투자자들에 의한 주택구입 활동이 매우 활발하다. 투자자들이 주택구입 수요의 큰 비중을 차지하며 주택경기를 살리고 있다. 특히 40만달러 미만의 중저가대 주택시장에서는 투자자들이 시장에 나오는 매물을 휩쓸며 활발한 주택 투자활동을 보인다. 투자자들의 주택구입 패턴이 예전과 다른 한 가지는 구입 후 되팔지 않고 우선 임대하는 비율이 높아졌다는 것. 주택가격 상승 속도가 느리고 임대 수요가 여전히 높아 재판매보다는‘우선 임대’에 나서는 투자자가 많다. 투자자 유형은 차압매물 등 저가대 매물을 대량 구입하는 기관투자가들로부터 오랜 꿈인 부동산 투자에 첫 발을 내딛는‘맘앤팝’ 투자가에 이르기까지 다양하다. 그러나 부동산 투자가 만만치 않기 때문에 구입에서부터 임대에 이르기까지 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다.

초보 투자자라면 임대 때 매니저 통한 관리 고려
적절한 테넌트 찾기와 렌트 산정이 성패 좌우

■ ‘집 주인’이 아닌 ‘투자자’ 마인드 가져야

주거용 주택에 투자자하는 목적은 한 가지로 수익을 내기 위해서다. 주택구입을 통해 수익을 올리는 방법은 크게 3가지로 구분된다. 우선 구입한 주택의 가격이 상승해 되팔 때 예상되는 매매 차익이 있다. 또 주택을 임대해 매달 거둬들이는 임대수익도 투자용 주택을 통한 수익 유형 중 하나다. 또 모기지 대출이 있는 경우 모기지 이자에 대한 세금감면 혜택은 보이지 않는 수익으로 볼 수 있다.

투자용 주택을 구입하려면 적어도 세 가지 수익 중 한 가지는 달성이 되어야 ‘손해 보지 않는 장사’라고 할 수 있다. 최근에는 주택을 투자용으로 구입해 임대주택으로 전환하는 투자 사례가 많다. 기대만큼 임대 수익을 올리려면 매달 받는 렌트비가 모기지 페이먼트 등 주택 유지에 드는 비용보다 높아야 한다는 것은 기본사항이다.

만약 구입 후 임대로 내놓기 전 리모델링 등 수리를 했다면 수리비까지도 비용에 포함시켜 임대료 수익을 통해 회수해야 한다. 수리비를 단기간에 회수하기 힘들기 때문에 일정 기간에 걸쳐 회수할 것으로 예상하고 임대료를 정하면 좋다.

■매니저를 통한 관리 고려

대량의 임대주택에 투자하는 기관투자가들은 대부분 구입 후 임대부터 건물관리까지 일임해 주는 관리회사를 두는 경우가 많다. 부동산 투자에 처음 나서는 ‘맘앤팝’ 투자가도 일단 관리회사를 통해 투자용 주택을 관리하는 방법을 고려해 볼 만하다.

투자성이 높다고 판단되는 주택을 구입해 수리까지 깔끔히 마쳐 임대 준비가 완료됐다고 해서 당장 테넌트가 들어오는 것은 아니다. 임대시장에 내놓고 테넌트를 찾는 데 일정기간이 소요되고 관심을 보이는 테넌트와의 임대계약 조건을 협상하는 일도 초보 투자자에게는 낯설다. 테넌트가 입주한 뒤에도 건물 문제를 해결해 달라는 잦은 연락을 처리하는 일도 쉽지 않다. 관리업체를 두면 테넌트를 찾는 일부터 테넌트 불만 처리까지 크게 신경 쓸 필요가 없다.

주택 한두 채에 투자하는 경우 굳이 큰 규모의 관리업체를 둘 필요는 없다. 지역 부동산 에이전트 중 임대주택 관리업까지 함께 하는 에이전트를 물색하면 비교적 저렴한 비용으로 투자용 주택관리가 가능하다. 관리에 따른 수수료는 대개 임대료의 일정 비율을 지급하는 데 여러 업체나 에이전트가 부과하는 수수료를 비교해 결정한다.

■적절한 임대료 산출

높은 주택임대 수요로 임대료가 오를 것으로 전망되지만 그렇다고 무턱대고 임대료를 정할 수는 없다. 지역 임대료 시세와 어느 정도 비슷해야 하고 동시에 주택보유 비용까지 보상하는 수준으로 임대료를 정해야 한다. 임대료를 정하는 방법은 여러 가지 있지만 모기지 페이먼트와 관리비에 약 15%를 더 받는 수준에서 고려해 본다. 예를 들어 예상되는 모기지 페이먼트, 주택 보험료, 재산세, 기타 관리비 등이 월 2,000달러라면 임대료는 2,300달러로 정하면 비교적 안정적이다.

임대료를 지역 임대료 수준과 비교하는 것도 중요하다. 지역 시세보다 너무 높으면 테넌트를 찾는데 시간이 걸리고 이 기간 동안 여러 비용 납부에 따른 손실이 발생하기 때문이다. 적절하다고 판단되는 임대료를 크레이그리스트, 질로우닷컴, 트룰리아닷컴, 리얼터닷컴, ‘렌트오미터닷컴’(rentometer.com) 등 여러 부동산 웹사이트에 올라온 인근 임대 매물의 임대료와 비교한다.

■테넌트 점검 또 점검

어느 건물주나 가장 골머리를 앓는 부분이 적절한 테넌트를 찾는 일이다. 테넌트로 인해 발생하는 예측불허의 일이 많기 때문이다. 나름대로 철저한 과정을 거쳐 선정한 테넌트가 하루아침에 임대료를 보내오지 않으면 이때부터 건물주는 밤잠을 설칠 수밖에 없다. 처음엔 조용하고 깔끔한 것처럼 보였던 테넌트가 입주 후 ‘파티광’으로 돌변해 이웃 주민들로부터 쏟아지는 불평도 건물주가 처리해야 할 몫이다.

임대 신청서, 크레딧 리포트, 은행잔고 증명서, 월급 명세서 등을 통해 테넌트의 재정상태를 점검하는 것은 기본이다. 더 중요한 것은 가능하면 얼굴을 맞대고 테넌트에 대한 나름대로의 인상을 점검하고 테넌트의 직전 건물주나 직장 관계자로부터 평판을 알아봐야 한다. 물론 솔직한 대답을 기대하기는 힘들겠지만 연락 전 질문사항을 미리 준비해 주변인들의 답변으로부터 테넌트의 성격을 최대한 가늠해 보도록 노력한다.

■건물주 관련 법규 이해

초보 건물주의 경우 주택임대와 관련된 법규를 이해하고 있어야 예상치 못한 불이익에 대처할 수 있다. 일반적으로 주택임대 관련 법규가 건물주보다는 세입자를 보호하는 조항이 많아 관련 법규를 숙지하고 있어야 법을 악용하려는 ‘악덕 테넌트’의 횡포로부터 보호할 수 있다. ‘연방 주택도시개발국’이나 ‘건물주 보호기관’ 등의 웹사이트에서 관련 법규 내용을 확인할 수 있다. 또 지역별로 아파트나 임대 주택건물주협회 등이 있는데 여기에 가입해 필요할 때 법률자문 등을 제공받는 것도 좋은 방법이다.


<준 최 객원기자>