모기지 금리가 또 사상 최저치를 갈아 치웠다. 추수감사절이 꼈던 11월 넷째 주 30년 고정 모기지 이자율은 3.31%로 전주의 사상 최저치인 3.34%보다도 더 떨어졌다. 모기지 금리가 가파르게 하락하면서 주택 구입은 물론 재융자에 대한 관심이 높아졌다. 단기간에 재융자를 여러 차례 실시할 정도 재융자에 대한 관심이 커진 반면 실제로 재융자를 받기는 쉽지 않다. 정부까지 나서서 재정난에 빠진 주택 소유주들의 재융자 길을 터주고 있지만 깐깐한 대출조건 탓에 재융자의 길이 막히는 사례가 많다. 재융자를 실시하는 가장 큰 목적은 낮은 이자율로 조정해 모기지 페이먼트를 조금이라도 낮추려는 것이다. 그러나 페이먼트는 낮아지는 대신 눈에 보이지 않는 단점도 따른다.

에퀴티·원금 상환비율 등 장단점 꼭 비교
페이먼트 하향 원하면 30년 고정 선택
감정가격 관건… 주변 시세 미리 알아봐야

■처음부터 다시 시작
최근 이자율이 큰 폭으로 떨어지면서 상환기간을 단축하는 재융자가 인기다. 대출 상환기간은 단축되는 대신 페이먼트 인하폭은 줄거나 오히려 오르기도 한다. 만약 매달 납부하는 모기지 페이먼트를 낮추는 것이 재융자에 나서는 주목적이라면 30년으로 재융자에 나서야 적합하겠다.

30년 고정으로 재융자를 실시하는 경우 페이먼트는 낮아지겠지만 상환기간은 다시 연장되는 단점이 있다. 또 단기간에 자주 재융자를 실시하게 되면 주택 에퀴티를 쌓는 데도 불리하다. 만약 최초 융자를 30년 고정으로 받아 약 7년 동안 페이먼트를 납부하더라도 융자 원금 상환비율은 고작 약 5%에 지나지 않는다. 따라서 7년 뒤 재융자를 한다면 원금 상환을 처음부터 다시 시작해야 하는 셈이다.

20만달러를 5.5%의 이자율로 대출받아 5년간 상환한 뒤 4%로 재융자를 하는 경우를 예를 들어보겠다. 비록 이자율을 4%로 낮춰 페이먼트가 낮아져도 이 대출자가가 재융자 실시 후 10년이 지나도 여전히 갚아야 할 대출금은 14만5,000달러고 보유하게 될 에퀴티는 약 5만5,000달러가 쌓인다. 반면 최초 융자를 재융자 없이 15년간 갚아나간 다면 15년 뒤 남은 대출금은 약 13만9,000달러, 에퀴티는 약 6만1,000달러로 상대적으로 높음을 알 수 있다.

■무시 못할 재융자 비용
재융자를 실시하려면 수수료 비용을 고려해야 한다. 눈에 보이든 안 보이든 어떤 형태로든 수수료는 존재하기 때문이다. 재융자 신청자의 지갑에서 직접 수수료를 지불할 수도 있고 조금 높은 이자율을 적용받는 형태로도 수수료는 지급돼야 한다.

수수료 비용은 은행별 재융자 조건과 대출자 재정상황에 따라 조금씩 차이가 난다. 뱅크레이트닷컴에 따르면 재융자 수수료는 융자금액의 대략 1.5% 정도로 예상하면 무난하다. 개인별로 예상되는 수수료 비용을 알았다면 재융자 실시 후 매달 절약되는 금액과 비교해야 한다. 두 금액을 비교해 손익분기점이 될 것으로 예상되는 시기를 결정한 뒤 그 시기까지는 주택을 처분하지 않아야 재융자 실시에 따른 혜택이 비로소 발생한다고 할 수 있다.

30만달러를 재융자하는 경우 수수료는 약 4,500달러로 예상된다. 만약 이 대출자가 재융자를 통해 이자율을 약 1%포인트 낮추는데 성공해 절약된 페이먼트 금액이 월 약 178달러라면 이 대출자는 적어도 재융자 후 25개월(25×＄178=＄4,450) 이상 집을 보유해야 재융자로 인한 실질적인 비용 절감 효과가 발생한다.

■숨겨진 비용
연방 규정에 따라 대출기관은 신규 융자나 재융자 때 모기지 금액과 예상비용이 기재된 견적서(good-faith estimate)를 대출자에게 제공할 의무가 있다. 재융자를 신청할 계획이라면 이 견적서를 발급받아 자세히 검토해야 한다. 만약 견적서에 기재된 모기지 금액이 현재 보유한 모기지 금액보다 불어났거나 수수료가 타 은행에 비해 많다면 재검토가 필요하다.

일부 은행의 경우 재융자 때 소요되는 각종 비용을 모기지 금액에 포함시켜 금액을 부풀리고 대출자의 비용을 낮추는 전략을 사용하기도 한다. 또 이같은 저수수료 재융자를 선호하는 대출자도 있지만 단점이 더 많기 때문에 주의한다. 당장 지불해야 하는 수수료는 낮아지는 반면 모기지 금액에 비용이 포함돼 대출기간에 추가 이자를 지불해야 한다. 30년 동안 납부해야 하는 이자 금액은 눈덩이처럼 불어난다.

■낮은 감정가에 발목 잡히는 경우도
낮은 감정가로 인해 발생하는 폐해는 주택거래가 무산되는 것만이 아니다. 재융자 승인 때에도 주택 감정 절차가 진행되는 데 감정가가 재융자 금액만큼 나오지 않으면 재융자가 진행되기 힘들다. 특히 최근 수년 사이 낮은 감정가로 인해 재융자가 중도에 거절되는 사례가 늘고 있어 낮은 이자율이 ‘그림의 떡’으로 전락하기 쉽다.

주택 구입 때 낮은 감정가로 융자가 힘들다면 몇 가지 방법이 있다. 셀러와 다시 협상해 거래 가격을 낮추거나 추가 현금을 투입해서 거래를 매듭짓는 방법이다. 그러나 재융자 때 발생하는 낮은 감정가 문제는 대안이 많지 않다. 다른 은행을 통해 재융자를 시도하는 수밖에 없다. 그러나 일단 감정가가 낮게 나온 주택은 다른 은행을 통해서 재융자를 진행해도 비슷한 결과가 나올 수 가능성이 높다.

낮은 감정가로 인한 폐해를 방지 하려면 재융자를 신청하기 전에 우선 주변 시세를 먼저 알아보도록 한다. 주변에서 최근 매매된 주택의 가격을 알아보는 한편 차압 매물이나 숏세일 매물의 매매도 시세 점검에 포함시켜야 한다. 차압 매물 매매 비중이 높은 지역이라면 시세 하락의 영향이 크기 때문 재융자 진행 때 낮은 감정가가 나올 가능성도 높아진다.

■기존 페이먼트 납부 잊지 말아야
재융자 신청 중 가끔 현재 보유중인 모기지 페이먼트 납부를 하지 않아 뜻하지 않는 피해를 입는 것도 주의사항이다. 재융자 승인이 거의 확실시되는 달 이같은 실수가 잦아진다. 재융자를 통해 페이먼트가 낮아질 것이라는 기대에 현재 내야 하는 모기지 페이먼트를 빼먹으면 이로 인해 재융자가 지연될 수 있다. 재융자 지연은 물론이고 연체료, 크레딧 점수 하락 등도 동반되는 피해로 각별히 주의해야겠다.


<준 최 객원기자>