상업용 부동산 시장이 1분기에 이어 2분기에도 전 부문에 걸쳐 고른 회복세를 나타냈다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난달 24일 아파트 임대시장은 이미 완연한 회복세에 접어들었고 나머지 부문 역시 회복에 필요한 펀더멘털이 지속적으로 개선중이라고 발표했다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “고용시장 개선과 소비자 지출 증가가 상업용 부동산에 대한 잠재수요를 자극하고 있다”고 분석했다. 상업용 부동산 시장의 최신 동향을 살펴본다.


■고용시장 등 펀더멘털 회복
윤 이코노미스트는 상업용 부동산 시장 회복의 핵심 열쇠로 신규 고용창출을 지목했다. 그런데 최근 고용시장이 선전하며 상업용 부동산 시장의 전망도 밝아졌다.
윤 이코노미스트는 올해와 내년 각각 약 200만~250만개의 일자리가 생겨날 것으로 전망하고 있다. 특히 가구 수 증가에 따른 임대주택 수요 급증으로 다가구 주택 건설과 관련된 일자리가 많이 늘 것으로 윤 이코노미스트는 내다봤다.

아파트 등 임대주택에 대한 수요가 크게 늘면서 공실률은 감소하는 대신 임대료는 지속적인 상승세를 보일 것으로도 전망됐다. 하지만 수익률 증가를 기대하는 투자자들의 아파트 매입은 더욱 늘고 임대료 상승에 따른 주택거래 증가 효과도 기대된다. 최근 실시된 여러 설문조사에서 임대보다 주택 구입이 유리하다고 답변하는 비율이 점점 상승세인 점도 이와 무관치 않다.

NAR에 따르면 상업용 부동산 대출 여건이 많이 개선된 편이지만 거래가가 낮은 건물에 대한 대출은 여전히 어려움이 많다. NAR가 실시한 설문조사에서 가격이 250만달러 미만인 경우 구입 수요는 많은 반면 대출은 잘 이뤄지지 않고 있는 것으로 나타났다.


■사무실 부문
올해 2분기 사무실 부문의 공실률은 약 16.3%로 전분기보다 약 0.1%포인트 하락했다.

NAR 측은 공실률 하락이 이어져 내년 2분기에는 약 16%로 떨어질 것으로 전망했다. 공실률 하락으로 인한 임대료 상승도 예상된다. NAR에 따르면 사무실 임대료는 올해 약 2%, 내년에는 약 2.5%씩 각각 상승할 것으로 전망된다.

사무실에 대한 수요 증가로 빈자리도 하나 둘씩 줄어들 전망이다. 올해 사무실 순 임대면적(임대면적-공실면적)은 약 2,470만평방피트를 기록한 뒤 내년에는 약 4,800만평방피트로 더욱 늘어날 전망이다. 워싱턴 DC 지역의 공실률은 약 9.3%로 전국에서 가장 낮았으며 뉴욕(10%), 뉴올리언스(12.6%) 등도 사무실 공실률이 낮은 지역에 속했다.


■산업용 부문
산업용 부동산에 대한 공실률도 전 분기에 이어 하락세를 나타냈다. 2분기 공실률은 약 11%로 1분기보다 약 0.7%포인트 떨어진 것으로 집계됐다. 내년 2분기에는 약 10.7%로 공실률이 지속적으로 개선될 전망이다. 산업용 부동산의 경우 남가주 지역의 공실률 하락세가 두드려졌다. 오렌지카운티 지역의 공실률은 약 4.7%로 전국에서 가장 낮았으며 LA지역의 공실률도 약 5%로 매우 낮았다.

산업용 부동산 시장에서도 임대료가 상승할 전망이다. NAR 측은 산업용 부동산의 임대료가 올해와 내년 각각 1.2%, 2.4%씩 비교적 큰 폭으로 오늘 것으로 예측했다. 산업용 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 4,410만평방피트, 내년 약 6,240만평방피트를 각각 기록할 것으로 기대된다.


■상가 부문
상가 부문에서도 임대수요가 늘어날 전망으로 건물주들의 시름이 줄 것으로 기대된다. NAR에 따르면 2분기 상가건물 공실률은 전 분기 11.9%에서 소폭 하락한 약 11.3%를 기록했고 내년 약 10.7%로 추가 하락이 예상된다.

현재 상가건물 공실률이 낮은 지역은 샌프란시스코(3.7%), 코네티컷주 페어필드 카운티(4%), 뉴욕 롱아일랜드 지역(5%) 등으로 전국 평균 공실률의 절반을 밑돈다. 상가건물에 대한 임대료는 올해와 내년 각각 0.8%, 1.3%씩 상승할 전망이며 순 임대면적은 올해 약 800만평방피트, 내년 약 2,190만평방피트를 기록할 것으로 예상된다.


■아파트 부문
아파트 부문의 경우 공실률이 5% 미만으로 떨어지며 이미 ‘랜드로드 마켓’으로 전환됐다. 올해 2분기 공실률은 약 4.5%로 전 분기(4.3%)보다도 더 떨어졌다. 아파트 부문 공실률이 낮은 지역은 뉴욕(2.1%), 포틀랜드(2.3%), 미니애폴리스(2.4%) 등으로 나타났다.
아파트 임대에 대한 수요 강세로 임대료는 큰 폭으로 뛰어 오를 전망이다. 아파트 임대료는 지난해 이미 약 2.2% 상승한 데 이어 올해 약 4%, 내년에는 약 4.1%의 상승이 예상된다. 아파트 건물에 대한 순 임대유닛은 올해와 내년 각각 21만5,900채와 23만300채로 예상됐다. NAR 측은 가파른 임대료 상승세로 핵심 물가지수가 상승할 수도 있으며 연준(FRB)의 금리 인상 움직임으로까지 이어질 수 있다고 분석했다.


<준 최 객원기자>