2012년도 세계 경제는 물론 각 지역 경제 그리고 일반 가정의 경제에 가장 중요한 모멘텀은 미국 주택시장 회복일 것이다. 최근 주택지표들을 보면 주택시장은 드디어 바닥을 찍고 천천히 살아나는 모습을 보이고 있다.

특히 주민들이 집을 구매하기보다 임대를 하면서 임대시장이 살아나고 있다. 올해 미국 부동산 시장이 전반적인 글로벌 경제 및 가계에 미칠 영향들을 전문가들의 의견을 통해 알아본다.


■ 주택시장은 경제의 메인 엔진
글로벌 경제의 메인 엔진이 미국 경제라고 한다면 미국 경제의 메인 엔진은 부동산 시장이라고 할 수 있다. 지난 2006년 주택 경기가 정점이었을 때 미국 GDP의 6.3%를 차지했다. 부동산 시장이 추락하면서 주택 경기가 GDP에 미치는 영향은 단 5년 만에 2.2%로 추락했다.

역으로 분석하면 주택 경기가 살아나면 전반적인 미국 경제는 물론 글로벌 경제도 회복될 수 있다는 공식이 성립된다.

부동산 시장은 특히 노동시장에 큰 영향을 미친다. 2000년대 전반기 호황기 때 미국 전체 직업 중 12% 정도가 주택과 관련이 있었다. 지금은 치수가 절반 이하로 떨어졌다.


■임대시장의 회복
2012년을 맞아 가장 희망적인 부동산 뉴스는 임대시장의 부활이다. 지난해 11월 주택 착공 건수는 전월 대비 9.3% 증가했는데 아파트 등 공동주택 착공 건수가 25.3% 오른 것이 주원인이었다.

국책 금융기관인 프레디맥의 프랭크 노사프트 수석 경제분석가는 “부동산 시장을 필두로 2012년 경기는 나름 순항이 예상된다”며 “하우징 마켓의 경우 렌트시장의 수요가 급증하면서 전반적인 부동산 시장의 회복이 기대되고 있다”고 밝혔다.

차압이나 페이먼트가 힘들어져 주택을 잃은 홈오너들이 늘면서 렌트시장의 수요가 증가하고 있는데, 이는 남가주를 포함한 대부분의 메트로 지역의 임대료를 올리는 결과를 초래하고 있다.

렌트비가 계속해서 올라갈 경우 주민들은 주택 구매에 눈을 돌릴 것이며 자연스럽게 주택시장이 살아날 것으로 전문가들은 분석하고 있다.

임대시장 회복은 상업용 부동산 시장의 부활을 알리는 신호탄이기도 하다. USC 루크스 부동산 센터에 따르면 창고와 공장 등을 포함하는 상업용 부동산은 앞으로 2년 내에 수요가 늘어나면서 공실률이 하락하고 렌트비가 상승할 것으로 보고 있다.


■ 주택가격 상승은 언제?
전문가들은 전국의 주택가격이 올 중순까지 4% 정도 더 떨어지다가 후반기부터 상승할 것으로 보고 있다. 현재 전국의 주택가격은 부동산 시장이 활황이었던 지난 2006년에 비해 24%가 떨어진 상태다.

주택가격 상승은 소비자 지출과 직결된다. 소비자들은 집값 상승분의 5%를 소비하는 것으로 나타났으며 주택 매매가 활발해지면 사람들은 가구, 조경, 도장, 리모델링 등에 돈을 쓴다.


■ 차압매물이 큰 문제
지난해 말부터 서류점검 미비 등으로 시작된 은행들의 부실 차압사태로 올 상반기 주택차압이 일시 하락했지만 은행들이 최근 차압절차를 정상적으로 재가동하면서 차압률은 크게 증가하고 있다.

시장에 차압매물이 급증하면서 전반적인 주택가격의 하락으로 이어지면서 시장 회복의 걸림돌로 작용하고 있다.

어바인 소재 부동산 시장 분석업체 ‘리얼티트랙’에 따르면 캘리포니아에서 지난해 11월 경매통지(NOT)를 받은 차압주택은 전월 대비 무려 63%가 증가한 2만6,000여채에 달했다. 지난달 전국적으로 경매통지를 받은 주택은 총 22만4,394채로 579채 주택 중 1채가 경매될 위기에 놓은 것으로 조사됐다.


■ 낮은 금리 vs 높은 융자조건
모기지 금리는 지난해 11월부터 사상 최저치 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 이와 같은 낮은 모기지 금리 적어도 올해 중순까지 이어질 것으로 예상하고 있다.금리가 아무리 낮아도 융자를 받지 못하면 무용지물이다.

특히 다운 페이먼트의 여유가 있으면서도 세금보고를 제대로 하지 않은 많은 한인들은 까다로워진 융자조건으로 인해 주택 구입에 애로를 겪고 있다.

업계 관계자들은 “무엇보다 주택 경기가 회복되려면 은행이 제시하는 융자조건들이 완화돼야 한다”며 “융자를 얻기 힘들다보니 주택을 구입하려고 했다가도 결국 거래가 성사되지 않는 경우가 종종 발생하는데 은행이 조건을 완화시키는 것이 급선무”라고 밝혔다.


<백두현 기자>