모기지 금리 4%대 밑돌아
주택구입 최상의 여건 형성
‘깡통주택’재융자 길도 열려


주택 시장 회복에 대한 기대와 함께 출발했던 2011년도 어느덧 저물고 있다. 다사다난했던 한해만큼이나 주택 시장에도 올 한해 크고 작은 일들이 많았다. 주택 가격이 5년 연속 하락하고 모기지 금리가 바닥 수준을 보이며 주택 구입 최적기를 이어간 한해였다. 하지만 고용 시장 불안과 차압 매물 증가 등의 요인에 압박을 받은 주택 수요가 기대만큼 살아나지 못하며 한해를 마무리 짓게됐다.

특히 올해 막바지에 터진 ‘부풀려진 주택 거래량’ 뉴스는 가뜩이나 가라앉은 주택 시장에 찬물을 끼얹을 것으로 우려된다. 올 한해 있었던 주택 시장의 이모저모를 알아본다.


■ 부풀려진 주택 거래량
과거 발표된 주택 거래량이 실제보다 부풀려졌다는 다소 실망스런 소식이 연말에 터져나왔다. 지난해 말 주택 시장을 강타했던 부실 차압 사태인 일명 ‘로보 사인’ 뉴스와 맘먹는 파장이 우려되고 있다. 로이터 등의 언론에 따르면 전국부동산중개인협회(NAR)가 지난 5년간 발표했던 주택 거래량 수치가 실제와 다르게 과대 포장됐다는 것이다.

협회측은 자신들이 만든 벤치마크 지수에 포함되어서는 안되는 신규 주택 판매량 등이 포함됐고 일부 주택 거래 기록이 중복 포함됐을 수 있다며 과거 발표된 주택 거래량에 오류가 있을 수 있음을 인정했다.

올해초부터 협회가 발표하는 수치가 약 20% 가량 부풀려졌다는 의혹이 제기된 바 있는데 사실로 밝혀진 셈이다. 협회는 일단 수정치를 다시 발표할 계획이라고 밝혔지만 신뢰성에는 이미 금이 간 상태로 협회의 신규발표에 대한 시장의 반응이 주목된다.


■ 모기지 초저금리
모기지 금리가 올한해 큰폭의 상승없이 사상 최저 수준을 이어갔다. 지난 10월 사상 최초로 3%대에 진입한 모기지 금리는 최근에 다시 4% 밑으로 떨어지며 사상 최저 수준을 기록했다.

30년 전국 평균 고정 모기지 이자율은 지난 10월 둘째주 모기지 이자율 집계 후 처음으로 4% 밑으로 떨어진 3.94%를 기록한 바 있다. 당시 재융자용으로 인기가 많은15년 고정 모기지 이자율은 6주 연속 하락한 끝에 3.26%로 집계됐다.

이후 모기지 금리는 소폭의 등락을 거듭하긴 했지만 최근 다시 역대 최저 수준을 기록하며 저공 행진을 이어갔다. 프레디 맥의 집계에따르면 12월 셋째주(15일 마감 기준) 30년 전국 평균 고정 모기지의 이자율은 다시 3.94%를 기록했다. 같은 기간 15년 고정 모기지의 이자율은 3.12%로 역시 매우 낮은 수준으로 집계됐다.


■ 주택 구입 여건 최상
올 한해 역시 최상의 주택 구입 여건이 형성됐다. 소득 대비 주택 가격, 주택 임대료 대비 주택 가격 등 모든 지수가 현재 과거 평균보다 낮은 수준으로 주택 구입 여건이 최상임을 나타내고 있다.

업계에서는 현재의 주택 구입 여건이 91년 이후 가장 유리한 것으로 평가하고 있다. 파이서브사에 따르면 현재 중간가구소득대비 중간주택가격의 비율은 약 2.6으로 2005년 중반의 최고치인 4.1을 크게 밑돌고 있고 과거 평균인 2.9보다도 낮은 수준을 나타내고 있다.

주택 구입 여건을 측정하는 또 다른 기준인 평균 모기지 페이먼트 금액도 현재 상당히 하락한 상황이다. 주택 가격이 정점을 이루던 2006년 약 1,063달러였던 월 평균 모기지 페이먼트는 현재 당시의 절반을 약간 웃도는 약 645달러로 크게 떨어졌다.

이밖에도 가구 소득 중 주택 모기지 비용이 차지하는 비율도 최근 크게 낮아졌다. 현재 이 비율은 1971년 이후 가장 낮은 약 12%대를 기록하고 있는데 모기지 금리 하락으로 주택 대출 비용이 감소하고 있어 주택 구입에 나서기 좋은 시기임을 의미한다.


■ 주택 가격 하락 지속
올해 역시 주택 가격의 하락이 멈추지 않았다. 가장 최근 발표된 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 여전히 지난해보다 하락한 상태다. 미국 20개 주요 도시 주택 가격을 나타내는 S&P 케이스-실러 9월 지수가 당초 예상보다 하락한 것으로 나타났다.

9월중 케이스-실러 지수는 전년 동기 대비 3.6% 하락한 것으로 집계됐다. 당초 전문가들은 하락폭이 약 3%정도를 기록할 것으로 예측한 바 있다.

전달인 8월에도 당초 전망치를 하회한 주택 가격 지표가 발표되 시장 관계자들을 실망시켰다. 8월중 주택 가격 지수는 전년 동기 대비 약 3.8% 하락한 것으로 발표됐다.

전문가들은 현재 9%대에 이르는 실업률, 엄격한 대출 기준과 압류 주택 증가 등이 주택 시장 수요에 영향을 미쳐 주택 가격을 계속 떨어뜨릴 것으로 전망하고 있다.


■ 점보 모기지 상한선 축소
점보 컨포밍 융자의 상한선이 지난 10월 1일부터 최고 72만9,750달러에서 최고 62만5,500달러로 10만 4,250달러 내렸다. 점보 융자의 상한선 조정으로 앞으로 고가 주택의 구입이 더욱 힘들어 질 전망이다.

점보 컨포밍 융자는 융자액이 높지만 패니메이나 프레디 맥 등 국책 모기지 업체가 보증을 서기때문에 일반 컨포밍 융자와 같은 낮은 이자율이 적용돼 주로 고가 주택 구입시 많이 활용됐다. 국책 모기지 기관이 점보 융자 상한선을 낮춘 것은 최근 주택 가격이 많이 하락해 예전처럼 높은 한도의 융자를 유지할 필요가 없다고 판단했기 때문이다.

점보 컨포밍 융자의 상한선이 하락하면서 고가 주택에 대한 수요가 위축되는 것은 물론 셀러들의 잇따른 리스팅 가격 하향 조정도 우려된다. 하향 조정된 융자액 상한선에 맞추기 위한 셀러들의 가격 인하가 불가피 하다는 우려로 저가대 주택 시장마저도 주택 가격 하락의 영향을 받을 것으로 보인다.

고가 주택 매물의 가격 인하가 이뤄지면 저가대 주택 시장의 셀러들도 일종의 물결 효과로 가격 인하에 대한 심리적 압박을 피할 수 없게된다. 업계에서는 이번 점보 컨포밍 융자 상한선 하락으로 인해 주택 가격이 평균 약 3~5% 하락할 수 있다는 우려의 시선을 보내고 있다.


■ HARP 연장
오바마 대통령이 지난 10월 경기 부양책의 일환으로 획기적인 재융자 정책을 발표했다. 기존의 주택담보대출 구제 프로그램인 이른바 ‘하프’(HARP) 제도를 확대한다는 것이 발표의 주 내용이었다. 주택 가격 급락으로 집값이 담보대출액보다 낮은 이른바 ‘깡통 주택’ 소유주들에게도 재융자의 길이 열리게 됐다.

기존에는 모기지 대출 규모가 주택 가치의 125%를 넘지 않는 경우에만 재융자가 가능했지만 완화된 하프에 따르면 이같은 제한 규정이 사라져 주택 가격과 상관 없이 재융자 기회를 얻을 수 있게 됐다. 또 그동안 재융자의 걸림돌이었던 수수료도 면제해 대출 비용 부담을 없애자는 내용도 포함돼 있다.

완화된 HARP의 신청 자격은 우선 국책모기지은행인 프레디 맥이나 패니메이가 보증한 모기지로 제한되고 2009년 6월 이전 두 기관에 모기지가 매입된 경우에만 해당된다.

두 기관은 현재 미국내 전체 모기지의 절반에 해당하는 약 3,100만건의 모기지를 보유하거나 보증하고 있어 이 기준에 해당하는 대출자가 많을 것으로 업계는 보고 있다. 반면 최근 2년6개월 사이에 재융자를 받은 모기지와 6개월내에 연체 기록이 한번이라도 있는 경우 HARP 신청 자격에서 제외된다.

코어로직사에 따르면 현재 미국내 전체 주택 소유주의 약 25%에 해당하는 약 1,100만명이 ‘깡통 주택’ 상황인데 오바마 행정부는 이중 약 100만명 정도가, 무디스사는 약 160만명이 새로 발표된 HARP의 혜택을 받을 것으로 예측하고 있다.


■ 클로징 비용 상승
지난해에 이어 올해도 클로징 비용이 전국적인 상승세를 보였다. 뱅크레이트닷컴에 따르면 지난해 약 3,741달러(20만달러 융자액 기준)였던 전국 평균 클로징 비용은 올해 약 4,070달러로 껑충 뛰어 올랐다.

뉴욕주의 경우 2년 연속 전국에서 클로징 비용이 가장 높은 주로 조사됐다. 뉴욕주의 올해 클로징 비용은 평균 6,183달러로 전국에서 가장 높았고 이어 텍사스주가 평균 약 4,844달러로 2위를 차지했다. 가주는 약 4,800달러대로 클로징 비용이 전국에서 4번째로 높은 주로 조사됐다.

여러 클로징 비용 항목 중 융자 관련 수수료 항목이 비용 상승을 주도한 것으로 나타났다. 주택 대출 신청 수수료인 ‘오리지네이션’ 비용은 올해 평균 약 1,614달러로 지난해보다 약 10.3% 인상됐다.

이밖에도 타이틀 보험, 주택 감정, 서류 발송 등의 비용 항목도 지난해에 비해 약 8%오른 것으로 조사됐다. 대출 은행들의 클로징 비용 상승 움직임은 정부의 주택 대출 규제 강화에 따른 결과다.

규제 강화에 따라 업무 처리량이 늘어난 대출 은행이 추가 비용을 고객들에게 부담시키고 있다는 지적이 많은데 소비자 단체들은 이같은 추가 비용은 정부나 은행측이 부담해야 할 몫이라고 지적하고 있다.


<준 최 객원기자>