누구나 주택구입이나 재융자를 한 번쯤 생각 안 할 수 없는 시기다. 주택 소유주라면 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타 모기지 페이먼트를 낮추고 싶어 할 것이다. 내 집 마련이 꿈이었다면 요즘처럼 주택구입 조건이 유리한 시기도 없을 것이다. 그러나 문제는 주택 대출. 대출조건이 강화된 뒤로부터 주택 대출을 받기 위해 넘어야 할 장벽이 많아졌다. 재융자도 마찬가지로 특히 자영업자의 경우 재융자와 주택 대출 신청에 많은 어려움을 겪고 있다. 재융자와 주택 대출을 계획 중이라면 무조건 신청에 나서지 말고 현재 재정 상태를 점검한 뒤 계획을 수립하는 일부터 나서야 할 것이다.

월급 생활자보다 높은 크레딧 점수 요구
페이먼트 등 2달치 이상 현금 보유해야
세금보고서상 소득 낮아 곤란겪는 경우도

◇크레딧 스코어

주택 모기지 규정이 강화된 후 가장 먼저 정비된 기준이 바로 크레딧 점수다. 모기지 대출에 필요한 크레딧 점수기준이 상향 조정돼 주택 대출 신청자들이 가장 먼저 부딪히게 되는 장벽이다. 우선 모기지 대출을 필요한 크레딧 점수로는 최소 620점을 넘어야 한다. 만약 다운페이먼트 부담이 적은 FHA 융자를 받기 위해서는 최소 640점을 넘겨야 하고 좋은 이자율 조건으로 컨벤셔널 융자를 받으려면 740점 이상이 안정권이다.

일부 대출 은행은 자영업자의 소득을 봉급생활자의 소득보다 위험이 높은 것으로 여긴다. 자영업자의 소득은 경기에 따라 일정치 않기 때문이다. 자영업자가 재융자나 주택 대출을 신청하는 경우 은행의 일반적인 크레딧 점수 기준보다 높은 점수를 유지해야 소득기준에 따른 불이익을 감소시킬 수 있다. 따라서 재융자나 주택 대출 신청에 앞서 반드시 크레딧 점수를 확인한 뒤 개선시키는 작업이 필요하다.

◇‘부채상환 비율’(DTI)

재융자 또는 주택 모기지 대출을 신청하기 전에 ‘총 부채상환 비율’(DTI: Debt-to-Income Ratio)을 조정하는 작업을 먼저 실시한다. DTI란 주택담보 대출의 연간 원리금 상환액과 대출자의 기존 부채에 대한 이자 상환액 등을 합한 뒤 연 소득으로 나눈 비율이다. 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득에 따른 상환능력을 측정하기 위한 비율로 비율이 낮을수록 부채 규모가 작거나 소득 수준이 높아 상환능력이 높은 것으로 인정된다. 요즘 대부분의 은행들이 적용하는 DTI는 약 41%선이고 대출자에 따라 조금씩 차이는 있지만 45%를 넘는 경우는 거의 없다고 보면 좋다.

자신에게 적용될 DTI를 알아보려면 우선 예상되는 주택비용 및 대출비용을 계산해야 한다. 인터넷을 통해 흔히 접할 수 있는 모기지 계산기를 통해 연간 모기지 원리금 액수와 재산세, 건물 보험료 등을 더한 뒤 크레딧 대출, 자동차 할부금 등 기타 부채 상환액과 합산해 총부채 규모를 계산한다. 그리고 연간 가계소득으로 나누면 DTI를 구할 수 있다. DTI를 낮출수록 모기지 대출을 받을 확률은 높아진다. 기존 크레딧 대출금의 일부를 상환하는 방법으로 DTI를 낮출 수 있다.

◇소득

많은 자영업자들이 재융자나 주택 대출 신청 때 가장 많은 어려움을 겪는 부분이 은행 측의 소득기준에 맞추는 일이다. 자영업자의 경우 절세를 목적으로 사업비용 항목을 활용하기 때문에 소득세 보고서상의 소득 수준이 실제보다 낮은 사례가 많기 때문이다. 반면 은행 측은 소득세 보고서상에 기재된 소득만 실제소득으로 인정하기 때문에 어려움이 발생한다. 더군다나 자영업자의 경우 최근 2년치 소득세 보고서 제출을 요구받고 있고 때로는 최근 분기 손익계산서까지 제출해야 하는 경우도 있다.

FHA가 새로 강화한 규정에 따르면 소득세 보고 후 3개월이 지난 뒤 대출을 신청할 경우 해당연도 초부터 대출 신청 시점까지에 해당하는 손익계산서를 작성해 제출해야 한다. 따라서 자영업자의 경우 주택구입이나 재융자가 목적이라면 이에 대비한 소득세 보고서나 손익 계산서 정비가 필수라고 할 수 있다.

◇자산

만약 재융자를 신청하는 경우라면 보유주택의 잔존 에퀴티 가치가 재융자 승인을 결정하는 중요한 기준이 된다. 최근 기준으로 재융자를 통해 대출받으려는 금액이 잔존 에퀴티의 80%를 넘으면 대개 재융자가 거절된다. 재융자 신청자의 대출가능 한도를 측정하기 위해 사용되는 것이 바로 ‘주택담보 대출’(LTV: Loan-to-Vale) 비율이다. LTV란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미한다.

최근 주택시세가 많이 떨어져 재융자를 하려고 해도 은행 측의 LTV 한도를 맞추지 못해 실패하는 주택 소유주가 많다. 이때 한 가지 고려할 수 있는 옵션은 ‘캐시-인’(cash-In) 재융자다. 캐시-인 재융자란 재융자 승인에 필요한 LTV 한도를 맞추기 위해 필요한 현금을 납부하는 것이다. 캐시-인 재융자의 장점으로는 재융자를 통해 낮은 이자율을 적용받을 수 있고 잔존 에퀴티를 높일 수 있는 점 등이다. 또 낮은 LTV로 인한 모기지 보험 가입도 피할 수 있다.

◇현금 보유분

주택 대출이나 재융자 신청 때 필요한 비용 외에도 신청자가 현금을 얼마나 보유하고 있는 지도 은행 측의 점검대상이다. 대출이나 재융자 후 대출자에게 바로 연체가 발생하면 곤란하기 때문이다. 은행 측에서 승인에 필요로 하는 현금 보유분은 2달치 주택관련 비용이다. 주택관련 비용에는 모기지 페이먼트는 물론, 재산세, 건물 보험료 등까지도 포함된다. 일분 은행은 자영업자의 경우 더 많은 기간의 현금 보유분을 요구하기도 하므로 융자비용 외에도 충분한 현금 보유분을 마련하는 것이 중요하다.


<준 최 객원기자>