내년에는 주택 시장 회복이 본격적으로 가시화될 것이라는 기대감이 높다. 주택 시장이 바닥을 찍은 것으로 확인됐고 이에따라 주택 구입에 대한 수요도 더욱 늘어날 것으로 기대된다. 그동안 집을 못팔아 애를 먹었던 셀러들에게 주택을 처분할 수 있는 좋은 기회가 찾아온 것이다. 주택 구입 수요 급증으로 집을 내놓기만 하면 예전처럼 여러건의 오퍼를 받는 일도 이젠 흔해졌다. 그렇다고 해서 모든 주택 거래가 원만하게 끝나는 것은 아니다. 주택 수요는 높아졌지만 주택 거래를 성공적으로 마치기 위한 주변 여건은 여전히 까다롭다. 주택 대출 조건, 낮은 감정가 등의 요인으로 주택 거래가 중도에 무산되는 경우가 많다.

융자 사전승인 등 바이어 재정상태 점검
매물 내놓기 전에 ‘예비 타이틀 보고서’검토
가격 인하 대신 재산세 대신 납부 등 오퍼

■바이어 재정 점검이 최우선

집을 성공적으로 팔기 위해서는 바이어의 재정 상태를 점검하는 일이 가장 중요하다. 바이어가 주택 구입에 필요한 대출을 정해진 기한 내에 받을 수 있는가를 살피는 것이다. 부동산 업체 ‘집’(ZIP) 리얼티에 따르면 바이어의 주택 대출 거절이 주택 거래 취소의 가장 큰 원인인 것으로 나타났. 집 리얼티가 최근 두달반 사이에 중간에 취소됐거나 지연된 주택 거래 250여건을 조사한 결과 약 40% 이상이 주택 대출 거절이 원인이었던 것으로 나타났다.

바이어의 주택 대출 가능성을 점검하고 만약의 주택 대출 거절을 대비하기 위해 셀러가 취할 수 있는 조치는 크게 두 가지다. 바이어가 오퍼 제출 때 은행 발급 융자 사전승인서를 함께 제출하도록 요구하는 것. 그러나 은행이 융자 사전승인서를 써줬다고 해서 바이어의 주택 대출이 보장되는 것은 아니다. 대출 신청기간에 여러 요인들에 의해 대출 발급이 지연되거나 거절되는 사례가 많다.

따라서 셀러는 리스팅 에이전트를 통해 바이어측의 대출 승인 상황을 수시로 점검하도록 해야한다. 또 바이어가 정해진 기한 내에 대출을 받지 못할 경우 셀러가 거래를 취소하거나 다른 바이어들로부터 오퍼를 받을 수 있도록 하는 조항을 구매 계약서에 포함시키는 것도 대출 거절에 따른 셀러의 피해를 막는 수단이다.

■낮은 감정가 사전 및사후 대비

낮은 감정가 역시 주택 거래를 무산시키는 주범으로 여전히 지적된다. 그러나 낮은 감정가 관행을 시정하려는 업계의 목소리나 움직임은 별로 없기 때문에 셀러들의 자체적인 노력이 절실한다.

낮은 감정가로 인해 주택 거래 취소를 막으려면 사전 및 사후 계획이 필요하다. 우선 집을 내놓기 전 가능하면 주변 시세에 맞도록 가격을 정해야 한다. 무리하게 높은 가격에 집을 내놓고 내놓은 가격대로 오퍼를 받아도 감정가가 뒷받침 안 되면 결국 주택 거래는 물거품이 된다. 리스팅 에이전트와 충분한 상의를 통해 최근 주변에서 팔린 집을 토대로 리스팅 가격을 정하면 감정가로 인해 주택 거래가 깨지는 일을 사전에 방지할 수 있다.

두번째는 사후 계획으로 낮은 감정가가 나왔을 때를 대비해야 한다. 감정가가 낮게 나오면 바이어 측이 주택 거래를 취소할 수 있는 것이 일반적이다. 그러나 이미 진행된 주택 거래를 바로 취소하기보다는 셀러 측과 가격 재협상을 시도하는 바이어가 많다. 일부 셀러는 1차 감정가에 동의하지 않고 재감정을 시도하기도 하는데 결과가 비슷하게 나오는 경우가 많다.

감정가가 낮게 나올 경우 셀러나 바이어 모두 ‘거래가 깨졌구나’라는 실망보다 재협상 의지를 갖는 자세가 중요하다. 예를 들어 감정가가 거래가 보다 약 1만달러 정도 낮게 나오면 셀러 측은 거래가를 5,000달러 낮추고 바이어 역시 가능하면 5,000달러를 추가로 마련해 거래를 이어 가도록 한다.

■타이틀 샅샅이 점검

타이틀로 인해 주택 거래가 깨지는 경우는 드물지만 그래도 주의해야 할 부분이다. 간혹 정작 주택 소유주도 모르는 ‘린’(lien)이나 ‘지역권’(easement) 등이 등기되거나 소유권이 엉뚱한 이름으로 등기되기도 하기 때문이다.

이같은 오류들이 주택 거래 도중 발견되면 정정하느라 불필요한 시간이 소요될 뿐만 아니라 바이어 측에게 불안감을 심어줘 주택 거래를 취소하게 만든다. 이러한 피해를 막기 위해서 집을 내놓기 전 타이틀 업체로부터 ‘예비 타이틀 보고서’(preliminary title report)를 발급받아 검토해 특이사항이나 오류가 없는지 확인한다.

■바이어에게 비용 지원

주택 매매로 비교적 높은 차익이 예상되거나 셀러의 재정상황에 비교적 여유가 있을 때 바이어에게 비용을 일부 지원해 주택 거래가 깨지는 것을 막을 수 있다.

▲HOA 비용
콘도미니엄이나 타운하우스 매매 때 대부분의 경우 ‘주택소유주협회’(HOA)에 매달 납부해야 하는 비용이 있다. 최근 지어진 일부 단독주택 단지의 경우도 HOA를 두고 있어 이에 따른 관리비 부담이 매달 발생한다. 적게는 40달러대에서부터 많게 300~400달러가 넘는 단지도 있어 주택 구입 때 바이어 측에 상당한 부담이다.

만약 바이어와 가격 협상이 순조롭게 진행되지 않는다면 바이어 측에 일정기간 HOA 관리비를 제공하면 바이어를 다시 협상 테이블로 끌어들이는데 효과적이다. 예를 들어 바이어가 거래 가격을 1만5,000달러 낮춰 달라고 요구할 경우 가격 인하 대신 월 400달러씩인 HOA 관리비 1년치를 제공하는 것이다. 1만5,000달러를 30년 고정 이자율로 상환한다고 계산하면 매달 모기지 원리금은 많아야 수십달러에 지나지 않는다. 따라서 매달 400달러씩의 관리비를 제공받을 경우 바이어의 귀가 솔깃해지게 된다.

▲(이자율) 포인트 구입
융자를 통한 주택 구입 때 이자율을 낮출 수 있는 방법 중 하나가 포인트를 구입하는 것이다. 일반적으로 융자금액의 1%를 1포인트라고 하는데 1포인트를 구입하면 0.25% 정도의 이자율을 낮추는 효과가 있다. 만약 이자율이 상승중이거나 상승될 것으로 예상될 경우 포인트 구입을 통해 이자율을 낮출 수 있다면 바이어에게는 장기적으로 큰 금액이 절약되는 셈이다.

바이어가 높은 모기지 페이먼트를 우려해 거래 가격을 깎으려고 하거나 주택 구입을 망설이고 있다면 포인트를 대신 구입해 주면 일종의 윈윈 효과를 거둘 수 있다. 셀러의 경우 수만달러에 달하는 거래가 인하 대신 포인트 구입에 수천달러만 지급해 손해를 줄일 수 있다. 바이어도 별도의 추가 비용 부담 없이 이자율을 낮출 수 있어 장기적으로 절약되는 금액이 커지는 장점이 있다.

▲재산세
재산세도 바이어들이 주택 구입 때 눈여겨보는 항목 중 하나다. 만약 집은 마음에 들지만 재산세가 인근 지역에 비해 높다면 주택 구입을 포기하는 사례도 많다. 비슷한 조건의 주택이라도 재산세가 많게는 수천달러씩 차이가 나기도 한다. 일반적으로 재산세는 1년에 두 번에 나눠서 납부하는데 1차는 납부는 12월10일이 마감시기고 2차는 이듬해 4월10일까지 납부해야 연체료를 물지 않는다.

재산세는 주택 구입이 완료되는 시점을 기준으로 셀러와 바이어가 나눠서 납부하는 것이 일반적이다. 그러나 만약 바이어와 가격 협상에 어려움을 겪고 있다면 가격 인하 대신 셀러가 이미 납부한 재산세 금액에 대해 바이어에게 환불을 요구하지 않거나 아예 차기 재산세까지 미리 납부해 줌으로써 주택 거래를 원만하게 마칠 수 있다.


<준 최 객원기자>