숏세일이 절차가 까다롭고 복잡하다는 오명을 벗게됐다. 연방주택금융국(FHFA)이 제정한 새로운 숏세일 가이드 라인이 지난 1일부터 시행에 들어갔다. 새 가이드라인에 따르면 모기지 연체 기록이 없어도 숏세일 신청이 가능할 정도록 절차가 대폭 간소화된 것이 특징이다. FHFA 측은 새 가이드 라인 시행으로 숏세일이 활성화 되면 주택차압이 줄고 주택가격도 안정을 찾게 될 것으로 기대중이다. 새로 바뀐 숏세일 가이드 라인에 대해서 알아본다.

실직·재난 등 재정적 어려움 입증 땐 가능
주택처분 후 잔여채무 일부만 갚아도 돼

■자격 및 절차

간소화된 새 가이드 라인의 적용대상은 국책 모기지 기관인 프레디맥이나 패니매가 보증을 선 모기지다. 현재 보유하고 있는 모기지가 두 기관의 보증을 받은 모기지인지 여부는 두 기관의 해당 웹사이를 방문하거나 전화 통화를 통해 쉽게 확인 가능하다. 패니매의 웹사이트와 전화 연락처는; http://www.FannieMae.com/loanlookup’ 또는 ‘800-7Fannie’이고 프레디맥은’https://www.FreddieMac.com/corporate’ 또는 ‘800-Freddie’이다.

새 가이드 라인은 숏세일 신청 후 은행 측의 답변을 듣는데 장기간이 소요되는 폐해를 줄이는 데 초점이 맞춰졌다. 새 가이드 라인 시행 후 은행 측은 숏세일 신청이 접수되면 30일 이내에 서류를 검토하고 신청 대출자에게 응답해야 한다.

만약 30일이 지날 경우 은행 측은 신청자에게 매주 업데이트된 진행상황을 제공할 의무도 있다. 또 60일 이내에 서류검토를 완료한 뒤 반드시 숏세일 승인 여부를 결정해 신청자측에 전달해야 한다. 새 가이드 라인을 통해 숏세일을 실시한 대출자는 주택 처분 후 2년간 프레디맥이나 패니매가 보증을 서는 모기지를 받을 수 없게 된다.

■연체 없이도 숏세일 가능

대출자들이 숏세일을 실시할 때 가장 부담스럽게 여기는 부분이 바로 모기지 페이먼트를 연체해야 한다는 것이다. 대출자가 재정적으로 어렵다는 것을 증명하기 위한 방법인데 연체가 발생해야 은행 측의 반응을 접할 수 있었기 때문이다. 그러나 연체에 따른 많은 폐해 중에서도 크레딧 점수 하락과 연체 기록 발생 등에 따른 부담으로 숏세일에 선뜻 나서지 못하는 경우가 많았다.

새 가이드 라인에 따르면 이같은 걱정없이 숏세일을 신청해 볼 수 있게 됐다. 모기지 페이먼트를 꼬박꼬박 납부하고 있어도 재정적으로 어려움을 증명할 수 있으면 숏세일 신청이 받아들여 진다. 새 가이드 라인은 다음 사유로 발생한 재정난이 입증되면 연체 없이도 숏세일을 신청을 접수하도록 했다. 대출자 또는 주 수입원 가족이 사망한 경우, 갑작스런 실직, 이혼, 장애 발생, 자연 재난 또는 사람에 의한 재난, 사업 실패, 갑작스런 생활비 증가, 장거리 전직 발령 등이 사유에 해당된다.

■잔여 채무 상환 소송 없다

기존 숏세일 폐해 중 하나가 숏세일로 주택을 처분한 뒤에도 원금 삭감 부분을 갚으라는 은행 측의 끈질긴 빚독촉이 이어질 수도 있다는 것이다. 그러나 이번 새 가이드 라인에서는 프레디맥이나 패니매 측이 잔여 채무 반환권을 포기하는 내용이 포함돼 ‘깡통주택’ 오너들이 시름을 덜게 됐다.

잔여 채무반환 소송에서 벗어나기 위해서는 숏세일 신청 대출자는 잔여 채무를 다 갚을 필요 없이 일부만 갚으면 된다. 새 가이드 라인에서 정해 놓은 상환액은 없지만 은행 측은 최종 승인 전 대출자의 재산 상태와 소득 상황 등을 점검한 뒤 상환액을 통보하게 된다.

■2차 은행에 지원금

홈에퀴티 융자나 라인오브 크레딧 융자 등 2차 융자를 끼고 있는 경우 숏세일 승인율이 크게 떨어지는 것이 일반적이다. 숏세일로 주택이 처분되면 대부분 2차 융자 은행들은 거의 한푼도 건지지 못하기 때문에 숏세일 승인에 대개 부정적인 입장을 취해 왔다.

이같은 문제점을 보완하기 위해 새 가이드 라인은 숏세일 승인에 협조적인 2차 은행에 최고 6,000달러까지 지원하는 내용을 포함하고 있다. FHFA 측은 숏세일로 인한 2차 은행의 손실을 일부 보전해 주는 내용으로 숏세일이 더욱 활성화 될 것으로 기대중이다. 그러나 일부 전문가들은 2차 은행 지원금이 손실액에 비해 터무니 없이 낮아 숏세일 활성화에 별 도움이 주지 못할 것이라고 비판하고 있다.

■기타 가이드 라인

▲전근 명령을 받은 군복무자는 모기지 연체와 관계없이 자동적으로 숏세일 신청자격을 갖추게 된다. 또 아무 조건 없이 잔여 채무상환 의무에서도 벗어날 수 있다. ▲50마일 이상 떨어진 곳에서 취직했거나 전근 명령을 받은 대출자도 모기지 연체 없이 숏세일을 신청할 수 있다.


<준 최 객원기자>