부동산 에이전트 간 매물 정보를 교환하는 웹사이트‘MLS’(Multiple Listing Service)에는 일반인들의 상식으로 이해하기 어려운 단어들이 자주 등장한다. 매물 설명란에 등장하는 이 단어들 중에는 긴 단어를 축약해 놓은 단어도 있고 부동산 업계 종사자들만 이해할 수 있는 단어도 많다.
최근에 일반인들도 접속이 가능한 부동산 매물 웹사이트들이 크게 늘었는데 MLS 상의 매물 설명을 그대로 옮겨 놓은 경우가 많아 일반인들의 고개를 갸우뚱거리게 만든다. 또 최근 수년간의 주택시장 침체를 거치며 등장한 신종 단어들은 일반인들이 이해하기에 더욱 어렵다. 부동산 전문가 타라 니콜 넬슨이 정리한 부동산 전문 용어들의 의미를 설명한다.


•BOM(Back on the Market): 매매 깨져 다시 시장에 나온 매물
•REO(Real Estate Owned): 소유권이 은행으로 넘어간 차압매물
•S/S: 숏세일
•FTH: 생애 첫 주택입자


■ REO
차압 매물을 뜻하는 ‘Real Estate Owned’란 단어의 축약어로 이젠 한인들에게도 낯설지 않은 단어다. 주택시장 침체 전에는 좀처럼 보기 힘들었던 이 단어는 불경기를 거치며 MLS 상에서 가장 흔한 단어 중 하나가 됐다.
REO는 차압 매물 중에서도 이미 압류 절차가 완료돼 소유권이 모기지를 대출
해 준 은행으로 넘어간 상태임을 의미하는 매물이다. 차압 경매를 통해서도 팔리지 않는 매물을 은행이 소유권을 양도받은 뒤 다시 매물로 주택시장에 내놓은 것이다.

따라서 REO 매물의 셀러는 은행이고 거래 절차가 일반 매물 거래 때와는 조금 다를 수 있다는 의미도 단어에 숨어 있다고 보면 된다.
예를 들면 일반 매물 거래에 사용되는 주택 구입 계약서와 다른 형태의 계약서가 사용되거나 에스크로 기간이 조금 더 길어질 수도 있다. 일부 대출 은행의 경우 자체 작성한 구입 계약서나 첨부 서류 등을 사용하기 때문에 REO 매물을 구입하려는 바이어들의 주의가 요구되기도 한다.

REO 매물의 경우 대부분 매물의 현재 상태를 셀러의 보장 없이 그대로 구입해야하는 ‘As-Is’ 거래가 많은 반면 가격은 일반 매물에 비해 저렴한 것이 장점이다.


■ S/S
‘S/S’는 ‘숏세일’(short sale)의 축약어로 이제는 아예 두 글자로 줄여서 사용되기 한다. 숏세일이란 단어에 익숙한 한인들도 ‘S/S’란 단어를 접하면 어리둥절할 수 있는데 ‘숏세일’의 축약어이므로 알아두면 좋다.
‘숏세일’ 역시 주택시장 침체 전부터 드물게나마 이미 업계에서 사용되고 있던 단어다. 주택시장 침체를 거치는 동안 숏세일 매물량이 급증하며 일반인들도 이제 익숙하게 사용하고 있다. 숏세일이란 현재 남아 있는 주택 모기지 원리금보다 낮은 가격에 나온 매물을 의미한다.

따라서 매물을 팔아도 모기지 원리금을 다 상환할 수 없기 때문에 은행 측으로서는 손해를 감수하는 거래라고 보면 된다. 이같은 이유로 주택 소유주는 숏세일 매물 거래에 대한 결정권을 모기지 대출 은행에 넘겨주는 것이 일반적이다.
숏세일 매물의 설명란에는 ‘Subject to bank approval’이란 문장이 자주 등장하는 것도 같은 이유다. 이 문장의 의미는 모기지 대출 은행의 최종 승인이 있어야 숏세일 매물에 대한 구입 거래가 완료될 수 있다는 의미다.
때로는 은행 측의 승인 과정이 기약 없이 늦어져 거래 기간이 6개월씩 지연되기도 하는데 숏세일 매물 거래의 가장 큰 단점이다.

하지만 올해 초부터 은행들이 숏세일 거래 승인과정에서 하락한 주택 시세를 적용하며 승인기간을 단축하는데 노력하고 있고 이에 따라 숏세일 거래 비율도 증가 추세다. 숏세일 매물은 차압 매물보다 상태가 양호하고 일반 매물보다는 가격이 저렴한 매물을 구입할 수 있는 기회를 제공하는 장점이 있다. 또 은행들은 차압에 따른 비용을 최소화 할 수 있기 때문에 숏세일을 통한 부실 부동산 자산 처분을 선호한다.


■ BOM
‘BOM’은 ‘Back on the Market’이란 문장의 축약어로 주택 구입 거래가 이미 체결됐다가 취소돼 주택시장에 다시 매물로 나왔다는 의미다. 흔히 ‘No fault of the house’란 문장과 함께 사용되는데 주택 매물에는 전혀 결함이 없다는 의미로 다른 이유 때문에 직전 거래가 무산됐음을 알리려는 의도로 보면 된다. 주택시장이 침체를 거치며 최근 여러 이유들로 주택 거래가 중도에 무산되기도 한다. 주택 감정가가 구입 가격보다 낮게 나오면 거래가 지속되기 힘들고 바이어가 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받지 못해도 주택 거래가 중도에 취소되기 십상이다. 이 경우 셀러들은 ‘BOM’이란 단어와 함께 매물을 다시 MLS에 내놓을 수밖에 없다.

특히 거래가 이뤄지지 않아 주택시장에 다시 등장한 매물은 ‘매물에 무슨 문제가 있는 것이 아닌가’ 하는 인상을 줄 수 있기 때문에 이같은 오해를 없애기 위해 매물이나 셀러 측에 문제가 없다는 설명을 함께 싣는 것이 일반적이다.


■ ‘Not a Short Sale, Not a Foreclosure’
말 그대로 숏세일이나 차압 매물을 일컫는 급매성 매물이 아니라는 의미다. 매물 상태나 거래 절차가 까다롭지 않은 일반 매물임을 강조하기 위한 표현으로 흔히 사용된다. 숏세일이나 차압 매물의 경우 일반 매물에 비해 상태가 불량하거나 수리 등이 보장되지 않는 경우가 많은데 이같은 단점이 없다는 것을 강조하기 위한 의도로 사용된다고 보면 된다.
이밖에도 급매성 매물에 비해 거래 기간이 짧고 가격이나 수리 등에 대해 셀러가 양보할 수도 있다는 의미도 내포하고 있다. 일부 셀러는 그동안 매물을 정성들여 관리했다는 자부심을 이같은 표현을 통해 바이어들에게 알리기도 한다.


■ OO/NOO
얼핏 보면 무슨 암호 같기도 한 이 단어는 ‘Owner Occupied’와 ‘Non-Owner Occupied’의 축약어다. 이 단어는 주로 정부 보증 주택 대출을 받으려는 바이어들의 눈에 띄게 마련이다. 정부 보증이 필요한 주택 대출은 관련 기관의 가이드라인을 따라야 하는데 이때 주택 소유주 거주 비율이 심사기준이 되기도 한다. 예를 들어 연방주택국(FHA) 융자를 통해 콘도를 구입하려면 대부분 단지 내 콘도 소유주 거주 비율이 75%를 넘어야 하는데 이 경우 ‘OO’라는 단어가 등장한다.


■ 기타
▲FHA: 연방주택국(Federal Housing Administration)의 축약어로 FHA 융자를 설명하는데 많이 사용된다. 최저 3.5% 다운페이먼트로 주택 구입을 할 수 있는 주택 대출 프로그램으로 저소득층의 주택 구입을 돕는 정부 기관이다.

▲Fannie, Freddie: 국책모기지 은행인 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)을 줄여 부르는 단어다. 두 기관은 주택 대출 은행이 발급한 모기지를 재구입하거나 직접 보증하는 방식으로 주택시장 안정을 돕는 역할을 담당한다.

▲DPA/ DAP: 다운페이먼트 보조 프로그램인 ‘Down-Payment Assistance’나 ‘Down-Payment Assistance Program’의 줄임말.

▲FTH: 생애 첫 주택 구입자 ‘First-time Home Buyer’.

▲Hud: 연방주택도시 개발국 ‘US Department of Housing and Urban Development’.


<준 최 객원기자>