올해 안으로 숏세일 거래를 완료시키지 못하면 내년 세금폭탄을 맞게 될 것이라는 우려가 커지고 있다. 올해 말 종료예정인 모기지 부채 구제법안이 연장되지 않을 경우 우려가 현실화 될 가능성이 크다. 숏세일 등으로 삭감된 부채액에 대해 세금을 면제해 주는 특별법은 2007년 시행됐으며 올해 말 종료를 앞두고 있다. 특별법을 1년 더 연장 시행키로 하는 법안이 이미 지난 8월 상원을 통과했으나 여전히 하원의 표결이 남아 있어 현재로서는 연장이 확정되지 않은 상태다.

법규 연장안 상원 통과했지만 하원 표결 미지수
올해 처리 못하면 세금 일부 삭감하는 방법 찾아야

■하원 통과 가능성 미지수
주택시장 전문가들은 모기지 부채 구제법 연장안이 올해 말로 예정된 종료 전 무난히 통과될 것으로 전망하는 분위기다. 데비 스테브나우(민주·미시간) 연방 상원의원이 발의안 1년 연장안이 지난 8월 상원의 승인을 얻었고 현재 하원의 표결만 기다리고 있다. 전문가들은 연장안이 큰 이변이 없는 한 종료 직전 통과될 것으로 내다보고 있다.

그러나 현재로서는 하원 통과를 낙관할 수만은 없는 상황이다. 부동산 시장의 향배를 판가름 할 대선이 남아 있는 데다 연방 정부의 예산 초긴축안인 ‘재정절벽’에 대한 현실화 가능성도 높기 때문이다. 대선을 향해 달리는 두 후보 간의 부동산 정책이 극명하게 차이가 난다. 오바마 대통령이 당선되면 모기지 부채 구제법을 포함, 여러 세제 감면안 등이 유지될 가능성이 높지만 롬니 후보가 당선될 경우 정부 지출이 대폭 감소할 것으로 전망된다.

연방 의회 측에 따르면 모기지 부채 구제법안을 1년 더 연장하는데 소요될 것으로 예상되는 예산은 약 13억달러로 추산된다. ‘재정절벽’에 대한 우려를 안고 있는 연방 정부로서는 부담스런 비용 규모로 전문가들의 기대와 달리 연방 의회가 연장안을 쉽게 통과시킬 지는 아직 미지수다.

■ ‘모기지 부채 구제법’은?
모기지 부채 구제법은 ‘깡통주택’ 소유자들이 주택 처분 때 세금부담을 덜어주기 위해 2007년부터 시행된 특별법이다. 5년간 한시적으로 시행 예정으로 연장안이 통과되지 않을 경우 올 연말 종료를 앞두고 있다. 만약 특별법이 시행되지 않았더라면 숏세일 등으로 집을 처분한 뒤 발생하는 모기지 부채 삭감액은 세금 납부 대상이 된다.

예를 들어 모기지 대출금이 30만달러인 대출자가 숏세일을 통해 20만달러에 집을 처분했다면 은행 측이 삭감해 준 10만달러는 연방 국세청(IRS)에 소득으로 보고되고 엄연히 세금대상 소득으로 간주된다. 만약 30%의 세율을 적용받는 납세자라면 숏세일 후 납부해야 할 세금은 3만달러가 된다. 특별법의 적용을 받는 모기지 삭감 형태는 숏세일을 포함, 차압, 융자 조정 등도 해당된다.

은행 측은 숏세일 거래를 완료하게 되면 모기지 부채 삭감액을 IRS에 대출자에게는 삭감액이 기록된 ‘1099-C’ 양식을 발송한다. 특별법에 의해 세금면제 혜택을 받을 수 있는 대출자는 주거용 주택을 처분한 경우로 1099-C 양식을 받았다면 개인 소득 보고 때 982 양식을 통해 삭감 받은 부채 규모를 제출해야 한다.

■지체 없이 서둘러라
전문가들은 만약 특별법 연장안이 통과되지 않을 경우를 가정하면 숏세일 거래 마감에 지체할 겨를이 없다고 재촉한다. 올 연말 안으로 숏세일, 차압, 융자 조정을 통해 모기지 부책삭감 절차를 완료해야 ‘세금폭탄’을 피할 수 있다고 강조한다.

11월과 12월은 은행 측으로서는 일년 중 가장 바쁜 달이기 때문에 은행 측과의 잦은 접촉을 통해 숏세일 진행과정을 모니터 해야 한다. 숏세일을 12월 말 이전에 마감하더라도 은행 측이 모기지 부채삭감을 연말까지 실제로 처리했는지도 필수 확인 사항이다.

융자 조정을 진행 중인 경우도 마찬가지로 은행 측이 조정해 주기로 한 삭감액이 특별법 종료 이전까지 최종 처리됐는지 반드시 확인해야 세금감면 혜택을 받을 수 있다. 만약 현재 차압절차가 진행 중인데 절차가 더뎌 연말 전에 완료될 것 같지 않다면 소유권 자진반납 차압형태인 ‘Deed-In-Lieu’ 차압을 통해서라도 연말 전 차압 완료에 나선다.

■연말까지 숏세일 완료 못한다면
만약 모기지 부채 구제법에 대한 연장안이 통과되지 않고 현재 진 행중인 숏세일 거래를 연말까지 완료하지 못하더라도 세금액을 줄일 수 있는 방안은 있다. 세금액 전액에 대한 면제를 받기는 힘들지만 주택 처분에 따른 손실액을 세금대상이 되는 모기지 삭감액으로부터 차감할 수 있다.

예를 들어 숏세일로 주택을 처분하면서 은행 측으로부터 8만달러의 모기지 부채를 삭감 받았고 주택 처분에 따른 손실이 2만5,000달러라면 두 금액의 차액인 5만5,000달러에 대한 세금만 납부하면 된다. 숏세일 거래와 관련된 세금 납부와 관련, 숏세일 거래 시작 전부터 세문 전문가와 상의하는 것이 좋다.


<준 최 객원기자>