주택시장이 이제 활기를 띠고 있다. 이런 현상은 지난 수년간의 부진을 보이던 부동산 경기도 어느 정도 살아나고 있고, 특히 주택시장이 정상화 궤도에 진입한 것으로 보인다.

부동산 시장 조사업체인 ‘데이터퀵’의 자료에 의하면 가주 전체의 집값이 최저점일 때에 비하여 이미 상승폭이 20~30% 정도 되었고 일부지역에서는 더 많은 폭으로 상승하였다. 그 중에 한인 선호지역도 상승폭이 평균 이상이다.

남가주 샌버나디노 카운티 일부 지역이나 사우스LA 같은 몇몇 지역은 가격 하락폭이 워낙컸던 탓에 이번에는 상승폭이 더 커졌다. 다른한편으로, 부유층 밀집 지역은 전반적인 시장침체로 지난 몇 년간 평소에는 있기 어려운 가격하락이 이뤄진 탓에 이를 기회로 여긴 실수요자들이 최근에 구입에 몰려들어 상승 비율이 높아졌다.

즉 한인 선호지역을 비롯해 일부 부유층 지역의 집값 상승폭이 높은 주된 원인은 지난 침체기에 주택가격 하락세가 모든 지역에서 이뤄진 탓에 이런 좋은 주거지역조차 하락을 피할수 없었으며 이런 몇몇 지역들은 다른 지역보다집값이 빠르게 회복되었다. 만약 이런 지역에서 최근에 집을 사기 위해 샤핑을 해 본 사람들이라면 이해가 빠르리라 생각된다.

그동안 떨어졌던 주택가격이 어느 지역에선 거의 예전 수준으로 복귀한 것을 발견할 수 있다. 집값이 갑자기 올라가도 너무 많이 올라가 버려서 걱정될 수준에 있다. 어느 정도 올라야 집을 사는 사람도 재미가 있을 터인데, 이건 너무 심하다고 느껴질 정도이다.

1998년부터 주택거품이 최고조에 달했던 2006년까지 기간에는 주택가격이 매해 평균 5%씩 올랐었다. 거품이 꺼지면서주택시장이 붕괴하자 2012년 9월까지 집값은 전국 평균 30.5%가 떨어진 것으로 계산됐다.

지난해 말 4분기부터 주택시장이 열기를 띠기 시작했는데,주택 거래량이 늘고 따라서 주택가격도 오르기 시작했다. 주택시장이 회복세로 접어들면서주택시장 침체기에 쏟아져 나오던 은행 차압매물이나 숏세일 매물이 크게 줄고 일반 매물의비율이 차츰 올라가고 있다.

예를 들어, 차압매물(REO)의 거래는 주택시장 침체가 절정이던때에는 전체 주택거래 의 40% 이상이었으나 지난해 3·4분기에는 15% 미만으로 떨어졌다.
당연히 에퀴티가 충분한 일반 매물에 대한거래가 크게 증가하며 주택시장이 침체를 벗어나고 있음을 보여준다. 이러한 이유들 때문에 바이어 간 구입경쟁이 심해져서 일부 지역, 특히 한인타운 근처를 비롯한 일부지역은 셀러스마켓이 되어 있다.

물론 매물재고 감소현상은 가격이 낮은 30만달러 미만의 매물재고부터 큰 폭으로 줄어들었으나 100만달러 이상의 고가 주택의 재고기간도 많이 감소한 것으로 나타났다. 이렇게 매물부족 현상 때문에 바이어는 집 사기가 어려워졌으며 복수오퍼 현상을 심심치 않게 볼 수 있다.

지난해에는 캘리포니아의 셀러 10명 중 약 6명은 복수오퍼를 받은 것으로 기록되었다. 이것은 지난 12년 만에 가장 높은수치이다. 지난해 가주에서 팔린주택 10채 중 3채는 내놓은 가격보다 높은 가격에 판매됐다.

또 다른 현상 중의 하나가 대출기준 강화와 매물부족 현상으로 인한 전액 현금으로 주택을구입하겠다는 캐시 오퍼가 늘고 있는 것이다. 융자를 걱정할 것도 없고 에스크로 기간도 짧아셀러들이 선호하는 현금 주택거래가 전체 거래의 30%나 되었다. 지난해 캐시 오퍼 비율이 급증한 이유 중 하나는 외국인 바이어가 크게 늘어났기 때문이다. 달러 약세와 미국 주택가격 하락 여파로 외국 바이어들의 주택구입이 급증한 것이다.

이렇게 바이어들의 발걸음이 분주해지고 그여파로 매물이 부족한 것에 이상현상이 일어나상상 외로 집값이 높다. 이 부분이 걱정되는 것이다. 그렇다면 지금이 집을 팔을 때인가? 살 때인가? 대답은 ‘지금이 팔 때’이다. 집을 갖고 있
고 특히 현금이 필요하다면 당연히 지금 팔아야 한다.

일년쯤 기다려서 조금 더 오르면 팔자고 계획한다면 지금보다 더 좋은 값을 받을 수 있을지는 장담할 수가 없다. 집값이 지금이나 내년이나 별 차이가 없을 것이 예상되기 때문이다. 왜냐하면 그때는 매물부족이 아니고 공급이 충분해져 지금처럼 셀러 마켓이 아닐 가능성이 높다. 몇 년 쯤 꾹 참고 기다린다면 모를까…그리고 또 다른 경우, 집을 팔고 좀 더 큰집으로 이사하고 싶은 사람도 지금 팔고 사는 게 좋다. 이삼년 후에는 내 집도 가격이 뛰겠지만 좀더 큰집은 더 큰 폭으로 오를 게 뻔하다. 또 다른 가장 큰 이유는 이자율 상승 때문이다. 몇년
후에는 지금 같은 이자율로 모기지 융자를 받지 못할 것이 확실하다. 지난 몇년 간 정부가 경기부양을 위해 풀어놓은 돈이 엄청 많다. 그 결과가 인플레이션이다.

물가상승 즉, 인플레이션을 잡으려면 이자율을 올리는 수밖에 없기 때문이다. 집 값도 오르고 이자율도 오르면 이중으로 페이먼트가 많아진다. 정부는 은행 대출을 규제하려 까다로운규정을 제시하고 있다. 몇년 전처럼 풀어줬다가는 몽땅 정부가 책임지는 사태가 또 생길 것 같아서 이다.

이자율이 오르면 바이어가 줄어들고 집을 팔고 다른 집으로 옮기려는 계획에 차질이 생길수도 있다. 집을 팔고 살 계획이 있다면 지금이 실행할 적기이다. 전문가의 의견은 비교적 확률이 높은 편이다.

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