대선기간에 두 후보의 입으로부터 주택시장과 관련된 사항을 좀처럼 듣기 힘들었다. 곳곳에 산재한 주택시장 관련 이슈들을 잘못 건드렸다가는 대선 결과에 영향을 받을 수도 있다는 판단 때문이었을 것이다. 그러나 오바마 대통령이 재선에 성공하면서 주택시장 정책에 대한 큰 틀은 현행대로 유지될 것으로 기대된다. 가장 우려됐던 모기지 금리 상승이나 각종 주택시장 지원책의 즉각적인 중단 등은 없을 것으로 보인다. 고비율‘깡통주택‘’ 깐깐한’ 대출 기준, 차압매물 해결 등이 오바마 집권 2기에도 우선 해결돼야 할 문제들로 남아있다.

미국 재정절벽 · 내년 경기침체 전망 영향
모기지 이자 · 원금 삭감단 시행 어려울 듯
깡통주택 · 차압매물 해결도 여전히 과제

◇ 재융자 지원 대폭 확대
오바마 대통령이 임기 중 치중한 주택시장 지원책 가운데 하나가 바로 재융자 지원을 통해 어려움에 처한 주택 소유주들의 페이먼트 부담을 덜어주자는 것이었다.

그래서 고안해 낸 프로그램이 HARP이며 초기 참여율이 저조하자 지난해 기준을 대폭 낮춘 HARP 2.0을 시행하며 참여율을 크게 높였다. HARP 2.0은 정부 보증을 받은 대출자들을 대상으로 주택시세가 모기지 원금을 밑돌더라도 낮은 이자율로 재융자를 실시할 수 있는 길을 열어 주었다.

그러나 지난해 민주당 소속 로버트 메넨데즈(조지아주), 바바라 박서(가주) 상원의원은 HARP 2.0보다도 기준을 더 낮춘 재융자 프로그램에 대한 법안을 제출한 상태이며 현재 양원의 의결을 기다리는 중이다. 이른바‘ 메넨데즈-박서’ 법안으로 불리는 프로그램은 HARP 신청자격을 2009년 6월 이전에 발급받은 모기지에서 2010년 6월 이전으로 발급으로 1년 더 연장하는 내용을 담고 있다.

새 재융자 프로그램이 시행될 경우 약 300만명의 대출자들이 추가 수혜 대상자로 포함돼 대출자 1인당 월 평균 약 250달러의 모기지 페이먼트를 절약할 수 있을 것으로 기대된다.

JP 모건 체이스 은행 역시 법안이 통과될 경우 추가 수혜자들이 연간 약 20억달러에 달하는 모기지 페이먼트 부담을 덜 수 있을 것으로 전망했다. 메넨데즈 의원은 지난해 “재융자 관련 법안은 대선 후 실시될 첫 번째 의결사항이 될 것”이라며 “공화당 측의 일부 의원의 지원도 기대하고 있다”고 한 인터뷰에서 밝힌 바 있다.

◇ 일반 대출기준은 더욱 강화
오바마 대통령이 집권 초기부터 일관되게 유지해 온 대출기준 강화정책은 앞으로도 이어질 전망이다. 특히 그동안 ‘도드-프랭크’ 법안의 일환으로 검토되어 온 3가지 규제안에 대한 최종안이 조만간 확정돼 시행될 것으로 보인다. 일명 ‘QM’ (Qualified Mortgage)로 불리는 규제안은 대출자가 대출은행을 상대로 소송을 제기할 수 있는 권한을 부여한다. 만약 법원이 대출 은행이 미 자격 대출자에게 대출을 발급했다고 판단할 경우 대출자가 은행을 상대로 소송을 벌일 수 있다.

‘QRM’ (Qualified Residential Mortgage) 규정에 따르면 대출은행은 일부 대출 발급 때 대출액의 5%를 준비금으로 적립해야 한다. 해당 대출에 연체가 발생할 경우를 대비한 조치로 대출 발급 때 은행 측이 책임감을 높이려는 취지를 담고 있다.

금융위기 재발방지를 위한 개혁안 ‘바젤 III’(Basel III)와 관련, 은행 측이 모기지 관련 사업에 적립해야 하는 준비금 규모도 곧 확정될 예정이다.

전국부동산중개인협회(NAR)를 비롯한 주택시장 일선 관계자들은 ‘최악의 대출 규제안’이라며 이미 부정적인 입장을 밝히고 있다. 가뜩이나 위축된 은행 측의 대출 의지를 더욱 꺾을 수 있다는 것이 업계의 우려다.

◇ 모기지 원금 삭감안
최근 활발하게 논의되고 있는 모기지 이자 및 원금 삭감에 대한 시행은 쉽지 않을 전망이다. 대선 직후 터져 나온‘ 재정절벽’에 대한 우려와 내년에 심각한 경기침체가 올 수 있는 전망에 모기지 이자 및 원감 삭감 논의에서는 일단 한 발 물러난 상태다. 실시된다 하더라도 당초 예상 규모였던 약 985억달러보다 축소된 규모로 시행될 것으로 예상된다.

현재 연방 의회와 오바마 행정부의 급선무는 ‘재정절벽’ 우려를 해소하기 위한 광범위한 세제개혁이다. 세제개혁을 통해 세수를 늘리고 연방 정부의 재정적자를 줄여가겠다는 것이 오바마 행정부의 눈앞에 닥친 선결과제로 당장 모기지 이자 및 원금 삭감 프로그램을 실해하기는 불가능해 보인다. 일부에서는 프로그램의 규모가 대폭 축소되거나 아예 취소되며 유명무실해 질 수도 있을 것으로 예측하고 있다.

오바마 행정부는 현재 신규 모기지 발급의 약 90%를 차지하고 있는 공공 금융기관이 어려움을 겪고 있는 대출자의 대출 원금을 삭감해 주자는 안을 내놓은 바 있다. 대출 원금을 일부 깎아줄 경우 차압을 방지하고 대출자들의 대출 상환 의욕을 높일 수 있을 것이라는 기대였다. 당시 티머시 가이트너 재무장관은 대
출 원금 경감 대상자가 약 110만명으로 원금 경감에 따른 손실을 정부 측이 보전해 줄 것이라는 안도 제시한 바 있다.

그러나 국책 모기지 업체 프레디맥과 패니매의 감독기관인 연방 주택금융국(FHFA)의 에드 드마르코 이사는 당시 오바마 행정부의 원금 경감정책에 반대되는 입장을 표명했다. 그는 “모기지 원금을 일부 삭감해도 다신 연체에 빠질 가능성이 높고 오히려 원금 삭감을 위한 연체가 늘어나 정부 예산만 축낼 것”이라는 소신을 밝힌 바 있다.


<준최 객원기자>