김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스펙션(Home Inspection)은 육안(Visible Observation)으로 확인 가능한 주택문제와 결함들을 검사하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 뉴욕주도 접근이 가능하고 육안으로 확인할 수 있는 부분에 관해 검사하고 그에 관한 보고서를 작성하도록 규정하고 있다.

육안으로 확인할 수 없는 사항들은 각 인스펙터가 가진 전문성과 경험, 그리고 각종 측정 전문장비를 이용한 검사방법을 통해 검사한 다음 그 결과를 보고서에 나열하되 사용된 도구와 도구가 표시한 수치 등을 아울러 기록하기도 한다.

전문성과 경험 그리고 첨단장비를 가지고 최선을 다하여 검사하나 의심이 가는 곳을 해체하고 그 속을 들여다보지는 않기 때문에 문제에 대한 명쾌한 답을 줄 수 없는 경우도 종종 있다. 이는 내과의사가 대장이 의심스럽다 하여 확인을 위해 절개를 하지 않듯 인스펙터들 또한 이와 유사한 한계성을 가지고 있음은 물론이다.
인스펙터들은 앞서 언급한 대로 육안으로 확인된 문제 혹은 결함을 사실 그대로 보고서에 언급하되 기술적 평가(Technical Evaluation)까지 내리지는 않는다.

아울러 해체가 아닌 뚜껑(Cover)을 열 수 있는 배전반(Main Electrical Panel)등은 그 내부 검사가 가능하기 때문에 이는 예외사항으로 간주될 수 있다.
일반적으로 인스펙터들이 지향하는 요소들이 있다. 여기서 지양한다는 뜻은 인스펙션의 범위(Scope)를 벗어나지 않으면서 그러한 요소들을 보고서에 언급하지 않는다는 것을 의미한다.

인스펙터들은 마치 점쟁이처럼 그 수명이 얼마나 남았는지 구체적으로 나열하지 않는다. 예를 든다면 지붕널, 사이딩, 혹은 보일러나 온수기의 수명이 구체적으로 얼마나 남았는지 하는 것들이다. 만일 녹슬었다던지 썩었다면 그것의 ‘수명이 다하고 있다(The end of life)’는 보고서를 작성하되 구체적으로 수명이 언제까지 인지는 명시하지는 않는다.

만일 어떤 것이 고장이 났다면 고장났다고 명시하되, 왜 고장이 났는지 어떻게 고쳐야 한다든지, 아니면 수리비는 얼마나 드는지 등을 보고서에 나열하지 않는다. 즉 검사소견과 수리는 서로 다른 전문분야이기 때문이다. 이는 내과의사의 진단과 외과의사의 수술이 분리되어 있는 이치와 같다. 따라서 확인된 결함에 대한 수리 등은 그 분야의 전문가에게 문의할 것을 권고한다.

많은 주택 바이어들이 오해하고 있는 것 중의 하나는 인스펙션이 위법사항(Code Violation)에 대한 사항까지 포함하고 있는 것으로 생각하고 있다는 점이다. 인스펙션은 주택이 현재 가지고 있는 문제와 결함을 지적할 뿐 어떤 것이 위법사항임을 명시하지는 않는다.

또한 찾아낸 문제점에 대한 추측 설명이나 소견의 구체적 명시 또한 지양하는 사항 중의 하나다. 한 예로 대부분의 지하실은 대체로 실내공사를 한 후 생활공간으로 사용되고 있다. 그리고 지하실은 과도한 습기문제 혹은 누수문제 또한 많은 곳이기도 하다.
지하실 벽(Dry Wall)에 습기가 많다고 해서 벽면 뒤 콘크리트 기초 구조물에 균열이 생겨 물이 새고 있다는 식으로 보고서를 작성하지 않는다. 이는 지하실이 글자 그대로 지면 아래에 건축되는 관계로 콘크리트 벽면에 과도한 습기가 발생할 수 있고 이로 인해 기초 구조물 가리개 역할을 하는 벽면에 또한 습기가 쌓일 수 있기 때문이다.
간혹 누수는 아니더라도 과도한 습기 때문에 지하실 마루바닥에 물이 고이는 경우도 있다. 이와 더불어 종종 마치 누수현상과 같은 문제점으로 오인되는 것 중의 하나는 벽안에 수도관이 있는 경우 여름에 차가운 수도관 표면에 더운 습한 공기가 흡착하면 결로현상이 생기는 고로 여기에서 떨어지는 물방울이 쌓여 마치 벽면에서 물이 새는 것으로 착각하는 경우도 있다.

경우에 따라서는 중앙냉방을 위한 냉공기 수송관(Duct)에 단열재를 사용하지 않아 역시 결로현상이 발생할 수 있기 때문에 지하실 벽이 젖어 있는 경우 인스펙션 보고서는 젖어 있는 상황을 언급하되 이에 관한 추측기사를 쓰지 않는다.

간혹 보고서에 지적된 문제에 대해 보증하는 식으로 쓰는 것 혹은 적합성, 효율성에 대한 언급을 자제한다. 아울러 미적인 사항은 단지 취향의 사항일 뿐 미적이 조화가 어울리지 않는다고 해서 그 자체가 결함을 의미하지 않기 때문에 이 또한 언급하지 않는 것이 상례다.

종종 바이어들이 사고자 하는 집의 가격이 적정한지 구입할 만한 집인지 인스펙터에게 문의하는 경우가 있다. 주택가격 산출은 주택감정평가사(Appraiser)를 통해 얻을 수 있으며 인스펙터는 문제와 결함을 지적할 뿐 바이어의 구입여부에 관여하지 않는 것을 원칙으로 하고 있다.

인스펙션을 하다보면 부엌 레인지(Range)등이 작동하지 않는 경우가 있다. 인스펙터들은 작동하지 않으면 작동하지 않은 것으로 명시할 뿐 조작하여 강제로 작동시키지 않는다. 이는 예기치 않은 사고로 비화될 수 있고 강제작동으로 오히려 상태를 악화시킬 수도 있기 때문이다.