한 달여 앞으로 다가온 대통령 선거의 화두 중 하나는 주택시장 정책이다. 장기 침체를 마치고 최근 회복세를 보이기 시작한 주택시장이 대선 뒤 어떤 방향으로 향할 지가 최대 관심사다. 해답은 현재 치열한 경쟁을 펼치고 있는 두 대통령 후보의 입을 통해 들어볼 수 있다. 주택시장 개혁에 정부의 역할을 강조하는 오바마 대통령, 정부보다는 전반적인 경제 개혁을 통한 시장의 자율회복 기능에 맡기자는 롬니 공화당 대통령 후보. 주택 시장에 대한 두 후보 간의 입장은 다른 정책에서와 마찬가지로 극명한 차이를 보인다. 두 후보가 최근 리얼터 매거진과 가진 인터뷰에서 밝힌 주택시장 정책에 대한 입장을 들어본다.

오바마
부실대출 관행 엄격한 규제
주택 소유자 지원대책 필수
시장 불확실성 없애야 살아나

롬니
세율인하·고용창출 급선무
대출규정 바꿔 혼란 초래보다
이자율도 시장자율에 맡겨야

■정부 역할 vs. 경제 개혁
내 집 마련이 아메리칸 드림의 핵심이라는 데는 두 후보가 모두 의견을 같이 한다. 그러나 꿈을 실현시키기 위한 정부의 역할론에 대해서는 서로 조금씩 다른 입장을 보이고 있다.

우선 오바마 대통령은 지난 4년간 유지해 온 정부의 역할론을 강조한다. 주택시장을 살리기 위해 정부의 역할은 크게 2가지로 서브프라임 사태의 주범인 ‘느슨한 대출 관행’이 재발되지 않도록 하기 위한 정부의 규제와 책임감 있는 주택 소유자들이 집을 잃지 않도록 재정을 지원하는 방안이다.

반면 롬니 후보는 강한 경제회복을 통해서만 주택시장 회복을 견인할 수 있다고 강조한다. 주택시장 개혁을 위해 롬니 후보가 내세우는 정책 역시 크게 2가지. 롬니 후보가 외치는 주택시장 회복 방안은 대대적인 감세와 각종 규제완화를 통해 경제를 회복이 우선이다. 경제회복이 본격적인 궤도에 오르면 주택시장의 회복을 이끌 것으로 롬니 후보는 주장한다.

■주택 소유자 지원안
주택 소유자들을 지원하는 것은 연방 정부의 전통적인 핵심정책이었다. 최근 모기지 이자 삭감안까지 들고 나온 정부가 과연 어느 범위까지 주택 소유자들을 지원하는 것이 옳다고 판단하나?

▲롬니
주택을 소유하는 것이 모든 미국인들의 ‘아메리칸 드림’이라는 것을 잘 알고 있다. 주택시장이 다시 정상 기능을 회복하게 하기 위해서는 우선 경제가 올바른 방향으로 회복할 수 있도록 개혁해야 한다. 현재 어려움에 처한 주택 소유자들을 지원하기 위해서는 주택 대출관련 규정을 혼란스럽게 하는 것보다 양질의 고용창출이 급선무다.

이를 실현하기 위해서 소득세율 20% 인하, 합리적인 규제, 공개시장 등의 정책을 마련, 경제를 활성화 시켜야 한다. 이같은 정책시행을 통해 미국민들이 주택구입을 포함한 각 개인의 경제 목표를 이루게 될 것이다.

▲오바마
주택 소유가 평등한 경제 기회를 이루는 핵심 요소임을 믿는다. 책임감 있는 주택 소유자들이 주택을 유지하도록 돕고 미 국민들에게 주택을 소유할 수 있도록 하는 재정지원의 길을 마련할 것을 약속한다. 대통령 재임 중 시행한 주택시장 지원안 중 하나가 바로 생애 첫 주택 구입자들을 위한 세제혜택 프로그램이다.

프로그램을 통해 약 250만명이 첫 주택 마련의 기쁨을 누렸다. 또 민간 금융권과 협력해 약 500만명에 달하는 주택 소유자들의 융자 조정을 도왔고 재융자의 문턱을 낮추기 위한 노력은 지금까지도 시행중이다.

■대출기준
주택시장 침체 후 4년이 흐른 지금까지 은행들은 여전히 까다로운 대출기준을 적용 중이다. 주거용 부동산 대출의 경우 은행들은 연방주택국(FHA), 패니매, 프레디맥 등 국영 금융기관이 정한 기준보다도 까다로운 대출기준을 적용한다는 지적이 많다. 주택시장에 대한 경제 전반의 의존도가 높은 점을 감안할 때 향후 정부가 은행권의 까다로운 대출 관행에 어떻게 대처해야 하나?

▲롬니
신용경색을 완화하고 까다로운 대출기준을 해소하기 위해 정부가 취해야 할 조치는 ‘도드 프랭크’(Dodd-Frank) 금융 개혁법안을 폐지하고 교체하는 것이다.

법안 시행으로 현재 은행업무가 마비상태에 빠졌고 정상적인 대출업무가 지연되는 폐해를 낳고 있다. 감독 당국은 은행 측에 대출기준을 강화해 위험요소를 줄이라고 주문하는 한편 겉으로는 어려움에 처한 대출자를 지원하라고 하는 등 혼란을 초래하고 있다.

많은 커뮤니티 은행들은 수천페이지에 달하는 새 규정을 검토하는데 어려움을 겪고 있지만 이 중 절반은 아직 통과되지 않은 규정들이다. 은행이 대출업무에 나서기보다 변호사를 고용해 새 규정을 검토하는데 시간을 쏟고 있다는 지적이 나온다. 원활한 대출이 이뤄지게 하려면 은행 측에 새 대출규정을 명확히 제시할 필요가 있다.

▲오바마
모기지 시장의 기초 토대에 대한 시장의 신뢰를 회복하는 것이 급선무다. 신뢰가 회복되어야 소비자들이 안심하고 주택을 구입할 수 있고 은행들 역시 원만한 대출에 나서게 될 것이다. 현재 정부는 ‘고장 난’ 모기지 대출 시장과 부실한 차압절차 시스템을 개선하기 위해 가능한 모든 수단을 동원중이다.

시장의 불확실성을 제거해야 은행들이 국책모기지 업체가 정한 기준에 맞는 대출을 지속적으로 제공할 수 있다. 정부는 현재 은행들의 대출기준과 관련된 혼란을 막기 위해 연방주택국(FHA)과 연방주택금융국(FHFA)이 협력하여 노력중이다.

■정부 개입
연방 금융감독국이 지난해 주택 대출 위험도를 낮추기 위해 주택구입 때 최소 다운페이먼트 비율을 구입가의 20%로 지정하자는 법안을 마련한 바 있다.

이처럼 정부가 다운페이먼트와 대출자의 신용도 등 은행의 대출기준에 개입하는 것에 대한 입장은?

▲롬니
정부가 대출기준을 제정하기에까지 이른 것은 현재 모기지 금융업계의 지배력이 큰 정부의 책임이 크다고 생각한다. 납세자들이 수조달러에 달하는 모기지 채무를 지고 있는 한 정부가 모기지 금융업계에 대한 일정 책임은 지고 있다. 그러나 정부가 나서기보다 시장이 자율적으로 합리적인 수준의 이자율을 제공하도록 유도하는 것이 바람직하다.

▲오바마
정부는 과거 성행했던 금융권은 부실대출 관행을 근절해야 할 책임이 있다. 동시에 책임감이 있는 미 국민들에게 모기지 대출이 원활히 제공되도록 대출 관행을 정비해야 할 의무도 지니고 있다. 이를 통해 중산층 가구의 ‘보금자리’ 마련을 돕고 주택시장의 건전성이 회복될 것으로 생각한다.


<준 최 객원기자>