 여부 승인까지 한 번에 가능하다.

■ 모기지 신청에 필요한 서류
모기지 대출 기관들은 이전보다 더욱 엄격한 기준을 적용하고 있으며 대출자에게 더 많은 서류를 요구하고 있다. 무엇보다 수입능력과 자산 등 자신의 재정능력을 확실하게 증명할 수 있는 서류를 철저하게 준비하는 것이 중요하다.

▲수입 증명서: 모기지 기관들은 급여명세서(페이스텁)와 W-2폼과 같이 월수입과 연수입을 증명할 수 있는 서류를 꼼꼼히 따진다. 이러한 서류들은 최근 것이어야 하며 페이스텁은 대개 1~2개월분, W-2폼은 최근 2년 치가 요구된다.

▲계좌 내역 및 소득세 신고서: 모기지 신청자는 지난 30일간 은행 계좌 내역을 반드시 제출해야 한다. 예전에는 자영업자들에게만 요구되던 소득세 신고서도 요즘은 모든 대출자에게 의무사항이 됐다.

이와 함께 연방 국세청(IRS)의 4506-T 양식에 사인해야 한다. 대출기관은 이 양식을 통해 IRS로부터 대출 신청자의 세금 신고 내역서 사본을 직접 받아볼 수 있다. 이는 문서 위조나 조작 등을 방지하기 위한 것이다.

▲사업체 소득보고서: 자영업자에게는 IRS에 소득을 신고할 때 첨부하는 서류 중 하나인 손익 계산서(Profit or Loss From Business)를 요구하는 경우도 있다.

▲렌트 수입: 만약 별도의 렌트 수입이 있다면 세금 보고시 포함시킨 렌트 수입 내역서를 제출해야 한다. 만약 모기지 신청과 같은 해 건물을 팔았다면 과거에 받았던 렌트 체크와 체크가 입금된 은행 거래 내역서를 제출해도 된다.

▲거주 주택의 매매 계약서: 현재 살고 있는 집이 팔린 경우에는 매매 계약서 사본을 제출해야 한다. 기존 거주하던 집의 판매 대금이 새로 구입하는 집의 구매 자금의 일부로 사용되는 보통의 경우 융자 기관은 첫 번째 집의 클로징 내역서(HUD-1 Settlement Statement) 제출을 두 번째 집에 관한 융자 승인 조건 또는 클로징 조건으로 요구하므로 두 번째 집의 클로징 이전에 이를 제출하여야 한다.

한편 모든 서류들은 60일후 만료되기 때문에 그 이전에 발급된 최근 서류를 준비해야 한다.

■ 클로징 단계
모기지 약정 서신을 발급받은 후 클로징 준비는 서신에 나와 있는 내용을 바탕으로 이뤄지므로 준비 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 클로징을 빠른 시일 내 마감할 수 있다.

클로징이란 계약을 마무리 짓는 일로서 대금을 결제하고 소유권 양도서와 열쇠를 주고받는 절차를 말하며 이때 클로징을 전문적으로 다루는 타이틀 업체 직원의 주관 하에 이뤄진다. 모기지 약정 서신에 명시된 조건이 모두 이루어진 이후에 주택 판매자와 구매자가 모두 참석한 클로징에서 모기지의 설정에 필요한 서류 등의 교부와 대출금의 집행이 동시에 이루어진다.

이 단계에서 클로징 비용이 발생하는데 대개 주택 감정 비용, 신청비, 타이틀 비용, 타이틀 보험비, 크레딧 리포트 비용 등이 포함된다. 파인 모기지의 제임스 전 사장은 “안정적인 월수입이 있고 W-2를 받는 고용인이라면 고정 이자율을 받는 것이 현재로서는 유리하고 어느 정도 재산 규모가 있고 그동안 소득신고가 철저하게 되지 않은 자영업자라면 변동 이자율을 선택할 것을 권한다”며 “집을 먼저 알아보고 모기지 신청 절차에 들어가면 늦을 수 있기 때문에 미리 모기지 기관에서 상담을 받아보고 대출 가능 규모 등을 미리 진단해보는 것이 좋다”고 전했다.

<김소영 기자>