‘낮은 감정가’원인 땐 다른 은행 통해 재감정
신청자 소득 낮은 이유라면 지역은행 공략
거부사유 정확히 파악 보완하는게 중요

낮은 이자율로 주택구입에 대한 관심은 높아지고 있다. 그러나 집 사기가 예전처럼 쉽지 않다는 불평도 여기저기서 터져 나온다. 이유는 주택 모기지 대출에 여전히 높은 잣대가 적용되고 있기 때문이다.

모기지은행업협회(MBA)에 따르면 주택 입 대출 또는 재융자 신청 2건 중 1건 꼴로 기각될 정도로 모기지 신청 기각률이 높아졌다. 이 중 주택구입 대출의 경우 신청자 3명 중 1명 꼴로 기각소식을 듣는다고 한다.

모기지 신청이 기각되는 사유는 여러 가지다. 신청자의 크레딧 점수나 소득이 기준에 미치지 못할 경우가 많다. 감정가가 너무 낮게 나와도 모기지 신청 또는 재융자가 쉽게 기각된다. 모기지 신청이 기각되는 사유와 이에 대처하는 요령을 알아본다.

◇절망할 필요 없다.

한 은행으로부터 모기지 신청이 기각됐다는 소식을 듣고 절망할 필요는 없다. 은행마다 조금씩 다른 기준으로 모기지를 승인하기 때문에 타 은행을 통해서 모기지 대출을 받을 수 있다. 따라서 모기지 신청이 기각됐다는 소식을 접했다면 당황하지 말고 정확한 기각사유를 파악하는 자세가 필요하다.

만약 신청자의 자격미달이 사유라면 이를 보완한 뒤 재신청하면 모기지 대출을 받을 수 있는 가능성이 높아진다. 체리 크릭 모기지 은행의 에드 코나키 뱅커는 “은행 측은 모기지 기각사유를 대출 신청자에게 서면으로 전달할 의무가 있다”며 “그러나 은행 측의 사유가 너무 일반적인 경우가 많아 추가 설명이 필요할 때가 많다”고 설명했다.

코나키 뱅커에 따르면 은행 측의 사유가 잘 이해가 안 될 경우 론 오피서 등에게 구체적인 설명을 요청한 뒤 정확한 사유를 짚어낸 뒤 지체 없이 보완하도록 해야 한다.

◇낮은 감정가

‘낮은 감정가’로 인한 모기지 기각사례도 늘고 있는데 부동산 업계에서는 큰 골칫거리로 여겨지고 있다. 바이어가 주택대출 자격을 갖추고 있음에도 불구하고 구입하려는 주택의 감정가가 터무니없이 낮게 나오는 바람에 모기지 대출이 막히는 사례가 많다.

‘낮은 감정가’는 주택가격 급등의 주범인 ‘감정가 부풀리기’ 관행을 바로 잡기 위해 주택감정 규정이 강화된 데서 비롯됐다. 하지만 최근에는 오히려 주택시장 회복의 발목을 잡고 있다는 지적이 많다.

주택거래 가격에 턱없이 모자라는 감정가로 인해 ‘주택담보 인정비율’(LTV) 기준에 미치지 못했다면 우선 당황하지 말고 다른 은행을 물색토록 한다. 이때 주택 거래가 다소 지연되는 것을 피할 수 없기 때문에 셀러와 바이어 간의 협력이 중요하다. 많은 경우 다른 모기지 은행을 통해 재감정을 실시한 뒤 주택거래가 무사히 완료되기도 한다.

감정가 간 차이가 나는 이유는 은행 측의 감정업체 선정절차가 적절치 못한 경우가 많다. 규정 강화 이후 타 지역의 감정사가 파견되는 경우가 많아졌다. 타 지역 감정사는 해당지역 주택시세와는 동떨어진 감정가를 내놓기 쉽다.

감정가에 이의가 있을 경우 모기지 신청자는 동일 은행을 통해 2차 감정을 요청할 수 없다. 다만 이미 나온 ‘낮은 감정가’를 반박할 수 있는 기회는 주지만 1차 감정 결과가 번복되는 경우는 드물다. 따라서 낮은 감정가가 나왔을 경우 타은행을 통해 모기지 재신청하는 사례가 많다.

샌프란시스코 소재 퍼스트 캐피털 그룹의 매튜 카슨 융자 브로커는 감정가 간 무려 100만달러 이상이나 차이가 나는 황당한 경험을 하기도 했다. 재융자 사례였는데 첫 번째 은행에서 파견한 감정사가 내놓은 감정가는 100만달러로 시세를 터무니없이 밑도는 금액이었다.

그러나 두 번째 시도한 은행 측의 감정가는 230만달러로 결국 재융자를 무사히 마무리할 수 있었다. 극단적인 사례이지만 업계에서는 타 지역 감정가가 파견돼 엉뚱한 감정가를 내놓는 바람에 대출이 좌절되는 경우가 빈번하다는 불평이 많다.

◇크레딧 점수

크레딧 점수가 모기지 은행 측의 기준에 미치지 못해 대출이 좌절되는 경우도 흔하다. 그러나 크레딧 보고서상의 오류를 간단히 정정하는 것만으로도 문제가 간단히 해결되기도 한다. 따라서 낮은 크레딧 점수 때문에 모기지 신청이 기각됐다고 해서 좌절할 필요가 없다.

카슨 브로커에 따르면 한 부부의 경우 기준미달인 크레딧 점수로 대출이 기각됐지만 비교적 수월한 절차를 통해 크레딧 점수를 보완했다. 브로커는 부부에게 크레딧 카드 부채 중 일부를 갚도록 조언한 뒤 부부의 크레딧 점수를 30점이나 높이는데 성공해 대출을 받을 수 있었다.

이처럼 크레딧 보고서 상의 오류를 정정하거나 낮은 점수를 보완하는 데 짧게는 30일에서 길게는 90일까지의 기간이 소요된다. 그러나 일부 은행의 경우 일명 ‘래피드 스코어’(Rapid Score)로 불리는 빠른 보고 시스템을 거쳐 대출 신청자의 크레딧 정정 사항을 2, 3일 내에 적용시켜 주기도 한다.

◇‘부채상환 비율’(DTI)

‘부채상환 비율’(DTI)이 은행 측 기준에 미치지 못할 경우에도 주택구입 대출이 쉽지 않다. 최근 은행 측이 모기지 신청자의 재정상황 중 가장 주의 깊게 살펴보는 부분이 바로 부채상환 비율이다. 앞선 부부의 사례처럼 크레딧 대출 비중이 높은 경우라면 대출액 일부를 상환해서 부채상환 비율을 비교적 수월하게 낮출 수 있다.

그러나 대출 신청자의 소득이 낮아 비율이 높은 경우는 비교적 낮은 비율 기준을 적용하는 은행을 찾는 수밖에 없다. 대부분의 주택 대출 은행이 국책 모기지기관인 패니매나 프레디맥의 부채상환 비율 가이드라인을 따르는 경우가 많은데 두 기관의 비율 기준은 45%다. 만약 모기지 대출 신청기각 사유가 부채상환 비율이었다면 신청한 은행 측이 적용하는 비율 기준을 확인하는 절차가 중요하다. 만약 은행 측의 비율 기준이 38%로 정부기관의 기준보다 엄격하다면 타 은행을 통해서 모기지를 대출 받을 수 있는 확률은 높아진다.

만약 신청자의 부채상환 비율이 정부기관의 기준인 45%보다도 높다면 낮은 비율 조건을 적용하는 은행을 찾아 재신청하는 수밖에 없다. 전문가들에 따르면 커뮤니티 뱅크 등 지역 은행들은 비교적 높은 비율의 부채상환 비율 신청자들에게도 주택 대출을 발급해 주는 사례가 많아 이들 커뮤니티 은행을 공략하도록 한다.


<준 최 객원기자>