계절적인 수요와 주택시장 회복세가 맞물려 최근 바이어의 주택 구입 활동이 부쩍 늘고 있다. 2월 중 재판매 주택에 대한 구매계약 체결 건수도 1년 전에 비해 큰 폭으로 증가했다. 일부 지역에서는 주택시장 활황기 시절 목격되던 주택 구입 경쟁 심화현상이 다시 나타날 정도다. 고용시장은 개선되고 있는 반면 주택 가격과 이자율이 여전히 낮아 올해 주택 구입에 나서는 바이어들이 증가할 것으로 기대된다. 바이어들이 주택 구입 관련 서류와 관련, 반드시 챙겨야 할 사항들을 알아본다.

■바이어 비용 견적서
이 서류는 주택 구입 계약서의 일부는 아니지만 주택 구입 때 바이어가 꼭 챙겨야 할 필수서류로 여겨진다. 가주부동산중개인협회(CAR)의 양식 중에는 ‘바이어 예상 비용서’(estimated buyer costs)란 서류가 이 서류에 해당되는데 특별히 정해진 규격은 없다. 명칭대로 주택 구입 때 바이어 측이 부담해야 하는 각종 비용의 예상치가 이 서류의 주된 내용이다.

바이어 비용 견적서에 주로 포함되는 비용 항목으로는 홈인스펙션 비용, 주택 감정 비용, 각종 서류 이전 수수료(transfer fee), 다운페이먼트, 클로징 비용, 재산세 및 주택 보험료 선납 비용 등이다. 견적서는 주로 렌더, 에스크로 업체, 또는 부동산 에이전트 측이 작성하는데 주택 구입 때 바이어 측이 지불해야 하는 모든 비용을 포함해야 한다.
바이어 측의 주택 구입비용 중 일부는 셀러 측과 합의를 통해 셀러 측이 부담하는 경우도 있다. 특히 최근과 같은 ‘바이어스 마켓’ 상황에서 셀러가 바이어의 비용을 대납하는 경우가 흔하다. 하지만 바이어는 주택 구입 필요자금을 차질 없이 준비하기 위해 바이어 측이 일반적으로 지불하는 전체 비용을 이해하고 있어야 한다.

■컨틴전시
컨틴전시(contingency)는 바이어 보호조항으로 경우에 따라 바이어가 주택 구매 계약을 취소할 수 있도록 하는 조항이다. 컨틴전시는 주택 구매 계약서 내용 중 일부로 가장 흔히 사용되는 컨틴전시는 바이어 측의 주택 대출과 관련된 컨틴전시와 홈 인스펙션과 관련 컨틴전시 등이다.
계약서에 이같은 컨틴전시가 포함되면 양 측이 합의한 기한 내에 바이어 측이 필요한 주택 대출을 받지 못할 경우 일단 바이어 측에게 주택 거래 계약을 해약할 수 있는 권한이 주어진다.

또 홈 인스펙션 결과가 바이어 측에 불만족스러울 경우 바이어는 굳이 주택 구입을 강행할 필요가 없다. 컨틴전시와 관련된 문제가 발생하면 거의 대부분 양측의 합의를 통해 문제가 해결된다. 바이어가 사전에 파악이 힘든 ‘위험’부담을 줄여 안전하게 주택을 구입할 수 있도록 보호하는 조항이 컨틴전시다.
기타 컨틴전시로는 주택소유주협회(HOA) 서류나 바이어의 주택 처분과 관련된 컨틴전시도 있다. HOA에 소속된 주택의 경우 협회 규정이 바이어 측에 너무 불리하다고 판단되거나 바이어가 현재 거주중인 주택이 제때에 처분되지 않을 경우 바이어가 주택 거래를 취소할 수 있다. 컨틴전시는 의무조항이 아니기 때문에 상황에 따라 얼마든지 삭제 또는 추가될 수 있다.

■정보 공개서
주택 구입 때 바이어가 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 서류다. 흔히 정보 공개서(disclosure)라고 불리는 이 서류는 셀러 측에 의해 작성되는데 건물의 상태나 주변 환경에 대한 내용을 담고 있다. 가주에서는 만약 셀러가 주택 가치에 영향을 줄 수 있는 사항을 알고 있다면 주택 매매 때 바이어 측에 의무적으로 이같은 사실을 공개하도록 규정하고 있다.
정보 공개서에는 건물 구조나 설비와 관련된 항목으로부터 인체에 영향을 줄 수 있는 물질이 주택에 포함됐는지, 건물 사용에 제한되는 지역권 등이 설정됐는지, 적절한 허가 없이 증개축이 실시됐는지 등에 이르기까지 건물과 관련된 꽤 자세한 항목들이 포함된다.
건물이 위치한 지역이 지진이나 홍수 등 자연재해 발생지역에 속했는지 등 셀러가 파악하기 힘든 사항은 전문 업체에 보고서 작성을 의뢰해 바이어 측에 전달하기도 한다.

얼마 전부터는 셀러뿐만 아니라 주택 매매에 관여하는 부동산 에이전트에게도 정보공개 의무가 부과, 시행되고 있다. 리스팅 에이전트는 물론 바이어 에이전트도 주택 안팎 접근이 가능한 지역의 상태를 공개서에 기입해 바이어 측에 전달해야 한다. 오하이오와 같은 일부 주에서는 셀러가 주택에 거주하는 경우에만 정보 공개서를 제공하도록 하고 있다.
이같은 경우 주택에 살지 않는 투자자 등의 정보를 공개할 의무가 없다. 가주에서도 일부 차압 매물이나 주택 소유자 사망에 따른 ‘유증 매매’(probate sale) 파산에 따른 매매 등의 경우 정보 공개 의무에서 제외되기도 한다.


<준 최 객원기자>