올해 2분기에도 상업용 부동산 시장이 소폭의 회복세를 이어갔다. 예상 밖으로 부진했던 고용시장과 까다로운 대출조건에도 불구하고 건전한 펀더멘털을 바탕으로 전 부문에 걸쳐 공실률 하락을 기록했다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 분기 보고서에 따르면 1분기에 비해 절반 수준으로 떨어진 고용실적으로 인해 사무실 부문의 수요가 줄었지만 아시아 국가들과의 무역량 증가로 산업용 부문의 회복세가 두드러진 것으로 나타났다.

아시아와 교역 증가로 산업용 수요 늘어
고용감소로 사무실 · 상가는 침체 이어져
아파트 임대시장 활황세 지속, 공실률‘뚝’

◇ 산업용 건물 부문 호전
로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 이번 보고서를 통해 산업용 부동산 부문의 회복세를 강조했다. 유럽 재정위기로 유럽 국가들과의 교역량이 큰 폭으로 줄었지만 인도, 중국 등 아시아 국가와 브라질, 멕시코, 캐나다 등과의 교역량 급증으로 산업용 부동산에 대한 수요가 증가했다. 그러나 일자리 감소에 따른 영향으로 사무실 부문의 수요가 사그라진 것으로 나타났다.

불투명한 경제전망으로 현재 상업용 부동산에 대한 잠재수요가 본격적으로 살아나지 못하고 있다. 그러나 상업용 부동산 신규 공급물량이 매우 제한적이어서 임대료 하락에 미치는 영향이 크지 않다. NAR의 보고서에 따르면 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 임대료 상승이 예상되고 특히 아파트 부문의 경우 여전히 큰 폭의 임대료 상승이 전망된다.

윤 이코노미스트는 “기업들이 현금 보유분에 여유가 있음에도 현재 신규 투자나 신규 고용을 보류 중”이라며 “올해 대선을 앞두고 ‘재정절벽’, 복지 현안, 금융권 개혁안 등의 이슈가 남아 있기 때문”이라고 상업용 부동산에 대한 수요 부진을 설명했다. 그는 또 “중소기업의 자금줄인 소형 커뮤니티 은행의 대출조건이 개선되지 않을 경우 현재 상업용 부동산의 회복세가 지속되기 힘들 것”이라고도 지적했다.

◇ 사무실 부문
사무실 부문은 2분기 일자리 급감에 따른 직격탄을 맞았다. 고용시장 부진으로 사무실 건물에 대한 임대수요가 다소 감소했으나 전망은 그다지 어둡지 않다. NAR의 전망에 따르면 올해 3분기 사무실 부문의 예상 공실률은 약 16.1%로 내년 3분기까지 약 15.6%로 하락할 것으로 보인다. 99년 이후 사무실 부분의 연간 평균 공실률은 약 14.4%로 현재 공실률은 과거 평균을 소폭 웃돌고 있다.

사무실 부문의 임대료는 상승을 이어갈 전망이다. NAR는 임대료가 올해 전년 대비 약 2% 상승한 뒤 내년에도 약 2.3% 추가 상승할 것으로 내다봤다. 올해 사무실 부문의 순 임대면적은 예상 신규 공급분까지 포함, 약 2,410만평피트를 기록하고 내년에는 올해 2배 수준인 약 4,780만평방피트로 크게 늘어날 전망이다.

현재 사무실 건물의 공실률이 가장 낮은 지역은 워싱턴 DC로 평균 약 9.4% 수준이었다. 이어 뉴욕(10%)과 뉴올리언스(12.8%)도 사무실 건물 공실률이 낮은 지역에 속했다.

◇ 산업용 건물 부문
산업용 부동산 시장은 일반적으로 해외 국가와의 교역량 변동에 따라 수요가 크게 좌우된다. 유럽 재정위기로 유럽 국가들과의 교역량 감소로 크게 위축될 것으로 우려됐지만 최근 인도, 중국 등과의 교역량 급증으로 회복세를 유지하고 있다.

아시아 국가들과의 교역량이 많은 남가주 지역의 산업용 부동산 시장이 선전중이다. 오렌지카운티 지역의 공실률은 약 4.6%로 전국에 가장 낮은 것으로 집계됐다. LA 지역의 공실률도 약 4.8%로 전국에서 두 번째로 낮았으며 마이애미의 공실률은 약 6.8%로 세 번째로 낮았다.

산업용 건물 부분의 공실률은 올해 3분기 약 10.7%를 기록할 것으로 예상됐고 내년에도 비슷한 수준(10.5%)을 이어갈 것으로 NAR는 전망했다. 이같은 공실률 수준은 99년 이후 연간 평균인 약 10.1%에 근접한 것으로 산업용 부동산 시장이 침체에서 어느 정도 벗어난 것으로 볼 수 있다.

산업용 건물의 임대료는 올해 전년 대비 약 1.7% 상승한 뒤 내년에도 약 2.4%의 상승을 기록할 것으로 전망됐다. 올해 약 5,980만평방피트를 기록할 것으로 예상되는 순 임대면적은 내년에는 약 6,720만평방피트로 늘어날 전망이다.

◇ 상가건물 부문
상가건물 부문의 회복세는 다소 더딘 편이다. NAR의 전망에 따르면 올해 3분기 상가건물의 예상 공실률은 약 10.9%로 과거 평균인 약 8.1%와 여전히 차이를 보이고 있다. 내년 3분기 공실률도 올해와 비슷한 10.7%로 전망됐다.

상가건물 임대시장이 여전히 부진한 가운데 임대료 상승 전망도 크지 않다. NAR는 올해와 내년 상가건물의 임대료가 각각 0.8%, 1.3%씩 오를 것으로 전망했다. 순 임대면적은 올해 약 1,030만평방피트에서 내년 2,010만평방피트로 크게 증가할 전망이다. 최근 소비심리 개선에 대한 기대감으로 사업확장이나 창업에 따른 임대수요가 늘어날 것으로 기대된다.

현재 상가건물 공실률이 가장 낮은 지역은 샌프란시스코로 약 3.8%로 집계됐다. 페어필드 카운티(코네티컷주)는 약 3.9%, 롱아일랜드와 오렌지카운티는 약 5.3%로 낮은 편에 속했다.

◇ 아파트 부문
아파트 임대시장은 여전히 활황세를 이어갈 전망이다. 아파트 부문의 공실률은 4%대로 이미 수요가 공급을 초월한 ‘랜드로드 마켓’ 상황에 진입했다. 3분기 공실률은 약 4.3%로 예상됐고 내년 3분기 공실률 역시 약 4.2%대를 기록할 것으로 보인다.

아파트 임대 수요가 높은 지역은 포틀랜드, 뉴욕, 미니애폴리스, 샌호제 등의 지역으로 공실률이 2%대에 머무르고 있다. 아파트 건물의 임대료 상승 전망이 높아 올해와 내년에 걸쳐 각각 4%대의 임대료 상승이 예상된다. 순 임대면적은 올해 약 21만9,300채, 내년 약 23만6,600채로 여전히 임대수요 강세가 기대된다.


<준 최 객원기자>