주택거래의 마지막 절차 중 하나는 마감 명세서에 서명을 하는 것이다.‘HUD-1’으로 불리는 명세서에는 바이어, 셀러가 지불해야 하는 각종 비용과 융자 내역 등 주택거래 전반에 대한 내용이 자세히 기재되어 있다.‘연방주택도시개발국’(HUD)이 2010년부터 현재의 양식을 제정했다고 해서 서류명은 기관명을 딴 ‘HUD-1’로 불린다. 주택매매나 재융자 마감 때 셀러나 바이어가 반드시 검토하고 서명하도록 규정되어 있다. 대개 에스크로 마지막 절차에 HUD-1이 준비돼 서명 테이블에 올라오는 데 간혹 이 내용이 까다롭거나 시간에 쫓긴다는 이유로 적절한 검토 없이 서명되기도 한다. 간혹 비용이 잘못 계산될 수도 있고 대출 내용에 오류가 발견되는 경우도 있어 꼼꼼한 검토가 필요하다.

모기지 보험 가입 여부·선불 재산세 등 잘 체크
융자조건 부분에서는 조기 주택처분 때 조건 확인

■항목 B ~ I

HUD-1 서류는 크게 5부분으로 나누어 검토할 수 있다. 이 중 가장 첫 번째 부분인 B항부터 I항까지는 바이어 또는 대출자가 발급 받게 될 융자에 관한 내용이 주를 이룬다.

B항목의 첫 번째 부분은 융자 형태를 체크하는 부분이다. 만약 바이어가 FHA 융자를 받는 경우라면 FHA항이 체크되어 있는 지 확인해야 한다. 컨벤셔널 융자의 경우도 모기지 보험에 가입해야 하는 경우와 가입이 필요 없는 경우로 구분해 적절히 체크되었는지 반드시 살핀다.

이어지는 항목에는 에스크로 고유 번호, 융자 고유 번호, 바이어와 셀러 인적 사항, 대출 기관 사항, 매물 주소 등에 대한 사항이 기재된다. H항의 ‘Settlement Agent’는 가주의 경우 대개 에스크로 업체를 의미하며 ‘Settlement Date’는 에스크로 마감일이다. 하단의 ‘Place of Settlement’는 HUD-1서류가 서명되는 장소로 대개 에스크로 업체 사무실 주소가 기재되지만 종종 바이어나 셀러의 거주지에서 서류가 각각 서명되기도 한다.

■항목 J ~ K

J와 K항은 바이어와 셀러가 각각 지불해야 하는 각종 비용에 관한 내역들이다. 서류 왼쪽 부분의 J항은 바이어가 지불해야 하는 비용, 오른쪽 부분의 K항은 주택거래 가격 및 셀러 측 비용들이 기재된다. J항 중 100으로 시작되는 항목은 주택구입 대금, 재산세, 클로징 비용 등의 바이어 측 비용으로 120항에 총 비용 금액이 계산된다.

200으로 시작되는 항목은 바이어가 이미 지급한 계약금과 대출 은행이 발급할 예정인 주택 융자금 등으로 주택 구입 대금과 클로징 비용 합계에서 차감될 금액이다. 차감된 합계는 303항에 기재되는데 이 금액이 바이어가 에스크로 마감 때 캐시어스 체크나 은행 자동이체 등의 형태로 현금 지불해야 할 금액이다.

셀러 측 비용인 K항 중 400으로 시작되는 항목은 주택거래 대금, 선불 재산세 등 셀러에게 지급 예정인 금액이다. 그 다음 500항목은 주택매매 대금으로 셀러가 상환해야 할 기존 융자 잔액, 셀러 측 클로징 비용으로 주택거래 대금에서 차감될 금액이다.

차감된 후의 금액은 K항 맨 아래부분 603항목에 계산되는데 주택매매 후 셀러가 실제로 손에 쥐게 되는 현금액이다. 일부 주에서는 셀러와 바이어 측에 별도의 HUD-1을 발급해 서명토록 하기도 한다. 따라서 셀러 측이나 바이어 측 내용이 공란인 경우 이같은 이유 때문인데 크게 문제될 것은 없다.

■항목 L

HUD-1서류 2페이지부터 시작되는 L항목에는 바이어와 셀러 측 클로징 비용에 대한 구체적인 내용이 기재된다. 700항목은 부동산 중개 수수료와 관련된 비용으로 대개 셀러 측이 지불해야 하는 금액이며 셀러 측 클로징 비용 중 금액이 가장 높은 항목이기도 하다.

800과 900으로 시작되는 항목은 바이어의 융자와 관련된 수수료 내용들이다. 융자 발급 수수료, 감정평가 비용, 크레딧 리포트 발급 비용, 주택 소유주 보험료, 선급 모기지 페이먼트 비용 등이 이 항목에 기재된다. 1100부터 시작되는 항목에는 타이틀 보험과 관련된 비용들로 바이어가 지불하는 렌더 타이틀 보험료, 대개 셀러가 지불하는 주택 소유주 타이틀 보험료, 에스크로 비용 등이 주 비용 항목이다.

1200항목은 명의 이전세, 소유권 등기 비용과 관련 서비스 비용 등이며 1300항목부터는 터마이트 관련 수리비, 홈 워런티 비용, 미납 재산세, 자연재해 보고서 발급비 등 기타 비용 항목에 대한 금액을 확인할 수 있다. 2페이지 마지막 부분의 1400항목은 바이어와 셀러 측의 비용을 각각 합산한 금액이 기재되는 곳이다.

■3페이지

마지막 페이지인 3페이지는 융자신청 단계에서 발급되는 융자 비용 견적서인 ‘GFE’(Good Faith Estimate)와 실제 비용이 기재된 HUD-1의 금액과 비교할 수 있는 부분으로 바이어나 재융자 대출자가 가장 눈여겨 살펴봐야 할 페이지다. GFE상의 예상 비용과 HUD-1의 실제 비용은 모두 달러화로 나란히 표기돼 쉽게 비교할 수 있도록 되어 있다.

HUD-1 서류에 명시되어 있듯이 실제 비용은 렌더가 제시한 예상 비용보다 10% 인상될 수 없도록 규정되어 있다. 만약 실제 비용이 10% 이상 인상됐을 경우 렌더는 10% 가 넘는 인상액에 대해 대출자 측에 환불해 줘야 한다.

■융자조건

가장 마지막 부분에는 바이어에게 발급되는 융자조건이 자세히 명시되어 있어 역시 유심히 검토되어야 하는 부분이다. 이 부분에는 융자 금액, 융자 상환기간, 이자율, 매달 지급해야하는 원리금 등이 기재된다. 만약 변동 이자율을 적용 받는다면 이자율이 변동되는 시기와 이자율 상하한선에 대한 내용도 포함된다. 또 조기에 주택을 처분하거나 재융자 때 주의해야 할 융자 조기상환에 따른 벌금 내용도 이 부분에서 확인할 수 있다.


<준 최 객원기자>