이미 은퇴 연령층에 접어든 베이비부머 세대들이 활발한 부동산 거래의 주체로 떠올랐다. 자녀들의 출가로 주택 규모를 줄이는 베이비부머가 있고 은퇴용으로 활용할 수익성 부동산 구입을 계획 중인 베이비부머도 예상 외로 많다. 수익성 부동산이 넉넉한 노후 생활을 보장해 주는 좋은 수단이 될 것이라는 기대서다. 그러나 전문가는 멋모르고 투자에 나섰다가 자칫 노후에 큰 손실을 입을 수도 있다고 경고한다. 수익성 부동산이 황금알을 낳는 거위가 될지 아니면 쪽박의 지름길이 될지는 철저한 사전 조사와 사후관리에 달려 있다. 은퇴 연령층 사이에서 관심이 높아지고 있는 수익성 부동산 구입 때 주의할 점을 알아본다.

재산세·관리비 등 제하고 수익 8%돼야 안전
임대시세·공실률 좌우할 입지조건 가장 중요
임대료 체납 등 분쟁 감당할 준비도 필요

■8% 룰
금융상품이든 부동산 매물이든 투자 전에 항상 수익률 목표를 정해야 하는 것은 투자의 기본이다. 수익률의 높고 낮음에 따라 투자대상 상품이 결정되기도 한다. 일반적으로 고수익률이 따르는 상품은 위험도 높은 반면 안전자산은 상대적으로 수익률이 떨어진다. 부동산 투자 전문가들은 수익성 부동산의 적정 수익률로 연간 약 8%를 제시한다. 연간 약 8%의 수익률을 낼 수 있는 부동산 투자라야 손해 보지 않는 투자라는 것이다.

전문가들이 수익성 부동산의 수익률로 연간 약 8%를 제시하는 이유는 투자에 따르는 위험과 환금성 등을 보상해 주는 수익률이 바로 8%이기 때문이다. 예를 들어 30만달러대 임대용 주택을 구입할 경우 모든 비용을 제외한 뒤 연간 약 2만4,000달러의 순임대 수익을 거둬야 안전한 투자라고 할 수 있다.

수익률 산출 때 포함되는 비용 항목으로는 모기지 상환금, 재산세, 건물 보험료, 건물관리 및 수리비 등이 있다. 또 전문 관리업체에 관리를 맡길 경우 연간 임대료의 약 10% 정도를 관리비로 포함시키고 공실률 비용으로도 연간 임대료의 약 10%를 비용에 포함시켜 비교적 안전한 수익률을 계산한다.

8%대의 수익률을 보장 받으려면 투자자(건물주)의 노력이 필요하다. 임대료는 지역에 따라 시세가 어느 정도 정해져 있기 때문에 조정이 쉽지 않다. 따라서 각종 비용 조정을 통해 수익률을 최대한 높여야 안정적인 투자가 될 수 있다. 예를 들어 부동산 관리업체를 고용하는 대신 건물주가 직접 관리하면 관리비용을 절감할 수 있다. 또 간단한 고장수리 등도 건물주가 직접 나설 경우 비용은 줄고 수익률을 오르게 된다.

■초기 투자 준비금
대출을 통해 수익성 부동산을 구입할 경우 거주용 주택보다 다운페이먼트 비율이 높아진다. 거주용 주택 구입 때 적용되는 최소 다운페이먼트 비율이 약 20%인 반면 투자용 부동산 구입 때 적용 비율은 30% 이상이어야 한다. 또 대출을 통해 구입해야하는 경우 은퇴 전에 대출을 받아야 한다는 점도 명심해야 할 점이다. 모기지 대출 심사 때 신청자가 최근 2년간 동일한 직종의 직업을 유지하고 있었는지도 검토 대상이기 때문이다.

30% 이상의 다운페이먼트 금액을 마련하는 것은 쉽지 않은 일이다. 만약 다운페이먼트로 사용할 현금 자산이 부족하면 퇴직연금 개인계좌인 IRA 활용을 고려할 수 있다. 전문가들에 따르면 IRA 자금으로 부동산을 구입할 경우 부동산 가치 상승분이나 임대 수익 등에 대한 세금혜택이 장점이다.

수익성 부동산 구입을 마쳤다면 구입 후 비용도 고려해야 한다. 거주용 주택과 마찬가지로 수익성 부동산 역시 모기지 상환금 외에도 여러 관리 비용들이 소요된다. 리모델링 비용, 수리비용 등이 항상 발생하기 때문에 이에 따른 충분한 금액을 준비하고 있어야 한다.

수익성 부동산에 소요되는 비용 중 거주용 주택과 한 가지 다른 비용은 광고비용이다. 집이 비게 되면 세입자를 찾아야 하는데 이때 광고비용이 발생하게 마련이다. 만약 부동산 에이전트를 통해 세입자를 찾을 경우 에이전트에게 지급되는 수수료 비용도 고려한다.

■입지조건 우선 고려
수익성 부동산의 수익률을 결정하는 요인 중 가장 중요한 것이 바로 입지조건이다. 건물이 위치한 지역에 따라 임대료 시세와 공실률 등이 좌우되는 경우가 많다.

따라서 수익성 부동산 구입 때 가격이 조금이 비싸더라도 임대에 유리한 지역에 위치한 건물을 구입하는 것이 중요하다. 건물을 구입하고 나서 세입자를 찾는데 어려움을 겪게 되면 바로 손실이 발생하기 때문이다.

반면 구입 가격이 비싸더라도 세입자를 금세 찾으면 광고비용과 공실에 따른 비용은 줄게 된다.

입지조건 선정에 어려움을 겪는다면 우선 대학가나 사무실이 많은 도심지역의 부동산을 고려해 본다. 도심이 아닌 경우 학군이 우수한 지역의 주택들도 쉽게 임대되기 때문에 이들 지역을 고려하는 것도 좋은 방법이다.

해당지역의 인구 성향을 파악하는 것도 중요하다. 지역 인구가 독신자들이 많은지 아니면 가족 중심인지 등에 따라서 구입하는 부동산 형태가 결정되기도 한다.

■보이지 않는 비용까지 감안
수익성 부동산 투자경험이 없는 경우 부동산 구입 직후 여러 어려움을 겪게 된다. 예상치 못하게 세입자를 찾는데 시간이 걸려 골치를 썩기도 하고 임대 계약서 작성 때에도 어려움이 따른다. 힘겹게 찾은 세입자가 임대료를 제때 납부하지 않으면 마음고생은 이만 저만이 아니다.

이처럼 눈에 보이지 않는 어려움을 감당할 마음의 준비가 되어 있을 때 수익성 부동산 투자에 나서라는 것이 전문가들의 조언이다. 건물 구입 후 각 분야의 전문인들로부터 도움을 받는 것도 중요하다. 세입자를 찾을 때는 부동산 에이전트를 통하는 것이 비용은 물론 시간과 노력을 줄이는데도 도움이 된다. 만약 직접 건물을 관리하기로 결정했다면 각 지역이 아파트 소유주협회 등에 가입해 적절한 자문을 받도록 한다. 대개 이들 협회에서는 임대관련 각종 서류나 세입자와의 분쟁해결 절차 등에 대한 자문을 제공한다.


<준 최 객원기자>