매매수요가 늘고 가격이 오르면서 주택 시장이 활발해지고 있다. 뉴욕부동산위원회(REBNY)에 따르면 올 봄 뉴욕시 주택 거래 수는 총 1만12채, 평균 거래 주택 가격은 80만5,000달러로 각각 전년 동기 대비 11% 올랐다. 2007년 이전 수준으로 아직 회복한 상태는 아니지만 갑작스러운 회복세에 이미 일부 지역에서는 바이어간 경쟁이 심화되고 있다. 모기지도 매주 상승세를 보이고 있어 이 같은 경쟁은 앞으로 계속될 전망이다. 바이어들이 주택 구입과 관련, 반드시 챙겨야 할 사항들을 알아본다.

■융자 신청 후 우편으로 받는 서류들
주택을 구입하고 융자를 신청하게 되면 렌더(Lender, 대출기관)로부터 몇몇 서류들은 전달받게 된다. 그 중 하나가 어프레이절 노티스(Appraisal Notice)다. 이 서류는 주택 감정에 대한 통지서로 융자신청자가 감정을 할 권리가 있음을 알리는 것이다.
PMI(Private Mortgage Insurance) 안내문은 다운 페이먼트가 20% 이하일 경우 받는 서류다. 주택구입시 융자액수가 집값의 80% 이상일 경우에는 PMI에 가입해야 한다.

융자 양도에 대한 공지문(Transfer of Servicing Disclosure Statement)은 렌더가 다른 렌더에게 차후 해당 융자 케이스를 매각할 수 있다는 내용의 서류다. 융자 신청자는 이같은 공개 서류를 받을 수 있다. Truth in Lending Statement는 융자 서류에 사인하기 전에 융자 수수료와 융자액, 총 페이먼트, 융자수속 비용 APR(Annual Percentage Rate) 등이 명시된 서류다. 최종 클로징 비용과 융자 신청에 들어간 모든 비용을 기록한 Good Faith Estimate of Settlement Costs도 있다. 감정비와 크레딧 리포트, 수속비 등에 대해 명시돼 있으며 에스크로가 끝난 후에 받을 수 있다.

■정보 공개서(disclosure)
정보 공개서는 주택 구입시 바이어가 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 서류다. 정보 공개서(disclosure)라고 불리는 이 서류는 셀러 측에 의해 작성되는데 건물의 상태와 집 주변 환경에 대한 정보를 담고 있다. 주택 가치에 영향을 줄 정도의 사항이 있다면 셀러는 이를 주택 매매 때 바이어 측에 꼭 공개해야 한다.

정보 공개서에는 건물 구조나 설비와 관련된 항목으로부터 인체에 영향을 줄 수 있는 물질이 주택에 포함됐는지, 건물 사용에 제한되는 지역권 등이 설정됐는지, 적절한 허가 없이 증개축이 실시됐는지 등에 이르기까지 건물과 관련된 항목들이 포함된다.

건물이 위치한 지역이 지진이나 홍수 등 자연재해 발생지역에 속했는지 등 셀러가 파악하기 힘든 사항은 전문 업체를 통해 보고서를 작성해서 바이어 측에 전달하기도 한다.
정보공개 의무는 셀러 뿐 아니라 주택 매매에 관여하는 부동산 에이전트에게도 있다. 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 모두 주택 안팎 접근이 가능한 지역의 상태를 공개서에 기입해서 바이어 측에 전달해야 한다.

■바이어 비용 견적서
바이어 비용 견적서는 주택 구입 때 바이어가 챙겨야 하는 필수 서류다. 그러나 주택 구입 계약서에 포함되는 것은 아니다. 바이어 비용 견적서에는 홈인스펙션 비용, 주택 감정 비용, 서류들의 이전 수수료(transfer fee), 다운 페이먼트, 클로징 비용, 재산세 및 주택 보험료 선납 비용 등이 포함된다.

견적서는 주로 렌더, 에스크로 업체, 또는 부동산 에이전트 측이 작성하는데 주택 구입 때 바이어 측이 지불해야 하는 모든 비용을 포함해야 한다. 바이어 측의 주택 구입비용 중 일부는 셀러 측과 합의를 통해 셀러 측이 부담하는 경우도 있다. 바이어는 주택 구입 필요자금을 차질 없이 준비하기 위해 바이어 측이 일반적으로 지불하는 전체 비용을 이해하고 있어야 한다.

■컨틴전시
컨틴전시(contingency)는 바이어가 사전에 파악하기 힘든 조항에 대해 위험부담을 줄이고 안전하게 주택을 구입할 수 있도록 보호하는 조항이다. 바이어가 융자를 받지 못해 주택 구매 계약을 취소해야 할 상황일 때 바이어의 손해를 막는 역할을 한다. 컨틴전시는 주택 구매 계약서 중 일부로 바이어 측의 주택 대출과 관련된 컨틴전시와 홈 인스펙션과 관련 컨틴전시 등이 있다.

계약서에 컨틴전시가 포함되면 양 측이 합의한 기한 내에 바이어 측이 필요한 주택 대출을 받지 못할 경우 바이어는 주택 거래 계약을 해약할 수 있다. 홈 인스펙션 결과가 불만족스러울 경우에도 바이어는 굳이 주택을 구입할 필요가 없다. 컨틴전시와 관련된 문제가 발생하면 거의 대부분 양측의 합의를 통해 문제가 해결된다.

기타 컨틴전시로는 주택소유주협회(HOA) 서류나 바이어의 주택 처분과 관련된 컨틴전시도 있다. HOA에 소속된 주택의 경우 협회 규정이 바이어 측에 너무 불리하다고 판단되거나 바이어가 현재 거주중인 주택이 제때에 처분되지 않을 경우 바이어가 주택 거래를 취소할 수 있다. 컨틴전시는 의무조항은 아니기 때문에 바이어에 따라 추가할 수도, 추가하지 않을 수도 있다.

■기타
홈 보증 플랜이나 터마이트 검사 등에도 많은 서류들이 따라다닌다. 주요 가전제품이나 집의 냉난방 장치, 히터, 오븐 등 가전제품 중 최근에 바꾼 부품이 있을 경우 바이어에게 셀러는 보증플랜 정보를 제공한다. 부품의 구입 증명서와 보증플랜 서류를 넘겨받으면 추후 생길수 있는 분쟁을 예방할 수 있다.

에스크로 마감 서류도 잘 보관해야 한다. 주택 매매가 성사 되고 나면 에스크로 회사로부터 매입과 관련된 각종 서류를 받는다. 여기에는 타이틀 보험 증서 마감 경비가 수록된 HUD-1 명세서 모기지, 융자 신청 서류, 주택소유주협회 관련 서류들이 포함돼 있다. 특히 콘도의 경우 주택소유주협회에 관리비를 내고 규정을 지켜야 한다. 협회에서 발송하는 서류나 관리비 내역을 보관하지 않았다가는 문제가 발생할 수 있다. <최희은 기자>