올해 초 결심이 주택구입이라면 이제 본격적인 행동에 나서야 할 때다. 예년에 비해 다소 이른 감이 있지만 주택구입 경쟁이 심화된 지역이 많아 올해는 일찌감치 주택구입을 시작해야 한다. 여름 방학을 앞두고 주택구입을 완료하는 것이 목표라면 약 6개월간의 여유가 있는 지금이 카운트다운을 시작할 시기다. 6개월이 충분한 시간인 것 같지만 최근 주택매물이 워낙 많이 줄어 여유를 부리다가 자칫 올해 내 주택구입에 실패할 수도 있다. 하지만 주택구입 6개월 계획을 잘 수립해 계획대로만 진행해나가면 매물부족 난에도 얼마든지 승산은 있다.

6개월 전 현금 자산·크레딧 스코어 점검하고
시장조사는 4개월 전·매물 샤핑은 3개월 전
한 달 앞두고 지역에 맞는 철저한 오퍼 준비

■주택구입 6개월 전: 현금 자산 및 크레딧 점수 점검

모기지 대출규정 강화로 다운페이먼트 조건도 까다로워졌다. 컨벤션널 융자의 경우 최소 주택구입 금액의 20%를 다운페이먼트로 마련해야 대출이 가능하다. 저다운페이먼트 대출 수단이었던 FHA도 최근 다운페이먼트 비율을 상향 조정하는 추세여서 현금 자산을 넉넉히 갖추고 있어야 모기지 대출도 원활히 이뤄진다.

주택구입에 필요한 다운페이먼트 금액을 알았다면 부족한 자금을 부지런히 모아야 한다. 다운페이먼트 외에도 주택거래 비용인 클로징 비용도 주택구입 때 현금으로 지불해야 하는 금액이다.

클로징 비용의 경우 주별로 큰 차이를 보이고 있고 업체별로도 차이가 나기 때문에 만약을 대비해 여유롭게 준비해 두면 좋다.

또 이 시기에 점검해야 하는 것이 크레딧 리포트다. 크레딧 리포트를 발급 받아 점검해야 하는데 점수 외에도 크레딧 히스토리가 충분한지 오류사항이나 연체기록 등이 있는지도 꼼꼼히 살펴야 한다.

만약 오류사항 등이 발견되면 이를 수정하는데 수개월씩 소요되기 때문에 크레딧 리포트 점검을 빨리 마칠수록 안전하다.

■6개월 전: 재정관련 서류 수집

주택구입의 관건은 모기지 대출 여부에 달려 있다. 모기지 대출에 실패하면 주택구입이 모두 물거품이 되기 때문이다. 올해 안에 주택구입 계획이 있다면 우선 모기지 대출부터 차근히 준비해야 한다. 수년 사이 강화된 모기지 대출 규정에 따라 은행이 요구하는 서류량이 예전에 비해 크게 늘었다. 은행과 대출상담에 나서기 전부터 각종 재정서류를 챙겨 놓도록 한다.

모기지 대출의 첫 단계인 ‘사전 자격 심사서’(pre-qualification)를 받기 위한 서류정리를 시작한다. 봉급생활자의 경우 소득 증명에 필요한 W-2 양식과 그동안 받은 ‘월급 명세서’(paystub) 등이 우선 챙겨야 할 서류다. 적어도 과거 3년치를 모아두고 이밖에도 3년치 각종 세금보고 서류와 각종 자산 명세서, 부채 증명서 등도 함께 보관하면 모기지 대출 사전 자격 심사서를 신청할 준비가 된 셈이다.

■5개월 전: 모기지 페이먼트 및 주택비용 점검

첫 주택 구입자의 경우 구입을 원하는 주택 가격대를 먼저 정한 뒤 예상되는 모기지 페이먼트를 점검하는 실수를 저지르기 쉽다. 그러나 주택 전문가들에 따르면 정반대의 절차로 우선 자신의 소득 수준을 바탕으로 매달 납부할 수 있는 모기지 페이먼트를 알아본 뒤 구입 가능한 가격대를 정하는 것이 올바른 절차다. 이자율이 많이 떨어졌지만 은행별로 이자율 차이가 크고 대출 수수료도 천차만별 이어서 시간 여유가 있을 때 은행별로 문의해 보면 좋다.

이자율이 낮아 15년 고정 모기지에 대한 수요도 늘고 있는 만큼 30년 고정과 15년 고정 모기지를 비교해 유리한 옵션을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 주택구입 경험이 없다면 모기지 대출과 관련된 각종 용어의 의미를 알아두기에도 좋은 시기다. 예상 모기지 페이먼트와 함께 주택 구입 후 발생하는 각종 주택관리 비용도 함께 점검한다.

■4개월 전: 주택시장 조사

시장 조사와 함께 주택구입을 원하는 지역의 매물 점검을 시작해야 하는 시기다. 원하는 매물을 찾기보다는 여러 지역의 매물 조건과 가격대를 점검하는 한편 각 지역이 바이어의 라이프스타일에 적합한지 등을 알아보는 단계다. 부동산 관련 웹사이트를 통해 관심 지역 매물정보를 확인하고 가능하면 시간을 내 오픈하우스 등을 방문해 리스팅 에이전트로부터 지역 주택시장 상황을 들어보는 것도 좋은 방법이다.

오픈하우스 방문 때 매물만 점검하지 말고 지역 대중교통 사정과 샤핑센터 등의 편의시설, 공원, 학군 등의 생활환경에 대한 점검도 빠뜨리지 않는다. 웹사이트나 오픈하우스 등을 통해 여러 채의 매물을 접했다면 이를 바탕으로 ‘위시 리스트’(wish list)를 작성한다. 바이어가 중요하게 여기는 주택조건을 우선순위대로 차례대로 나열해 앞으로 있을 본격적인 매물 샤핑 때 참조하도록 한다.

■3개월 전: 매물 추리기

주택 구입 세 달 전쯤부터는 적어도 지역 조사를 마치고 한 지역의 매물에 집중해야 하는 시기다. 선택한 지역에 나오는 매물을 지속적으로 모니터링하면서 위시 리스트에 적합한 매물이 있는지를 살펴야 한다. 시장에 나오는 매물을 살피는 작업과 함께 주택 시세를 살피는 것도 중요하다. 최근 매매된 주택가격을 알고 있어야 적정가격의 오퍼를 작성하는데 도움이 된다.

만약 아무리 기다려도 원하는 조건의 매물이 나오지 않는다면 위시 리스트를 재점검할 필요가 있다. 위시 리스트의 조건들이 현실적인지 다시 한 번 살펴보고 수정해 매물 샤핑에 다시 나서야 한다. 주택거래 기간이 적어도 한 달 이상 소요되는 점을 감안하면 이시기부터는 본격적으로 마음에 드는 매물을 찾도록 해야 한다.

■2개월 전: 대출상담 완료 매물 샤핑

주택구입 시기를 두 달여 앞둔 시점이면 대출 가능성을 정확히 파악하고 있어야 한다. 앞서 언급된 대출자격 심사서가 대출 승인의 첫 단계라면 이 시기에서는 적어도 한 단계 더 나아간 ‘융자 사전 승인서’를 발급 받아 두고 있으면 좋다.
매물 샤핑에 집중하다가 맘에 드는 매물이 나오면 바로 오퍼를 제출해야 하는 시기로 융자 사전 승인서를 준비되어 있지 않으면 경쟁력이 떨어져 원하는 주택구입이 힘들어진다.

모기지 대출이 엄격해진 만큼 이 시기에는 재정관리에 주의를 기울이는 것도 중요하다. 대출 승인 전 크레딧 카드를 발급받거나 거액의 자금이 은행계좌 입금 사실 등이 발견되면 대출이 지연되거나 거절될 수 있다. 따라서 필요한 금액을 대출받을 때까지 항상 크레딧 및 자금관리에 철저히 신경 써야 한다.

■1개월 전: 철저한 오퍼 준비

맘에 드는 매물이 나오면 즉시 오퍼를 제출할 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있어야 한다. 요즘 셀러들이 가장 중시하는 오퍼는 가격보다는 ‘까다롭지 않은’ 오퍼다. 대출 가능성이 높고 셀러 측의 부담을 줄여주는 오퍼가 수락 가능성이 높다. 예를 들어 대출 조건이 있는 오퍼보다는 현금 오퍼가 셀러 측의 수락을 받을 확률이 높다.

최근에는 바이어들 간 구입경쟁이 심화되면서 전통적으로 오퍼에 포함되던 여러 바이어 보호조항이 빠지는 추세다. 주택가격이 상승세를 보이면서 주택 감정가 조건을 포기하는 바이어도 늘고 있고 홈인스펙션 조건도 완화시킨 바이어도 느는 추세다. 이처럼 지역별 오퍼 작성 트렌드를 사전에 익히고 있어야 ‘승리하는’ 오퍼를 필요 때 작성할 수 있다.


<준 최 객원기자>