주택 시장이 살아나는 신호가 곳곳에서 감지된다. 주택 가격과 거래가 예년에 비해 전반적인 상승세를 보이고 있다. 주택 건설 업체들은 올들어 큰 폭의 수익을 기록하는 등 주택 시장 주변 여건도 크게 개선되고 있다. 주택 시장 회복 조짐이 나타나며 바이어와 셀러 간의 거래 활동은 더욱 활발해 질 것으로 기대된다. 주식 투자의 생명이 매매 타이밍이듯 부동산 거래에도 성공을 좌우하는 타이밍이 있다. 부동산 관련 타이밍으로는 집을 내놓을 타이밍, 오퍼를 제출할 타이밍 등이 여럿 있다. 부동산 거래 성공의 지름길은 바로 이같은 타이밍을 익히는 것이다. 부동산 거래시 중요하게 여겨지는 여러 타이밍 속의 숨겨진 비밀을 하나씩 캐본다.

집값 대비 렌트 비율‘20’넘으면 주택 구입
셀러 리스팅 가격은 끝자리‘0’피하면 유리

■오퍼 제출에 가장 유리한 달은? 1월
오퍼를 제출하기 가장 좋은 달은 1월이다. 가주는 물론 1월이면 날씨가 쌀쌀해지는 등의 이유로 바이어들의 매물 샤핑이 뜸한 시즌이다. 바이어들의 주택 구입 활동이 한산한 시기를 틈타 오퍼를 제출하면 다른 바이어들과의 경쟁을 피할 수 있다.

셀러의 입장에서는 곧 다가 올 봄철에 비해 대개 1월 중에 집을 팔려는 의지가 일반적으로 더 강해진다. 봄철 기간에는 바이어들이 많을 것이라는 기대에 오퍼에 대한 기대 심리가 높아 지는 반면 바이어들의 활동이 비교적 뜸한 1월에 제출된 오퍼는 셀러가 진진하게 수락을 고려하는 편이다.

하지만 오퍼 제출 달로 1월이 유리한 속사정은 따로 있다. 1월은 추수 감사절에서 크리스마스로 이어지는 연말 휴가철을 막 넘긴 달이다. 동시에 연말 휴가철에 지출한 각종 크레딧 카드 고지서가 날아오는 달이기도 하다.

연말 지출한 금액을 몸소 느끼게 되고 재정적으로 다소 압박감을 느끼는 괴로운 달이다. 셀러가 재정적인 압박감을 느낄 때 오퍼를 제출하면 바이어측에 유리한 반응을 이끌어 내는 데 성공하기 쉽다.

■오퍼 제출에 가장 유리한 요일은? 매달 첫째 화요일
한달 중 오퍼 제출에 유리한 시기가 왜 월 초일까? 그것도 왜 하필이면 왜 화요일일까? 매달 초는 대부분의 주택 보유자들이 모기지 페이먼트를 납부하는 시기. 월 초는 집을 팔려고 내놓은 셀러들은 전달 말까지 집을 팔 것이라는 기대감에 한껏 부풀었다가 다시 새 달 모기지 페이먼트 체크를 써야 하는 시기다. 이미 마음이 떠난 집에 대한 모기지 페이먼트를 또 발송해야 하기 때문에 일종의 허탈감이 밀려오는 시기로 바로 이때를 공략하라는 것이다.

그러면 일주일 중에서도 왜 화요일에 오퍼를 제출하면 좋을까? 대부분의 오픈하우스나 집 구경은 주말에 이뤄지는 경우가 많다. 주말 동안 바이어들의 방문이 몰린 뒤 그 중 집을 맘에 들어하는 바이어는 주말 또는 늦어도 월요일까지 오퍼를 제출하는 사례가 많다.

만약 화요일까지 집을 보고간 바이어들로부터 아무런 소식이 없다면 셀러의 실망감은 극에 달한다. 바로 이때를 노려 오퍼를 제출하면 실망감에 빠진 셀러의 반응을 의외로 쉽게 받아낼 수 있다는 것이다.

■1년 중 집 팔기에 가장 좋은 철은? 봄철
이미 잘 알려진 사실이지만 봄철에 집을 내놓으면 셀러에게 유리한 점이 많다. 봄철이면 바이어들이 마치 긴 겨울잠에서 깨어나듯 주택 시장에 쏟아져 나오는 시기다. 1년 중 주택 구입 수요가 급증하는 시기로 아무래도 집을 파는 셀러 입장에서는 주택 판매가 수월한 시기다.
바이어들이 봄철에 집을 보러다니기 시작하는 이유는 자녀들의 여름 방학기간에 이사를 계획하는 경우가 많아서다.

연말, 연초, 세금보고 등을 마친 뒤 어느 정도 마음의 여유가 생기는 시기가 바로 봄철이기도 하다. 에스크로 기간이 대개 1~2달인 점을 감안하면 여름 방학이 시작하기 1~2달전인 4, 5월쯤 에스크로를 시작해야 방학 기간중 거래를 마치고 여유롭게 이사에 나설 수 있다.

■집을 내놓기에 유리한 요일은? 목요일
목요일은 금요일부터 시작되는 주말을 하루 앞둔 요일이다. 대부분의 바이어들이 주말을 이용해 집을 보러다니는 점을 감안하면 목요일에 집을 내놓을 경우 바이어들의 반응을 즉시 접할 기회가 생긴다. 목요일에 집을 내놓을 계획이라면 이튿날인 금요일 부터 집을 보여줄 수 있도록 철저히 준비해야 한다는 전제조건하에서다.

목요일에 집을 내놓으면 좋은 비밀은 한 가지 더 있다. 목요일에 나온 집을 금요일에 보러 온다면 나온지 하루된 매물, 일요일에 오더라도 3일짜리 매물을 보러 오는 셈이다.

나온 지 오래된 매물일 수록 바이어들의 관심이 떨어지게 마련인데 나온 지 10일 미만이라면 비교적 ‘신선한’ 매물로 여겨질 수 있다.

만약 목요일에 집을 내놓은 뒤 찾아 온 첫 주말에 좋은 반응을 얻지 못하고 다음 주말을 맞아도 여전히 ‘10일 미만짜리’ 매물로 바이어들의 좋은 반응을 기대할 수 있겠다.

■임대를 끝내고 집을 구입해야 할 시기는? ‘20’
여기서 20은 주택 가격 대비 연간 임대료 비율을 의미한다. 이 비율이 20을 넘을 경우 주택을 보유하는 비용이 임대 비용보다 현저히 높음을 나타낸다. 비율을 계산하는 방법은 간단하다. 주택 구입 희망 지역에서 비슷한 조건을 갖춘 매매용 매물과 임대용 매물을 우선 찾는다. 매매용 매물의 가격을 임대 매물의 연간 임대료로 나누면 주택 가격 대비 연간 임대료 비율을 알 수 있다.

70년대에서 90년대를 거치는 동안 비율은 큰 변동없이 10~14를 유지했다. 그러나 주택 가격이 급등하기 시작한 2006년도에는 19까지 치솟았고 샌프란시스코 샌호세 지역등은 비율이 무려 35를 찍기도 했다. 부동산 매물 웹사이트 트룰리아에서는 비율이 1~15이면 주택 구입이 훨씬 유리한 상황, 16~20이면 임대가 구입보다 조금 유리한 상황, 21이상이면 임대가 훨씬 유리한 상황으로 정의하고 있다.

■숫자 ‘0’ 을 피하라
타이밍과는 별도의 이야기지만 집을 내놓는 가격(숫자)도 주택 판매를 좌우한다. 일반적으로 0으로 끝나는 가격보다 0이외에 숫자로 끝나는 가격의 리스팅이 높은 가격을 받는 것으로 나타났다.

예를 들어 38만2,284달러로(A가격)을 내놓으면 38만달러(B가격)로 내놓을 때보다 바이어들의 반응을 얻는데 유리하다.

A 가격이 B가격보다 실제로 높음에도 불구하고 사람들은 끝자리까지 숫자로 채워진 가격이 끝자리가 0인 가격보다 낮다고 인식하기 때문이다. 통계에 따르면 끝자리가 0인 가격의 리스팅은 최종 가격이 리스팅 가격보다 약 0.72% 낮게 팔렸고 끝 두자리가 0인 경우 약 0.73% 낮게 매매된 것으로 나타났다.


<준 최 객원기자>