곽동현 M&T Bank Sr. Loan officer

허리케인 ‘샌디’가 엄청난 위력을 미동부에 끼쳤다. 샌디가 지나가고 닷새가 지났는데도 아직 정전상태가 지속되고 있고 학교는 일주일째 휴교를 하고 있다. 언제쯤 정상복구가 될지? 한주간 암흑속에서 지내며 우리는 참 소중한 것을 잊고 지냈구나 하는 생각을 많이 해보게 되었다.

이번 시간에는 과거 2009년 5월 31일 이전에 주택 융자를 한 고객들 중에서 주택 감정가가 내렸는데도 불구하고 수입이 부족해서 재융자를 하지 못하고 있는 분들을 대상으로 HARP 2.0 프로그램을 설명해 드리도록 하겠다. HARP 프로그램은 몇해전부터 진행이 되어 왔으나 수입증빙과 감정 가격의 하락 그리고 높은 모기지 이자로 별로 호응을 못 받아오다 최근 HARP 2.0프로그램과 아울러 낮아진 모기지 이자로 재융자 신청률이 상당히 높아지고 있다. 고객들 중에서 해당 사항이 있으면 참고 하길 바란다.

#1.누가 해당되나?
융자를 받은 시기가 2009년 5월 31일 이전에 주택을 구입했거나 재융자를 한 경우에 해당한다. 그리고 모기지 융자가 패니매(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)에서 보증을 서고 있는 융자에 한해서이다. 참고로 2009년 이전 당시 시중 은행은 70%정도를 패니매와 프레디맥의 보증 프로그램으로 융자를 해왔다. 혹시 본인이 패니매나 프레디맥에 속한 융자인지 모른다면 지금 융자 은행에서 전화해서 간단히 몇 가지만 물어보면 쉽게 알아볼 수 있다.

#2.감정가가 많이 내렸는데 가능하나?
이번 HARP 2.0의 가장 큰 특징 중 하나가 아무리 감정가가 내렸다고 하더라도 재융자가 가능하다는 것이다. 예전에는 감정가의 100%나 125% 정도로 감정가에 따라 융자를 제한했으나 HARP 2.0은 감정가와 상관없이 재융자가 가능하다. 현재 시중의 모든 프로그램 중 감정가와 상관없이 재융자가 가능한 프로그램은 HARP 2.0이 유일하다. 그럼 감정은 어떻게 진행이 되나? 주택 감정은 패니매와 프레디맥에 조금 차이가 있는데 패니매는 일반 시중 감정회사에 의뢰해서 감정이 이루어지고 프레디맥은 자체 프로그램이 있어서 실제 감정사를 보내지 않고 데이타에 나오는 감정가를 이용하고 있다. 그러니 프레디맥인 경우 언제든지 원하면 조회해서 감정가를 알아볼 수가 있다.

#3.수입이 부족한데 가능한가?
아마 한인들 중에서 이 부분이 가장 중요한 질문일 것이다. 지금 현재 이자가 4% 이하로 지속되고 있는데 6% 이상의 이자를 계속 내고 있으며 재융자를 못하는 가장 큰 이유가 은행에서 필요로하는 수입이 부족하기 때문일 것이다. HARP 2.0은 이런 문제를 해결해 주고 있다. 하지만 모든 융자에 대해서 수입 증빙을 요구하지 않는 것은 아니고 몇 가지 조건이 맞아야 가능하다.

첫번째 조건이 은행에서 감정을 해서 융자 금액이 감정가보다 80% 이상 남아 있을 경우에 수입 증빙 없이 재융자가 가능하다. 즉 일반 재융자는 감정가가 많이 나와야 가능하나 수입증빙 없이 HARP 2.0을 위해서는 감정가가 역으로 낮게 나와야 가능하다. 이유는 감정가가 현재 융자금액보다 충분히 낮아 위험한 융자에 대해서 정부가 숏세일이나 차압으로 가는 것을 막기 위해 쉽게 재융자를 해주도록 한 것이다.

둘째 조건은 재융자를 기존 은행을 통해서 진행해야 수입 증빙 없이 재융자가 가능하다. 즉 수입이 충분해서 보여 줄 수 있을 경우 패니매와 프레디맥의 보증이 된 융자는 기존 은행이 아니라 다른 은행으로도 융자가 가능하다. 하지만 수입 증빙 없이 재융자 하기 위해서는 기존 은행을 이용해야 가능하다.

셋째 감정가가 충분히 낮게 나오고 기존 은행으로 재융자를 한다고 하더라도 그냥 재융자를 해주는 것은 아니고 고객의 은행에 최소 12달 모기지원금 이자와 세금과 보험을 납입할 수 있는 잔고가 있어야 가능하다. 마지막으로 수입 증빙은 필요 없더라도 현재 일은 하고 있어야 되며 은행에서 간단한 서류를 일하고 있는 회사로 보내어 얼마 동안 일을 해오고 있으며 지속적으로 일을 하고 있을 것인지 확인을 해 주면 된다. 필자의 기억으로는 2009년 이전에 많은 고객들이 10% 정도를 다운하고 크레딧이 좋다는 이유로 수입증빙 없이 융자를 받아 주택을 구입하였다. 그런데 지금은 주택가격이 내려 재융자가 어려워져 고생하고 있는 고객이 많을 것이다. 이런 고객들에게 HARP 2.0이 적격일 것이다.

#3.지금 2nd 모기지나 PMI가 있는 경우는?
현재 2차 융자는 개인 모기지 보험(PMI)이 있는 경우는 그대로 유지가 된다. 만약 처음 구입할 당시에는 개인모기지 보험인 PMI가 없었는데 지금 주택감정가가 내려 융자금액이 80%가 넘어 PMI가 필요한 경우에도 HARP 2.0에서는 PMI가 필요없이 재융자가 가능하다.

#4.캐시 아웃은 가능한가 그리고 클로징 비용은?
캐시 아웃 재융자도 가능하나 캐시 아웃을 하기 위해서는 수입 증빙이 필수이고 클로징비용은 융자금액의 약 4%정도까지는 현재 원금에 추가해서 재융자가 가능하나 일반적으로 은행에서는 클로징 비용은 본인 부담으로 권하고 있다.

#4.현재 모기지 이자는?
현재 HARP2.0로 진행하는 고객의 이자는 4~4.5% 정도를 이루고 있다. 물론 일반 재융자보다는 이자가 0.5% 정도 높지만 올해 초 HARP 2.0이 시작 할 때보다는 모기지 이자가 현저히 내렸다. 이 프로그램으로 재융자를 받는 많은 고객들이 2% 내린 이자로 재융자를 받고 있다. 한 달에 적게는 200달러에서 많게는 500달러까지 페이먼트를 줄일 수가 있다.

혹시 아직까지 수입 때문에 재융자를 못하고 있다면 이번 HARP2.0을 꼭 이용해서 월 페이먼트를 줄이는 고객이 늘어나길 기대한다.