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▶ ■나에게 적합한 융자기관 찾기
▶ 대형은행 수수료 낮지만‘맞춤형 서비스’어려워 지역은행 기준 덜 까다롭고 담당자와 접촉 수월 모기지 브로커 조건 맞는 렌더 선정, 승인율 높아
대형 은행을 통해 재 융자를 실시하면 수 수료가 낮다는 장점 이 있다. 그러나 신 청 후 절차를 확인 하는 과정이 중소형 은행에 비해 비교적 까다로운 것은 단점 으로 지적된다. 사진 은 기사 내용과 직접 관계없음.
최근에는 인터넷을 통해서만 재융자를 실시하는 온라인 렌더도 보편화되어 있다. 은행 측 담당자와 일대일로 만나기를 꺼리는 신청 자들이 선호하는 편이다. < A P >
한동안 잠잠하던 모기지 금리가 오르기 시작했다. 모기지 금리가 오르면서 가장 먼저 반응을 보인 곳은 재융자 부문이다. 금리가 갑자기 오르자 재융자 신청건수가 급감하면서 민감한 반응을 나타냈다. 한동안 3%중반대에 머물던 모기지 금리(30년 만기 고정)는 5월 말 급등, 4%대에근접했다. 그래도 과거와 비교해 여전히 낮은 수준이어서 재융자를 통해혜택을 얻을 수 있는 주택 소유주가 아직까지 많다. 재융자 신청 때 모기지 금리 시세도 중요하지만 어떤 은행을 통해서 재융자를 발급 받는가도중요하다. 금리 등락에 일희일비하기보다 자신에게 적합한 재융자 은행을 잘 골라야 재융자 실시에 따른 혜택이 커진다. 은행 형태별 재융자 때장단점을 소개한다.◇대형 은행(National Bank)
대형 은행을 통해 재융자를 신청할 때 가장큰 장점은 기타 은행에 비해 수수료 비용이 낮다는 것이다. 대형 은행은 재융자는 물론 주택구입 융자 등 평소 취급하는 융자신청 건수가소규모 은행에 비해 많기 때문에 수수료 비용을 낮출 수 있는 여력이 있다. 일종의‘ 박리 다매’식 영업인 셈이다.
하지만 단점도 있다. 재융자 신청자들이 대형 은행과의 거래에서 가장 많이 털어놓는 불만은‘ 개인 맞춤형 서비스’를 받기 어렵다는 점이다. 재융자를 신청한 뒤 최종 승인을 받을 때까지 종종 여러 명의 담당자를 거쳐야 재융자심사과정을 확인할 수 있는 등 번거로움도 만만치 않다. 은행 측에 전화해 담당자를 찾아재융자 과정을 확인하는 작업에 익숙한 대출자는 큰 문제가 없겠지만 그렇지 못한 대출자에게는 여간 번거로운 과정이 아니다.
또 하나의 단점은 문제가 발생했을 때 융통성이 소형 은행에 비해 부족하다는 점. 대부분의 대형 은행은 현재 재융자와 신규 융자 발급은 물론, 차압매물 처리, 숏세일 매물 승인 등관련 업무가 밀려 있어 융자 발급 때 ‘원리원칙’을 고수하는 편이다.
재융자 신청 대출자의 자격이 미달됐다고 판단될 경우 한 번 더 기회를 주기보다는 가차없이 거절통보를 보내는 편이다. 따라서 크레딧점수가 미달된다고 판단되거나 자영업자라면대형 은행을 통한 재융자 신청이 불리할 수도있다.
◇지역 은행(Community Bank)
커뮤니티 은행의 재융자 발급기준은 대형 은행에 비해 대체적으로 덜 까다로운 편이다. 대형 은행은 재융자를 발급한 뒤 대부분 이를‘ 모기지 담보부증권’ (MBS) 등의 형태로2차 융자시장을 통해 투자자들에게 매각하는 것이일반적이다. 따라서 재융자 발급 때 투자자들의 가이드라인을 철저히 따라야 하기 때문에 다소까다로운 기준이 적용된다. 그러나 커뮤니티 은행은 발급한 융자를 매각하지 않고 보유하는편이어서 융자발급 기준의 문턱이 비교적 낮다.
담당자와의 연결이 대형 은행에 비해 수월해재융자 심사과정을 확인하는 절차도 간편하다.
그러나 재융자 신청 수수료가 다소 높다는점은 커뮤니티 은행의 단점이다. 대형 은행과달리 재융자 취급 규모가 많지 않기 때문에 비교적 높은 수수료가 적용될 수밖에 없다. 일부커뮤니티 은행은 융자관련 업무가 주 업무가아니고 관련업무경험도 많지 않아자칫 경험이 미숙한 융자 담당자를만날 수 있는 점도 단점으로 지적된다.
◇크레딧 유니온(Credit Union)
한국으로 따지면 신용협동조합격인 크레딧유니온을 통해서도 재융자를 발급받을 수 있다. 크레딧 유니온도 커뮤니티 은행처럼 덜 까다로운 기준을 적용해 재융자 발급 서비스를제공하지만 크레딧 유니온을 통해 재융자를 받으려면 반드시 회원으로 가입되어 있어야 한다.
크레딧 유니온의 장점은 커뮤니티 은행과 비슷하다. 발급한 재융자를 투자자에게 매각하기보다는 은행이 보유하면서 지속적으로 관련 서비스를 제공한다. 투자자의 융자 발급 가이드라인에 맞출 필요가 없기 때문에 크레딧 점수가 낮거나 자영업자의 재융자 신청 때 유리한편이다.
그러나 일반적으로 수수료가 대형 은행에비해 높다는 점은 단점이다. 크레딧 유니온 역시 처리하는 재융자 규모가 많지 않다 보니 낮은 수수료 적용이 어렵다. 또 대형 은행에 비해 취급하는 재융자 상품이 다양하지 않은 점도 크레딧 유니온의 단점이라고 할 수 있다.
◇온 라인 렌더(Online Lender)
인터넷을 통해서도 재융자 신청이 얼마든지가능하다. 최근 인터넷을 통해서만 재융자를신청 받고 승인해 주는 은행이 늘고 있는 이같은 추세는 앞으로 더욱 빨라질 전망이다.
온라인 렌더의 장단점은 오프라인 은행과큰 차이는 없다. 다만 재융자를 신청하려는 대출자의 개인적 취향에 따라 온라인 은행이냐아니면 오프라인 은행이냐가 결정되는 편이다.
인터넷 사용에 익숙하고 크레딧 기록에 문제가 있어 은행 측과 ‘일대일’로 만나 상의하기가 꺼려지는 대출자들이 흔히 온 라인 렌더를선호하게 된다.
◇모기지 브로커(Mortgage Broker)
모기지 브로커는 은행이나 대출기관이 아니기 때문에 융자를 발급하지 않고 융자 중개업무만 전담한다. 은행 또는 대출기관과 재융자신청자 사이에서 필요한 서류를 전달하는 등의 중개업무가 주요 업무다. 모기지 브로커를통한 재융자 신청 때 가장 큰 장점은 신청자의자격에 맞는 렌더를 골라서 재융자를 신청하기 때문에 승율이 높다는 것이다.
대개 모기지 브로커는 한 은행만 상대하는것이 아니라 여러 은행을 통해 재융자를 신청하기 때문에 각 은행별 재융자 가이드라인을잘 이해하고 있는 편이다. 예를 들어‘ 부채비율’(DTI) 기준이 덜 까다로운 은행 또는 크레딧 점수기준이 낮은 은행에 대한 정보를 이미 알고있기 때문에 해당 자격의 재융자 신청자를 적절히 연결해 주는데 적합하다.
◇디렉트 렌더(Direct Lender)
디렉트 렌더는 소매 금융업까지 함께 취급하는 은행과 달리 융자 업무만 취급한다. 일반적으로 융자 중개업체가 은행과 대출자 사이에서 중개업무만 하는 것과 달리 디렉트 렌더는대출자를 직접 상대해 융자를 심사하고 발급하는 모기지 대출기관이다. 디렉트 렌더를 통해 재융자를 신청할 때 가장 큰 장점은‘ 즉답’을 들을 수 있다는 것이다.
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