■ 주의해야 할 피해사례들

경기불황을 틈탄 경제관련 범죄가 기승이다. 특히 주택시장 침체와 함께 나타난 주택 모기지 관련 사기가 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 모기지 관련사기 피해자는 어려움에 처한 주택 소유주가 대부분이어서 더욱 안타깝다. 언론 등을 통해 이미 접한 사기 유형인데도 직접 접하면 피해를 입기 쉬운 것이 모기지 관련사기. 인권 변호사들로 구성된 단체‘공정 주택융자 프로젝트’ 측에 따르면 지난해 접수된 모기지 관련 사기피해 건수가 약 1만6,000건을 넘었다. 협회 측는 피해자 대부분이 인터넷 검색을 통해 스스로 사기업체의 문을 두드리고 있는 것으로 나타나 안타깝다고 밝혔다. 욜란다 맥길 협회 수석 카운슬은“피해자들은 도움을 얻기 위해 사기업체들과 연결되지만 결국 피해자로 전락하는 경우가 많다”며 주의를 당부했다.


■융자 재조정 서류인 줄 알았더니 소유권 이전서류
이자율을 낮추고 페이먼트를 줄여주겠다는 데 귀가 솔깃하지 않을 주택 소유주가 있을까? 모기지 사기업체들은 바로 이 점을 노리고 각종 사기행각에 나선다. 융자 재조정과 재융자를 가장한 사기수법은 가장 흔한 수법 중 하나다. 최근엔 한층 더 고도화 된 수법이 등장했는데 융자 재조정과 재융자를 빙자해 소유권을 넘겨받는 것.

얼마 전까지만 해도 사기업체들은 융자 재조정 또는 재융자를 대행해 줄 것을 약속하며 수수료를 챙기려는 것이 목적이었다. 그러나 최근에 나타난 수법은 수수료가 목적이 아니라 주택 소유권을 넘겨받으려는 것이 가장 큰 목적. 수십 장에 달하는 융자관련 서류에 소유권 양도서류 한 장을 끼워 넣은 뒤 주택 소유주로 하여금 자신도 모르게 서명토록 하는 것이 이들의 수법이다.

소비자 보호단체들에 따르면 이같은 피해 사례는 일부지만 영어에 미숙하거나 서류 검토에 소홀할 경우 피해가 주로 발생한다. 일부 주택 소유주는 서류를 검토하면서도 조정되는 이자율이나 페이먼트 금액에만 신경을 쓴 나머지 중요 서류에 대한 검토를 빠뜨려 피해자로 전락한다.
브라이언 설리반 연방 주택도시개발국(HUD) 대변인은 “믿지 못할 조건으로 융자조건을 완화시켜 주겠다고 약속하는 업체는 일단 경고로 받아들여야 피해를 줄일 수 있다”고 충고했다.


■선불 수수료 없지만 서류 대행비는 있다.
융자 재조정 대행과 관련된 선불 수수료 요구행위가 불법임을 모르는 일은 이제 없다. 관련행위가 불법으로 규정된 후 언론 보도나 소비자 보호단체들의 대대적인 캠페인을 통해 충분한 홍보가 이뤄졌기 때문.

그러나 선불 수수료와 관련된 피해사례는 여전히 끊이지 않고 있는 실정이다. 충분한 홍보가 이뤄졌음에도 불구하고 선불 수수료 관련 피해금액은 1,000달러에서 많게는 5,000달러에 이를 정도여서 주택 소유주들의 관심이 필요하다.

선불 수수료 관련 피해가 줄지 않는 것은 사기 업체들이 ‘수수료’ 대신 다른 용어를 사용해 비용을 요구하고 있기 때문이다. 공정 주택융자 프로젝트 측에 따르면 최근 사기업체들은 수수료 요구 대신 각종 서류대행 명목으로 비용을 강요하고 있으며 ‘30일 환불기간’ 등의 상술로 피해자를 유인해 피해자가 늘고 있다.

연방 정부가 실시중인 프로그램명을 언급하는 경우도 피해를 입기 쉽다. 사기업체들이 악덕 변호사나 융자 중개업체와 손잡은 경우가 대부분이다. 정부 주도 융자 조정 프로그램인 HAMP, HARP, HOPE NOW, EHLP 등을 언급하며 접근하는 경우 피해자들은 대개 감쪽같이 속아 넘어간다.

맥길 카운슬은 “정부가 실시하는 프로그램의 경우 사기가 어려울 것으로 생각하는 피해자가 많다”며 각별한 주의를 요구했다.


■모기지가 팔렸다?
가끔 기존의 모기지가 팔렸다는 내용의 편지가 날아와 당황하기도 한다. 주택 모기지를 발급한 은행이 편지를 받은 주택 소유주의 모기지를 타 은행이 투자자에게 매각했다는 것이 편지의 내용. 주택 모기지 매각은 주택융자 시장에서는 흔한 일로 전혀 불법이 아니다. 그러나 모기지 사기업체들은 바로 이점을 노리고 피해자들에게 접근한다. 합법을 가장한 사기행각이므로 특히 주의가 요구된다.

피해 사례는 이렇다. 허위 편지의 내용은 모기지가 타 은행에 팔렸으므로 모기지 매입 은행 측에 페이먼트를 발송해야 한다는 것. 편지 내용을 믿고 의심 없이 페이먼트를 몇 달 보낸 후 피해자는 기존의 모기지 은행으로부터 연체 통보를 받고 편지 내용이 사기였음을 알게 된다.

연방법에 의해 모기지 은행이 변동될 경우 기존의 모기지 은행은 반드시 해당 대출자에게 일종의 ‘굿바이’ 서한을 보내 변동사항을 알려야 한다. 동시에 새 모기지 은행 역시 대출자에게 변동사항을 담은 서한을 보내야 한다.

만약 새 모기지 은행으로부터만 편지를 받고 기존 모기지 은행의 편지는 받지 못했다면 새 은행에 페이먼트를 보내기 전에 반드시 확인 작업을 거쳐야 한다. 새 은행이 보낸 편지의 연락처는 사기업체의 연락처일 수 있기 때문에 반드시 기존 모기지 발급 은행 측에 문의해 변동사항 여부를 확인한다.


■노년층 대상 역 모기지론 사기
은퇴를 앞둔 노년층은 모기지 사기업체의 좋은 먹잇감이다. 쉽게 속을 뿐만 아니라 보유주택의 잔존 에퀴티가 비교적 높아 피해액도 크기 때문이다. 노년층 주택 소유주들이 흔히 당하는 모기지 사기피해 사례는 바로 ‘역 모기지론’과 관련된 사기다.
62세 이상의 주택 소유주를 대상으로 잔존 에퀴티를 담보로 대출을 해주는 것이 역 모기지론이다. 기존 모기지에 대한 페이먼트를 납부할 필요가 없으며 잔존 에퀴티가 많을 경우 연금처럼 매달 일정액을 받을 수도 있다.

사기업체들은 보유 주택을 담보로 목돈을 제공하고 소유권도 지켜 주겠다는 허위 약속으로 노년층 주택 소유주들을 울린다. 일부의 경우 실제로 어느 정도의 ‘목돈’ 피해자에게 제공되지만 소유권은 이미 사기업체에 넘어간 뒤다. 이후 강제퇴거를 통해 노년층 소유주를 길거리에 나앉게 하는 사례가 있어 안타깝다.

일부는 노년층 피해자들을 허위 대출자로 내세워 특정 주택 소유권 양도서류에 서명하게 한 뒤 피해자로 하여금 해당 주택을 대상으로 역 모기지론을 받도록 해 이를 가로채는 경우도 있다.


■차압 막아줄 테니 소유권 넘겨라
일정기간 임대료를 지불하면 모기지 페이먼트를 대납해 주고 차압도 막아주겠다는 업체의 약속도 주의대상이다. 이 경우 사기업체가 임대료만 챙기고 모기지 페이먼트를 납부하지 않아 은행에 의한 주택 압류가 실시될 수 있다.

또 소유권을 넘겨받은 사기 업체가 일정기간 후 피해자가 주택을 재매입할 수 있도록 하겠다는 약속을 어기고 주택을 제3자에게 매매하는 피해도 발생할 수 있다.
사기업체들은 대개 차압통보를 받은 주택 소유주들에게 차압을 막아주겠다는 허위 약속으로 접근하는 것이 흔한 수법이다. 주택 소유권 포기서류에 서명토록 하는 대신 차압을 막아주고 일정기간 임대할 수 있다는 말고 피해자를 유혹한다.

또 일정기간 후 주택을 재매입할 수 있는 옵션도 제공하지만 차압 위기에 처한 주택 소유주가 주택을 재매입할 수 있는 경우는 드물어 결국 사기를 위한 감언이설이다.


<준 최 객원기자>