주택 매매를 결정하기 전 주택 내외부 시설을 꼼꼼히 살피고 결함이 있다면 바이어에게 시정사항을 서면으로 요청해 확인을 받아둬야 한다.

최근 부동산 매매가 활발하다. 아직까지는 낮은 모기지 이자율과 부동산 가격 상승으로 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 부동산 매매에서 꼭 확인해야 할 체크리스트를 단계별로 알아본다.

1. 부동산 위치 및 부동산 중개인 선정
부동산 매매를 결정하는 가장 중요한 요인 중 하나가 위치이다. 주거용 부동산이라면 교통 및 편의시설, 공원, 학군 등을 고려할 수 있다. 상업용 부동산이라면 상업의 종류에 따라 수요자가 많이 몰린 지역이나 유동인구가 많은 지역을 선택할 수 있다. 위치에 따라 향후 가격 변동이 크기 때문에 좋은 위치가 얼마나 좋은가에 따라 투자가치를 높일 수 있다.

일단 위치를 정했다면 흔히 브로커로 불리는 부동산 중개인을 선정해야 한다. 정직하고 해당 지역에 대해 잘 알고 있는 풀타임 중개인 중 경험이 풍부할수록 믿을 수 있다. 또한 해당 주정부로부터 갱신된 면허를 소지하고 있는지 여부를 확인하는 것이 중요다. 뉴욕주의 경우 문의전화(516-436-9727)로 확인할 수 있다.

선택한 중개인에게 해당 지역에서 매물로 나온 부동산과 대략적인 시세를 문의한다. 주거용 부동산의 경우 매달 갚아야 할 모기지와 부동산세를 합친 금액이 수입의 3분의 1을 넘지 않도록 하는 것이 안전하다. 또한 부동산 중개인과 함께 은행 융자 조건 등 파이낸싱 계획에 대해 상담한다.

2. 가계약서 작성
매매할 부동산이 결정되면 중개인을 통해 셀러와 바이어간 가계약서(Binder Agreement)를 작성해두는 것이 좋다. 가계약서에 서명함으로써 상호간 해당 부동산 매매에 합의했다는 의사를 확인할 수 있다. 클로징이 될 때까지 셀러에게 현금이나 체크로 디파짓을 주는 등 금전거래를 하는 것은 옳지 않다. 클로징때까지는 담당 변호사를 통해 에스크로 어카운트(Escrow account)에 보관해두는 것이 좋다. 즉 변호사가 당사 소유의 에스크로 어카운트를 통해 바이어로부터 다운 페이먼트를 받고 대출은행으로부터 융자금을 받은 후 셀러의 융자은행에는 융자금을 상환해 주고 남는 금액을 셀러에게 돌려준다.

3. 건물 불법 개조 여부 확인
선정한 부동산이 규정에 위반되는 불법 개조 건물이나 관련 위반사항이 있는지 미리 확인한다. 뉴욕시 규정에 따르면 지하실이나 지하 창고는 절대 주거 시설로 개조해서는 안된다. 다만 채도와 습도, 위생 기준이 시 규정에 맞고 뉴욕시 빌딩국으로부터 허가를 받은 경우에만 가능하며 렌트는 줄 수 없다. 불법 증축(illegal extension) 등도 규정에 어긋난다. www.nyc.gov(뉴욕시정부), www.nassaucountyny.gov(나소카운티정부) 등 시나 카운티, 주정부 웹사이트에서 불법 건축 규정에 대해 확인할 수 있다.

4. 건물 인스펙션 및 흰개미 검사
엔지니어와 홈인스펙터 등 주택 전문가를 고용해 내부 시설과 실내를 꼼꼼히 살펴야 한다. 냉난방 시설과 전기 및 배수시설, 온수 보일러, 지붕과 지하실, 정화조 등이 제대로 작동하는지 철저히 조사해야 한다. 만약 오일탱크가 땅속에 묻혀있다면 외관상 기름 유출 여부를 알기 힘들고 환경오염 문제 때문에 곤란을 겪을 수 있다.

교체가 필요한 낡은 오일탱크의 경우 제거에 필요한 경비를 바이어에게 미리 크레딧으로 받아두는 것도 좋다. 난방용 오일에 관련된 사항은 각 주의 환경보호국(DEC)에서 관할한다. 엔지니어 인스펙션 때는 현장에서 중요한 문제에 대해 지적해 셀러의 동의를 받고 클로징 전까지 시정해 줄 것을 계약서에 적어 확실히 해둔다.

흰개미의 일종인 터마이트 검사도 중요하다. 터마이트는 주택의 골조인 나무를 갉아먹기 때문에 해당주택에 터마이트가 발견되지 않았다는 인스펙터의 공식문서, 터마이트 증명서(termite letter)를 받아둔다.

5. 계약서 작성과 다운페이먼트
계약서는 셀러의 변호사가 셀러에게서 받은 소유권 증서(deed)와 거주증명서류(certificate of occupancy), 부동산 중개인으로부터 받은 매매 동의서(Binding agreement)를 근거로 계약서를 작성한 후 바이어이 변호사에게 보낸다. 바이어의 변호사가 검토 후 이상이 없으면 바이어가 변호사 앞에서 계약서에 서명을 하게 된다. 이때 대부분 매매가의 10%를 다운페이먼트로 내게 되는데 바이어의 개인계좌 체크를 셀러 변호사의 에스크로 어카운트에 디파짓하면 된다.

계약서를 작성하거나 검토할 때 △셀러와 바이어의 이름 철자 △매매 가격 △모기지 액수 △계약 체결일로부터 34일 이내 모기지를 얻는다는 조건 △클로징 날짜 등을 확인해야 하고 클로징 날짜는 특정 날짜보다는 대략(about)적인 날짜를 명기하는 것이 유리하다.

6. 모기지 신청
일단 계약이 체결되면 모기지 회사를 결정하고 신속하게 융자를 신청한 후 모기지 승인을 받아 변호사와 중개인에게 통보하는 것이 중요하다. 계약일로부터 어느 정도 지난 후 융자를 신청했더라도 기한내로 대출받아 클로징을 하면 별 문제가 없지만 모기지 대출을 못 받아 클로징을 못하게 되는 경우에는 융자를 늦게 신청한 것에 대해 ‘계약위반’(breach of contract) 사항으로 간주돼 계약금을 잃을 위험이 있다.

7. 타이틀 회사
타이틀 회사에 타이틀 서치를 의뢰해 매매하는 부동산에 대한 위반사항 조사, 세금, 파산 기록 등을 자세하게 알아본다. 소유권 이전 절차 시 타이틀 회사가 제공하는 타이틀 보험은 부동산 구입 후 담보나 명의에 관한 문제로 인해서 발생하는 손해에 대해 피해보상을 해준다.

8. 클로징 날짜 결정 및 클로징 당일
클로징 날짜는 △연장수수료를 내지 않기 위해 모기지 만료일 전으로 잡고 △셀러에게서 키를 받는 시점을 고려해 정하고 클로징 날짜 전 중개인과 계약서에 명기된 사항들이 모두 시정됐는지 마지막 점검을 해야 한다.

모든 절차를 끝내고 난 후 클로징 당일에는 △바이어는 반드시 은행보증수표(certified check)와 만약의 상황에 대비해 개인 수표 △주택소유자 보험증권(home owner insurance policy) 원본 △시민권자가 아닌 경우영주권 혹은 여권 △사진이 부착된 아이디와 소셜시큐리티번호 등을 준비해가고 임대건물인 경우 테넌트의 연락처를 받아둔다.

한인부동산 조앤 대표는 "셀러의 경우 집을 보여주기 전 부동산 중개인을 통해 바이어의 재정 상태를 미리 확인(pre-approval)해 자격이 되는지를 심사하는 것이 중요하다"며 "바이어의 자산과 소득, 최대 융자 금액이 어느 정도인지 파악한 후 매매 단계에 들어가야 시간과 돈의 손실을 막을 수 있다"고 강조했다.

<김소영 기자>