낮은 모기지 금리에 마음이 움직여 주택 구입이나 재융자를 결정하는 사례가 많다. 최근 모기지 금리가 다소 변동을 보이고 있어도 여전히 낮은 수준은 유지하고 있다. 저금리가 일생에 다시 오지 않을 것이라고 외치는 광고들도 주택 구입 결정을 서두르게 한다. 반면 광고만 믿고 주택 대출을 신청했다가 좌절을 맛보는 경우도 많다. 광고에서 접한 낮은 이자율을 기대했지만 실제로는 높은 이자율을 적용받고 주택 구입 결정을 철회하기도 한다. 또 일부는 반드시 집을 사야 할 형편이지만 높은 대출 장벽에 막혀 어려움을 겪기도 한다. 주택 융자를 힘들게 하는 장벽과 그에 대한 해결책을 알아본다.

◇ 자영업자: 세금공제 포기
주택 대출 조건이 엄격해진 뒤부터 자영업자들의 주택 대출이 특히 더 어려워졌다. 운영 중인 사업의 수익이 실제로 증가 추세인 자영업자들마저도 주택 대출의 실패를 맛볼 정도다. 세금보고서 등 문서를 통해 증명이 안 되면 은행에서는 주택 대출의 문을 미련 없이 닫아버린다.
자영업자가 주택 대출을 신청할 경우 은행 측에서는 대개 최근 2년치 세금보고서를 요청해 대출 신청자의 재정 능력을 파악한다. 따라서 세금 보고서의 소득 수준이 대출 조건에 미치지 못하면 대출이 힘들어 지거나 유리한 대출 조건을 적용받지 못한다. 아울러 사업을 운영한 기간이 2년 미만일 경우에도 불리한 대출 조건을 감수해야 한다.

이같은 자영업자의 주택 대출을 위한 전문가들의 충고는 세금 지불을 유예하거나 세금 공제액을 과감히 포기하라는 것. 모기지 브로커 토드 허트너에 따르면 자영업자들이 비용 처리를 위해 흔히 활용하는 여행 경비나 장비 구입 등의 비용을 줄여 소득을 높이는 방법이다. 주택 대출을 신청하는 해에 납부해야 할 세금액은 늘어나지만 반면 유리한 이자율을 적용받아 모기지 페이먼트 금액을 절약할 수 있다.
자영업자의 주택 대출을 위한 또 한 가지 방법은 특화된 주택 대출 은행을 공략하라는 것. 요즘처럼 대출 조건이 엄격한 시기에 자영업자의 경우 굳이 대형 은행을 고집할 필요가 없다.

자영업자들을 전문적으로 상대하는 은행을 통해 주택 대출을 신청하면 주택 대출을 무난히 받을 수 있다. 자영업자를 상대하는 은행은 대부분 개인 렌더들로 모기지를 정부 보증기관에 되파는 경우가 드물어 대출조건이 덜 까다롭다. 융자 중개업체에 문의하면 개인 렌더들과 비교적 쉽게 연결될 수 있다.

◇ (재융자 때)집값이 너무 떨어진 소유주: 수수료 지불, 정부 프로그램 활용
재융자를 하고 싶지만 집값이 너무 떨어진 경우 최근의 낮은 이자율은 ‘그림의 떡’이다. 하지만 이들에게도 재융자의 길은 얼마든지 열려 있다. 주택 시세가 대출 원리금에 미치지 못하는 이른바 ‘깡통주택’ 소유주의 경우 수수료를 지불하거나 정부 프로그램을 활용하면 얼마든지 재융자 혜택을 받을 수 있다.

우선 주택 에퀴티가 25% 미만이어서 좋은 조건으로 재융자가 힘든 경우 ‘포인트’로 불리는 수수료를 지불하면 얼마든지 유리한 조건의 이자율을 적용받을 수 있다. CNN머니에 따르면 약 0.25%에 해당하는 수수료를 지불하면 최근의 낮은 이자율 혜택을 받는데 전혀 문제가 없다. 융자 정보업체 론마블의 릭 앨런 영업책임자는 “재융자 후 오래 거주할 계획이라면 수수료를 지불하고서라도 최근의 낮은 이자율 혜택을 받는 것이 장기적으로 유리하다”고 강조했다.

‘깡통주택’ 소유주들은 또 정부 프로그램 활용을 통해 재융자에 나설 수 있다. 오바마 행정부는 지난해 깡통주택 소유주들의 재융자 조건을 대폭 완화한 새 프로그램을 발표한 바 있고 최근 일부 은행들은 이미 시행에 돌입했다. HARP로 알려진 재융자 프로그램은 국영 모기지 업체 패니매와 프레디맥이 보증하거나 보유한 모기지 대출의 경우 주택 가격과 상관없이 재융자를 받을 수 있도록 허용한다. 또 재융자 수수료를 대폭 면제해 줘 재융자를 신청자들의 비용 부담도 크게 덜어주고 있다.

프로그램의 신청 자격은 2009년 6월 이전 두 기관에 모기지가 매입된 경우로 최근 1년간 연체 기록이 없어야 한다. 두 기관은 현재 미국 내 전체 모기지의 절반에 해당하는 약 3,100만건의 모기지를 보유하거나 보증하고 있어 이 기준에 해당하는 대출자가 많을 것으로 업계는 보고 있다. 기존 재융자는 모기지 대출 규모가 주택 가치의 125%를 넘지 않은 경우에만 가능했다.

◇ 콘도 구입자: 단지 재정 상태부터 점검
정부가 보증하는 주택 대출을 받아 콘도를 구입하려면 넘어야 할 장벽이 많다. 대부분 지역에서 콘도의 가격의 단독주택에 비해 더 크게 하락해 콘도 구입 때 적용되는 대출조건도 상당히 까다로워졌다.
예를 들어 신규 콘도단지의 경우 단지 콘도 유닛의 70% 이상에 대한 매매가 이뤄져야 대출이 가능하다. 또 단지 내 콘도 중(부부 소유가 아닌) 개인 소유율이 10% 이상이거나 관리비가 30일 이상 연체된 비율이 15% 이상일 경우에도 대출에 어려움을 겪게 된다.

따라서 콘도 구입 때 사전에 단지의 여러 재정상태를 확인한 뒤 주택 대출에 나서야 시간과 비용 낭비를 줄일 수 있다. 만약 대형 은행으로부터 콘도 구입 대출이 거절됐을 경우 개인 렌더를 통해 대출을 받을 수 있지만 수수료가 다소 높다.

◇ 크레딧 오류자: 정정 후 대출 신청 또는 FHA 융자
주택 대출을 신청하기 전에 크레딧 점수를 확인하는 것은 필수과정으로 여겨진다. 특히 최근 유리한 이자율을 적용받기 위한 크레딧 점수가 상향 조정됐기 때문에 이 기준에 미치지 못하면 우선 주택 대출 신청을 보류하고 크레딧 점수 정정을 우선 실시하는 편이 유리하다.
정부기관 보증 대출의 경우 크레딧 점수가 760점대를 넘어야 낮은 이자율을 적용받을 수 있고 만약 720~760점대라면 다소 높은 이자율 적용을 감수해야 한다. 크레딧 점수는 사소한 오류에 의해서도 변동되는 경우가 많아 사전 점검이 필수다. 크레딧 리포트를 발급받아 만약 의문점이나 오류 등이 발견되면 즉각 해당기관에 연락해 정정을 요청토록 한다.

만약 크레딧 점수가 매우 낮다면 연방주택국(FHA) 융자로 눈을 돌린다. FHA 융자의 경우 크레딧 점수 기준이 580점으로 비교적 낮다. 반면 FHA 융자 때 수수료를 지급하고 약 1%에 해당하는 프리미엄을 5년간 지불해야 한다.


<준 최 객원기자>