나이에 걸맞는 옷을 입어야 하듯 연령대 별로 적합한 모기지를 선택해야 혜택이 커진다. 나이가 들어감에 따라 변화하는 재정상태에 적합한 모기지가 따로 있다는 것이다. 현재 자신이 처한 재정상황과 향후 재정계획을 꼼꼼히 따져본 뒤 모기지 플랜에 수립에 나서야 재정목표를 성공적으로 이룰 수 있다.

젊은층 다운페이먼트 비율 낮은 컨벤셔널 적합
중년층 재융자로 이자율 낮추고 현금자산 마련
노년층 15년 미만으로 대출 상환기간 줄이도록

◇사회 초년생
융자업계에 따르면 요즘 사회 초년생들의 재정여건이 과거에 비해 안정적이라고 한다. 크레딧 점수가 과거 젊은 층보다 높고 수입도 안정적이어서 주택구입에 유리한 조건을 지니고 사회생활을 시작하는 것이 최근 젊은층의 추세다. 재정적인 책임감도 과거보다 높아 주택 구입 때 신중한 모습을 보이는 것 역시 요즘 젊은이들의 특징이다.

그럼에도 불구하고 최근 젊은층이 쉽게 주택구입에 나서지 못하는 이유가 두 가지 있다. 주택대출 때 마련해야 하는 다운페이먼트 부담을 쉽게 해결하지 못하는 것은 예전이나 지금이나 마찬가지다. 최근 젊은층의 주택구입이 쉽지 않는 또 다른 이유는 바로 학자금 대출 비중이 높다는 것이다. 많은 사회 초년생들이 대학 졸업 후 학자금 대출상환 부담을 안은 채 사회에 진출하기 때문에 주택대출에 어려움을 겪는 경우가 많다.

다운페이먼트 마련과 학자금 대출상환 부담을 안은 채 주택구입을 희망하는 사회 초년생들이 시도할 수 있는 옵션은 다운페이먼트 비율이 낮은 컨벤셔널 융자와 정부 보증 융자다. 과거에 비해 드물긴 하지만 여전히 5% 다운페이먼트로 주택대출을 발급해 주는 은행이 있다. 모기지 관련 웹사이트나 융자 중개업체를 통하면 ‘5% 다운페이먼트’ 융자를 제공하는 은행을 큰 어려움 없이 찾을 수 있다.

국책 금융기관인 연방주택국(FHA)의 보증으로 이뤄지는 대출도 최소 다운페이먼트 비율이 낮아 첫 주택구입자들에게는 안성맞춤이다. FHA 융자의 경우 부모 등으로 부터 증여 형태로 받은 금액도 다운페이먼트로 인정해 주기 때문에 첫 주택 구입자들의 다운페이먼트 부담을 덜어준다.

◇중년층
주택구입을 한두 번쯤 경험해 본 30, 40대 연령층은 현재 보유 주택의 잔존 에퀴티 상태와 시세여부를 고려해 모기지 플랜을 수립할 수 있다. 보유 주택의 시세가 다행히 유지돼 집값이 대출금보다 낮은 ‘깡통주택’에 속하지 않는다면 새 주택 구입이나 재융자 때 조금 여유로운 위치다. 특히 최근 모기지 금리 시세가 매주 사상 최저치를 기록할 만큼 낮아 새 모기지 플랜에 따른 혜택이 크겠다.

이들에게 권장되는 모기지 플랜은 재융자를 통해 현재 보유중인 모기지의 이자율을 최대한 낮추고 가능하다면 2차 융자를 통해 현금자산을 마련하는 것이다. 현재 모기지 금리가 4% 미만에 머물고 있기 때문에 2건의 융자를 받아도 과거에 비해 이자 비용 부담이 현저히 줄어들었다.

불행히도 시세가 대출금을 밑도는 ‘깡통주택’ 상황이라면 연방 정부 주도의 재융자 프로그램을 고려해 볼만하다. 2006~2008년 주택을 구입한 30, 40대 중 많은 경우 주택가격 급락으로 인해 일반 은행을 통한 재융자가 어려운 상황이다.

그러나 최근 기준이 대폭 완화된 정부 주도 재융자 프로그램인 HARP 2.0을 통해 페이먼트를 낮춰볼 수 있다. 수정된 HARP 2.0은 주택담보 대출비율(LTV) 제한을 없애 시세 대비 대출금 비율이 아무리 높아도 재융자를 신청할 수 있다. 업계에 따르면 담보대출 비율이 150%가 넘는 경우도 저금리로 재융자를 받아 페이먼트를 큰 폭으로 낮추는 경우가 많다.

◇은퇴 연령층
은퇴 연령층 사이에서는 최근 15년 또는 15년 미만으로 대출상환 기간을 단축시키는 재융자가 큰 유행이다. 모기지 초저금리의 영향으로 남아 있는 대출금을 낮은 이자율로 재융자 하는 동시에 상환기간도 줄여 모기 대출 조기상환을 노리는 재융자 수요다.

최근 15년 고정 모기지 금리는 3% 미만으로 떨어져 재융자에 따른 혜택이 전보다 훨씬 높아졌다. 수년 내에 주택을 처분할 계획이 확실한 노년층 사이에서는 변동 이자율로의 재융자도 많은 관심을 받고 있다.

은퇴 연령층 주택 보유자들 가운데는 대출금 비율이 낮은 경우도 많다. 장기 주택 보유로 주택 대출금 상환을 눈앞에 두고 있는 노년층은 주택담보 대출 조건의 재융자를 통해 현금자산 마련에 나서기도 한다. 일부는 마련된 현금자산으로 또 다른 부동산 투자에 나서기도 하고 자녀 또는 ‘손자세대’의 주택구입 때 다운페이먼트 자금으로 보조하는 노년층도 많다.

일부 노년층 사이에서는 보유 주택을 은행에 맡기고 노후생활 자금을 융자받는 ‘역모기지론’(Reverse Mortgage Loan)이 관심을 끌고 있다. 그러나 역모기지론은 높은 수수료 비용과 역모기지론을 사칭한 사기행각이 빈번해 신청 때 주의가 요구되기도 한다.


<준 최 객원기자>