주택시장에서 투자자들에 의한 구입활동이 어느 때보다도 활발하다. 주택가격 하락, 모기지 금리 하락, 임대료 상승 등 투자용 주택구입에 적합한 3박자가 고루 갖춰졌기 때문이다. 최근에는 전문 부동산 투자그룹은 물론 초보 투자그룹인‘맘앤팝’ 투자자들도 크게 늘고 있다. 대부분 보유 주택 20채 미만인 소규모 투자자들로 생애 처음 부동산 투자에 나서거나 은퇴 연금을 활용한 투자자들까지 나타났다. 초보 투자자의 경우 주택 구입 때 구입 가격, 임대료 시세 등 여러 가지를 고려해야 한다. 이밖에도 단독주택이냐 콘도냐 등의 주택형태에 따라서도 투자 이익 달라질 수 있다.

단독 세입자 자주 안 바뀌고 관리비 부담 없어
콘도 구입가 낮고 렌트 높아… 수리비 걱정 덜해

■캐시 온 캐시 수익률, 콘도 > 단독주택

투자용 주택을 구입하려는 목적은 ‘돈을 벌기’ 위해서다. 수익이 낮거나 손실이 뻔한 주택을 구입하려는 투자자는 없다. 따라서 수익성이 높은 주택이 투자용 주택 구입 때 우선 판단기준이 돼야 한다.

구입하려는 투자용 주택의 수익성을 판단하는 기준은 여러 가지가 있다. 그 중에서도 현금 흐름을 중시하는 투자자들이 많이 사용하는 것이 바로 ‘캐시 온 캐시 수익률’(Cash on Cash) 이다.

캐시 온 캐시 수익률은 임대수익을 현금 투자 분으로 나누어 계산한 수익률이다. 연간 재산세 납부이전의 임대수익을 부동산 구입 때 지불한 현금 다운페이먼트나 현금 거래가로 나누어 계산된다.

120만달러짜리 아파트를 구입할 때 현금 30만달러를 다운페이먼트로 지불하고 나머지는 대출을 통해 구입하는 경우를 예로 들어 보겠다. 관리비 등 비용을 제외한 아파트의 월 임대순익이 5,000달러일 경우 구입에 따른 캐시 온 캐시 수익률은 연간 임대순익 6만달러를 현금 투자분 30만달러로 나눈 20%가 된다.

단독주택과 콘도미니엄의 캐시 온 캐시 수익률 비교에서는 일반적으로 콘도미니엄의 수익률이 높은 경우가 많다.

부동산 투자 전문가들에 따르면 단독주택의 경우 캐시 온 캐시 수익률이 약 3~5% 정도면 적정한 것으로 여겨지고 콘도의 경우 이보다 조금 높은 4~7%가 적정하게 여겨진다. 그러나 지역에 따라 적정 수익률 기준이 다르고 개인 투자자마다 기대 수익률이 있기 때문에 단독주택이든 콘도든 우선 수익률을 계산해 볼 필요가 있다.

■세입자 확보 용이성, 단독주택 > 콘도

일단 투자용 주택을 구입했다면 그 다음으로 중요한 절차는 세입자를 찾는 일이다. 세입자를 찾는 일은 부동산 투자경험이 없는 초보 투자자들이 감당하기에 만만치만은 않다.

지역별로 노출도가 높은 웹사이트나 지역 신문 등에 광고를 해야 하며 세입자들의 문의에 일일이 답변도 해야 한다. 만약 집을 보러 오겠다는 세입자가 있으면 집을 보여줘야 한다. 또 관심을 보이는 세입자라면 세입자의 크레딧 리포트나 신분조사까지도 마쳐야 세입자 찾는 일이 끝났다고 볼 수 있겠다.

그러나 이렇게 힘들게 찾은 세입자가 임대계약 기간이 끝나면 떠나는 일이 잦다. 세입자가 일반적인 임대계약 기간인 1년 후 집을 비우겠다고 통보하면 새로운 세입자를 찾기 위한 ‘전쟁’을 또 한 차례 치러야 한다.

따라서 세입자를 확보하기 용이한 주택이 투자에도 유리한 주택으로 볼 수 있다. 세입자 찾기에 소요되는 ‘눈에 보이지 않는’ 비용을 줄일 수 있기 때문이다. 이러한 면에서 볼 때 단독주택이 콘도미니엄보다는 투자자들에게 유리한 측면이 많다.

세입자들의 임대기간이 콘도에 비해 단독주택이 긴 경우가 많다. 아파트나 콘도의 경우 매년 세입자가 바뀌는 경우가 많지만 단독주택의 경우 대개 1년 이상씩 머무는 경우가 많아 건물주들이 해마다 새 세입자를 찾아야 하는 번거로움이 덜하다.

■HOA, 장단점 따져봐야

대부분의 콘도미니엄이나 타운하우스는 관리위원회(HOA)를 별도로 두고 있는 경우가 많다. HOA를 통해 단지 내 공공시설을 관리하고 공익에 불편을 주는 사항을 규제하기도 한다. 최근에는 새로 조성되는 단독주택 단지에도 HOA를 통해 관리하는 사례가 늘고 있다.

주택구입 때 HOA하면 가장 먼저 떠올리는 것은 관리비다. 매달 납부해야 하는 관리비가 부담스럽게 여겨진다. 최근에는 재정이 악화된 HOA가 늘어 관리비가 증가 추세로 실제로 기존 콘도 소유주나 구입자들에게는 부담이다.

HOA가 있다고 해서 반드시 투자용 주택구입에 불리한 것은 아니다. 일부 관리가 소홀한 HOA도 있지만 철저한 관리를 통해 콘도 소유주들의 만족을 얻는 HOA도 많기 때문이다. 관리가 잘되고 있는 HOA는 세입자를 찾는데도 유리하기 때문에 HOA가 있다고 해서 투자를 망설일 필요는 없겠다.

콘도를 구입하는 경우라면 주택구입 과정 중 HOA 관련서류를 점검할 수 있는 절차가 있음을 명심한다. 크게 두 부분을 점검해야 하는데 HOA 재정관련 서류와 각종 규제사항 들이다. HOA 재정관련 서류를 검토해 향후 관리비가 인상될 가능성이 있는지 가늠해볼 수 있다.

■관리 및 수리, 콘도 > 단독 주택

투자용 주택 구입 때 가장 부담스러운 부분이 세입자로부터 걸려오는 전화다. 각종 고장이나 결함을 수리해 달라는 세입자로부터의 연락이다.

만약 고장이 건물 내부에서 발생했다면 단독주택이나 콘도 건물주의 부담이 거의 동일하겠다. 그러나 만약 건물 외부의 문제점이라면 콘도 소유주는 일단 한숨을 돌릴 수 있다.

대부분의 경우 앞서 언급된 HOA에서 건물 외부를 정기적으로 관리하며 발생한 결함에 대해서도 수리 책임을 지기 때문이다.

예를 들어 지붕에서 발생한 결함으로 누수가 발생했거나 외벽 페인트 공공 조경 등을 HOA에서 관리하기 때문에 건물주의 부담이 덜하다.