주택 렌트를 놓을 때 테넌트의 백그라운드와 소득, 크레딧 등 자격 조건이 되는지 꼼꼼히 체크해야 렌트 미납 등으로 인한 테넌트와의 갈등을 막을 수 있다. <사진출처=비즈니스인사이더닷컴>

자신이 직접 거주하지 않는 여분의 주택이 있거나 일정 기간 집을 비우게 될 경우 렌트를 주면 매달 일정 수익을 얻을 수 있어 좋은 투자 방법이 되고 있다. 그러나 테넌트를 구하는 과정에서 제대로 된 절차를 밟지 않으면 재정적 손실은 물론 법정 싸움까지 가는 경우가 발생할 수 있으므로 신중함이 요구된다. 주택 렌트 과정과 주의사항, 뉴욕시의 렌트 관련 규정에 대해 알아본다.

■ 렌트 준비단계
렌트를 놓기 전 렌트를 놓는 것이 필요한지, 얼마나 이득이 되는지를 먼저 따져봐야 한다. 주택 렌트는 은퇴 자금 마련 등 좋은 투자 방법이 될 수 있다. 또한 매달 받는 렌트를 놓는 동안 모기지를 갚을 수도 있다. 렌트 주택이 많고 본인이 직접 렌트를 관리할 시간이 부족하다면 주택 관리 매니저(Property manager)를 두는 것도 좋은 방법이다. 주택 관리 매니저는 주로 새 테넌트 모집부터 렌트 수집, 주택 수리, 퇴거 조치 등 렌트 초기단계부터 관리에 관련된 일을 맡게 되며 대개 첫달 렌트의 50%와 매달 렌트의 10%를 임금으로 지급한다.

본격적으로 주택을 렌트로 내놓기 전 주택은 어떤 상태를 유지해야 할까? 기본적으로 집은 가구가 갖춰진(furnished) 상태로 제공하지 않는다면 가구와 집기들을 깨끗이 비워야 한다. 무엇보다 테넌트가 들어오기 전 수리할 부분이 없는지 점검하고 미리 고쳐놓도록 한다.

렌트는 어느 정도 수준이 적당할까? 기본적으로 집주인은 임의대로 렌트를 책정할 수 있지만 가장 쉬운 방법은 인근 지역의 방 개수와 욕실 개수가 같은 주택이나 아파트의 렌트 시세를 알아보고 공정 시장가격(fair market rent)로 결정하면 된다. 크레이즈리스트(Craigslist.org)나 질로우닷컴(Zillow.com), 툴리아닷컴(Trulia.com) 등 유명 렌트 리스팅 사이트를 알아보면 쉽게 평균 렌트를 알 수 있다.

뉴욕시 렌트 규제 아파트의 경우에는 뉴욕시 렌트가이드라인위원회(Rent Guidelines Board)의 규정을 넘는 렌트를 요구할 수 없다. 만약 집주인이 규정에 어긋나는 렌트를 과다 청구했다면 그 동안 과다 청구된 비용은 물론 소송비용, 추가 렌트로부터 얻은 이자 등을 모두 테넌트에게 돌려줘야 한다. 또한 렌트 규제 아파트의 렌트 인상은 시 규정에 따라야 하며 집주인이 임의대로 변경할 수 없다. 다만 아파트 빌딩 내 시설 보수나 교체 등은 렌트 인상의 요인이 될 수 있다.

시큐리티 디파짓은 주로 한달 렌트만큼 받으면 된다. 이 비용은 테넌트가 나갈 때 돌려줘야 하는 금액으로 테넌트가 거주하는 동안 손상된 부분이 있거나 낡은 부분을 수리해야 한다면 디파짓에서 해당 비용만큼을 제할 수 있다. 뉴욕시 규정에 따르면 라이선스를 갖춘 부동산 브로커 외에 일반 집주인이 렌트와 시큐리티 디파짓 외 추가 비용을 요구하는 것은 불법이다. (§ 180.55.)

■ 테넌트 구하기
렌트를 놓을 준비가 됐다면 광고를 통해 테넌트를 모집해야 한다. 지역 신문이나 부동산 리스팅 웹사이트가 가장 흔한 방법이다. 테넌트를 모집할 때 주의할 점은 특정 사항에 대해 차별해서는 안 된다는 것이다. 연방법에 따라 특정 인종, 피부색, 성별, 출신 국가, 종교, 장애 유무, 가족 사항 등에 따라 테넌트를 차별할 수 없으며 광고 문구에 넣거나 질문하는 것도 불법행위가 된다. 뉴욕시는 테넌트가 에이즈 감염자거나 성적 소주자라도 차별하지 못하도록 규정하고 있다.

렌트에서 가장 중요한 것은 자격이 되는 좋은 테넌트를 구하는 것이다. 여기서 자격이란 렌트를 제때 낼 수 있는 충분한 재정적 능력이 되는지를 말한다. 따라서 렌트 광고를 낸 후 전화로 걸려오는 문의자들에게 모두 집을 보여주기 전 1차 스크리닝 단계를 거치는 것이 좋다. 자격을 갖춘 테넌트는 ▲월 소득이 렌트의 최소 3배 이상 되고 ▲건전한 크레딧 히스토리를 갖고 있으며 ▲소득 증명서, 전 집주인의 레퍼런스 등을 제출할 수 있어야 한다. 1차 스크리닝을 거친 후 직접 주택을 방문했다면 렌트 신청서를 작성하도록 한다. 주로 테넌트 성명과 주소, 연락처, 직장 정보 등이 해당된다. 신청자의 소득이 충분하고 기타 자격 조건이 맞는다면 좀 더 자세한 조사도 가능하다. 백그라운드 및 크레딧 체크는 스마트무브닷컴(SmartMove.com) 등의 웹사이트에서 할 수 있다. 스마트무브닷컴은 크레딧 정보를 제공하는 트랜스유니온(TransUnion)과 연계해 하루 안에 이메일로 각종 정보를 보내준다.

■ 렌트 계약 및 파기, 퇴거 명령
렌트 기간은 매달 계약하는 먼스 투 먼스(Month-to-Month)나 6개월, 1년 등 집주인이 임의대로 정할 수 있다. 먼스 투 먼스 렌트의 경우 집주인은 테넌트와의 합의 하에 렌트를 인상할 수 있고 테넌트가 원하지 않은 경우 30일의 노티스를 주고 렌트 계약을 파기할 수 있다. (뉴욕시 부동산법 § 232-a, § 232-b)
렌트 규제 아파트의 경우 집주인은 기존과 동일한 조건으로 1년 혹은 2년 리스를 연장해줘야 한다. 다만 테넌트가 해당 주택을 주 거주용(primary residence)으로 사용하지 않은 경우에만 리스 연장을 거부할 수 있다. 또한 집주인은 뉴욕시 렌트 규제 주택법에 따라 테넌트에게 리스 연장 기간에 맞춰 서면으로 노티스를 줘야 한다.

집주인은 테넌트가 렌트를 제대로 내지 않거나 소란을 부린다고 해서 바로 내좇을 수 없고 반드시 법적 절차를 밟아야 한다. 일반 주택과 렌트 규제 주택의 테넌트는 지역 주택법을 심각하게 위반하지 않았다면 기본적으로 퇴거(Eviction)로부터 보호받을 권리를 갖는다. 테넌트가 퇴거 명령에 따르지 않으면 집주인은 △테넌트의 렌트 미납에 대한 법원 퇴거 명령이나 △주택의 불법적 목적으로 사용 등 주택법 위반에 따른 법원 퇴거 명령 등의 절차를 밟을 수 있다. (부동산 소송절차법 § 711)

법원 명령에도 테넌트가 집을 비우지 않는다고 해서 집주인이 △위협을 하거나 △물건을 버리고 △문을 잠그거나 △수도, 전기를 끊는 행위는 모두 불법이다. 쉐리프국, 법원 집행관 등만 법원 퇴거 명령을 받은 테넌트의 집기를 버릴 수 있다. (부동산법 § 235)

실제 여러 채의 렌트를 운영하고 있는 조앤 리 한인부동산 대표는 "대부분 한인들이 철저한 조사 없이 테넌트를 들이는 경우가 많은데 백그라운드와 인컴, 크레딧 체크는 필수"라며 "렌트 경험이 많지 않다면 부동산 업자를 통해 테넌트를 구하는 것이 안전하다"고 전했다. <김소영 기자>