주택 시장 회복에 대한 기대감으로 출발했던 2012년이 어느덧 나흘밖에 남지 않았다. 한해를 거치며 주택 시장 바닥론에 대한 논란은 사라졌고 주택 시장 회복이 기정 사실화 됐다. 몇몇 요소만 제거되면 내년부터는 주택 시장이 탄탄한회복 궤도에 진입할 것이 확실시된다. 새해를 맞이하는 기대감은 셀러와 바이어 별로 조금씩 다를 것이다. 셀러라면 조금이라도 더 높은 가격에 집을 팔 수 있기를 기대할 것이다. 내집 장만을 꿈꿔온 바이어는 대출 기준이 완화되고 쓸만한 매물이 많이 나오는 것이 소망이다. 그렇다면 주택 시장이 안정감을 찾을 것으로 기대되는 대망의 2013년을 셀러와 바이어는 어떻게 준비하면 좋을까?

크레딧 안 좋은 바이어 일정기간 계획 수립
까다로워진 모기지 융자 기준에 맞도록 준비

◇ 새해는 셀러, 바이어 모두에게 기회
주택 시장 회복 전망에 따라 내년은 바이어와 셀러 모두에게 기회의 해가 될 전망이다. 집을 팔아야 하는 셀러는 주택 가격 상승에 따라 손실을 만회하고 매매 차익을 어느정도 기대할 수 있게 됐다. 주택 가격이 바닥을 찍은 것이 확실시 됨에 따라 그간 주택 구입 시기를 저울질 해오던 바이어들의 주택 구입 활동도 더욱 활발해질 것으로 예상되는 해다.

모기지은행업협회(MBA)가 실시한 설문조사에서 내년에 실제로 주택 구입에 나서겠다는 대기 바이어들의 답변이 우세했다. MBA에 따르면 내년 주택 구입에 필요한 신규 대출 규모는 금액 기준으로 올해보다 약 55%나 급증할 전망이다.

바이어들의 주택 구입 심리가 꿈틀대고 있다고 해도 셀러들의 주택 가격 급등에 대한 섣부른 기대감도 금물이다. 대부분 지역에서 이미 주택 시장이 셀러가유리한 셀러스 마켓으로 전환됐지만 주택 가격 상승 속도가 더뎌 매매 차익이 높지 않은 편이다. 대부분의 전문가들이 앞으로 1~2년새에 주택 가격이 오르더라도 크게 오를 것으로 전망하지 않고 있다.

따라서 당장 집을 팔아야 한다면 중개 수수료 등 주택 판매 비용을 꼼꼼히 따져 본 뒤 ‘손해보지 않는 장사’를 하는 것이 중요하다. 주택 처분이 급하지 않으면적어도 향후 1~2년간 주택 가격 추이를 지켜보며 주택 매매 타이밍을 저울질 하는 것도 좋은 전략이다. 파이서브사는 주택 가격이 내년부터 2017년사이 연평균 약 3.3% 가량 상승할 것으로 내다봤는데 높은 상승폭으로 볼 수 없는 예측이다.

◇ 바이어

◆ 까다로와진 대출 기준 이해
내년에 주택을 구입할 계획이 있다면 연말인 지금부터 준비를 시작해야 한다.주택 시장이 회복되고 있다지만 주택 대출 조건이 여전히 까다로와 이에대한 준비에 나서는 것이 첫번째 단계다. 조사에 따르면 최근 컨벤셔널 융자를 신청했다가 대출 거절당한 대출자들의 평균 크레딧 점수가 729점으로 나타났다. 양호한 것으로 여겨졌던 크레딧 점수대에서도 주택 대출 거절이 속출하고 있는 것으로 그만큼 주택 대출시 까다로운 기준이 적용되고 있다는 설명이다.

반면 컨벤셔널융자를 받는데 성공한 대출자들의 평균 크레딧 점수는 762점으로 훨씬 높았고 평균 다운페이먼트 비율도 21%로 나타났다. 또 모기지 페이먼트 금액은 가구 소득의 21% 내외였고 모기지를 포함한 가구 부채는 가구 전체소득의 33%를 넘지 않는 것이 최근 주택 대출의 추세로 나타났다.

◆ 연말부터 구입 준비 시작
이같은 추세를 이해하고 있어야 하고 만약이 기준에 미치지 못한다고 판단되면 지금부터 기준에 맞게 자신의 재정 상황을 준비해야 할 때다. 특히 ‘주택 구입’이라는 큰 목표를 눈 앞에 두고 있는 만큼 씀씀이가 커지기 마련인 연말 각종 크레딧 지출을 조금씩 줄여 재정을 정비토록 한다. 그래야 매물이 쏟아져 나오는 봄철부터 매물 쇼핑에 마음 놓고 나설 수 있게된다.

매물 쇼핑을 나서다가 마음에 드는 집을 찾으면 당장 오퍼를 제출할 수 있도록항상 준비하고 있어야 한다. 가급적이면 제출하는 오퍼는 최상의 조건으로 제출하도록 해야 실패 확률도 줄일 수 있다. 올해 하반기부터 바이어는 늘어난 반면 매물 숫자가 갑자기 줄어 대부분의 지역에서 구입 경쟁이 치열해졌기때문이다. 특히 주택 시장에 갓 나온 매물에‘ 헐값 오퍼’를 넣지 않도록 주의한다.

◆ 주택 시장 현안 점검
바이어들의 주택 구입 여건에 영향을 미칠만한 현안들이 내년 상반기에 많이 몰려있다. 주택 시장 상황과 함께 각종 현안들에도 귀를 기울이며 주택 구매 시기를 저울질 한다. 당장 코앞에 닥친 현안은 모기지 부채 구제 특별법 연장안이다. 이 법안이 연장되지 않을 경우 낮은 가격, 양호한 상태로 바이어들의 관심 매물 대상이던 숏세일 거래가 지장을 받게 된다‘. 깡통 주택’ 소유주들이 숏세일 보다는 차라리 압류를 택할 가능성이 높아 숏세일 매물이 급감할 것으로 예상된다.

벤 버냉키 연준의장이 내년에도 주택 시장 및 경제 부양 정책 기조를 유지하겠다는 입장을 밝혔다. 그러나 시장의 의문은 과연 어떻게 재원을 조달하느냐 이다. 정부의 주택 시장 지원 방침의 큰 틀은 채권 대량 매입을 통해 시장에 유동성을 제공하는 한편 시중 금리를 잡겠다는 것인데 재원 마련에 어려움을 겪고있는 정부가 과연 이같은 정책을 언제까지 유지할 수 있는지가 관건이다. 정부의 지원이 끝기면 우선 모기지 금리가 상승세로 돌아서 주택구입 여건이 불리하게 된다.

◇ 셀러

◆ 가격 급등 없다, 기대감 금물
주택 거래가 늘고 가격이 상승하면서 셀러들의 기대감이 높아지고 있다. 예전과 같은 호황이 다시 올 것이라는 기대감이 주택 가격 상승속도를 앞서고 있다. 그러나 주택 가격은 이제 막 바닥을 쳤고 일부 지역에서는 아직도 하락세를 면치 못하고 있다는 것을 알아야 한다.

예를 들어 전국에서 가장 완연한 셀러스 마켓으로 꼽히는 샌프란시스코의 경우 평균 주택 거래 가격은 리스팅 가격을 조금 웃도는 103%선에서 매매되고 있는 실정이다. 따라서 기타 지역의 경우 대부분 아직도 리스팅 가격에 미치지 못하는 가격에 주택이 거래되고 있기때문에 너무 높은 기대감으로 주택 판매에 나설 경우 실망감도 높아질 수 있다.

◆ 감정가
바이어들이 늘고 매물이 줄어 주택 가격 상승이 예상된다 하더라도 무턱대고 높은 가격에 집을 내놓을 수 없는 상황이다. 주택 거래 지연의 주범으로 지적되고 있는 ‘낮은 감정가’문제가 여전히 남아있기때문이다. 따라서 내년에 집을 팔 계획이 있다면 감정가를 염두에 두고 주변 시세부터 점검하는 자세가 필요하다.


<준최 객원기자>