홈 인스펙터·경험 많은 에이전트 도움 필수
은행·투자자 소유 매물은 상대적으로 양호


올해 주택시장의 가장 큰 화두 중 하나는 차압 매물이다. 최근 급증하는 차압 매물의 처리 방향에 따라 주택시장의 회복 시기도 결정될 것으로 예상된다. 따라서 차압 매물이 주택 가격에 미치는 영향이 올해 주택시장 관계자들의 주요 관심사다.

반면 주택 구입자에게는 올해가 비교적 저렴한 가격에 차압 주택을 구입할 수 있는 해가 될 것이다. 한동안 주춤했던 차압 절차가 최근 제 속도를 내기 시작하며 곧 가격이 저렴한 차압 매물이 주택시장에 대거 쏟아져 나올 것으로 전망된다. 차압 매물 구입에 관심 있는 주택 구입자를 위해 차압 매물 구입 때 주의할 점들을 소개한다.


■ 연간 차압 100만채 시대
지난해 차압된 주택의 숫자가 사상 처음으로 한해 100만채를 넘어섰다. 부실 차압 처리 사태 이후 차압 절차를 일시 중단했던 은행들이 지난해부터 다시 차압에 적극 나서고 있기 때문이다.

2010년 말 이후 하락세를 보이던 주택 차압은 지난해 10월부터 다시 증가세로 돌아서기 시작했다. 올해 차압 건수가 지난해 수준인 100만건을 넘는 것도 시간문제로 여겨지고 있다. 모건 스탠리도 은행들의 최근 차압 속도를 바탕으로 오는 2016년까지 차압되는 주택의 숫자가 약 600만채를 넘을 것이라는 전망을 내놓기도 했다.


■ 차압 매물 장단점 따져봐야
차압 매물 구입의 장점은 무엇보다도 저렴한 가격이다. 일반 매물은 물론 숏세일 매물에 비해서도 가격이 낮은 것이 차압 매물의 가장 큰 매력이다.

차압 매물 전문 사이트인 리얼티트랙에 의하면 지난해 2분기 숏세일 매물의 평균가격은 약 19만2,000달러로 일반 매물의 가격인 약 24만1,700달러보다 20% 정도 낮은 반면 차압 매물의 가격은 평균 약 14만5,200달러로 일반 매물보다 무려 40%나 더 저렴했다.

차압 매물의 가격이 이처럼 낮은 반면 건물의 상태는 일반 매물이나 숏세일 매물에 비해 다소 떨어지는 편이다. 퇴거로 집이 비어 있는 경우가 많고 관리도 사람이 살고 있는 주택에 비해 소홀한 경우가 많기 때문이다.

또 장기간 비어 있는 차압 주택의 경우 ‘밴달리즘’ 등의 피해로 건물이 훼손되기도 한다. 따라서 일반인 주택 구입자의 경우 차압 매물 구입 때 건물 상태는 물론 구입 절차 등을 꼼꼼히 따져본 후 구입에 나서야 손해가 없다.


■ REO 매물을 주목한다.
차압 매물에도 여러 형태가 있는데 차압 매물 구입 경험이 없는 구입자의 경우 주로 REO 매물을 눈 여겨 보면 좋다. REO 매물은 경매를 통해서도 팔리지 않은 주택을 은행이나 투자자가 소유권을 넘겨받은 뒤 다시 주택시장에 내놓는 매물을 뜻한다.

따라서 일부 매물의 경우 적절한 수리가 이뤄진 뒤 시장에 나오기도 하고 일반 매물처럼 리스팅 에이전트를 통해 거래가 이뤄져 일반 구입자들이 접근하기에 비교적 수월하다.


■ 건물 상태를 철저히 점검한다.
경매를 통해 나오는 차압 매물은 주택 소유주가 거주하고 있는 경우가 많아 건물 상태를 점검하는데 매우 제한적이다. 반면 REO 매물은 퇴거 및 차압 절차가 완료돼 일반 매물과 같이 주택 구입 전 건물 상태를 점검할 수 있다.

반면 이들 차압 매물은 개 현재 상태대로 구입해야 하는 ‘as-Is’ 거래가 많아 건물 상태 점검에 특별히 신경을 기울여야 한다.

집을 보러갈 때 홈인스펙터를 대동해 건물 상태를 꼼꼼히 점검한 뒤 예상 수리비를 따져보고 수리비 견적을 은행 측과 가격 협상 때에도 활용한다.


■ 전문 에이전트와 일한다.
차압 매물 거래 경험이 풍부한 에이전트와 함께 일하는 것도 차압 매물 구입 때 중요한 사항이다.

차압 매물 거래는 일반 매물 거래의 절차와 사용되는 양식이 일부 다르기 때문에 관련 경험이 있는 에이전트라야 불필요한 실수를 피할 수 있다.

전국 부동산중개인협회(NAR)의 경우 협회가 제공하는 급매성 매물 거래 교육과정을 거친 에이전트에 한해 관련 수료증을 발급하기도 하는데 수료증을 지닌 에이전트라면 차압 매물 구입을 믿고 맡길 만하다.

이밖에도 ‘샤펜 인스티튜트’(Charfen Institute)
나 리얼티트랙 등의 기관이 제공하는 급매성 매물 전문 에이전트 정보를 활용하면 전문 에이전트를 찾는데 도움을 받을 수 있다.


<준 최 객원기자>