올해 큰 변동을 보이지 않았던 상업용 부동산 시장이 내년 소폭 반등할 것으로 전망됐다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 최근 발표한 보고서를 통해 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 공실률이 하락하며 서서히 회복세가 나타날 것으로 내다봤다. 내년 고용시장을 비롯한 전반적인 경제가 올해보다 나아질 것이라는 전망에 따라 상업용 부동산도 바닥을 찍고 반등할 것으로 예측했다. 협회가 발표한 올해 4분기 및 내년도 상업용 부동산 전망 보고서에 대해 알아본다.


■ 회복 위한 ‘펀더멘탈’ 탄탄
협회가 상업용 부동산 시장 회복의 근거로 내세운 것은 ‘펀더멘탈’이 나쁘지 않다는 점이다. 내년에 일자리가 늘어나는 등 거시 경제전망이 올해보다 밝아 상업용 부동산 시장도 이같은 경제 회복에 힘입어 상승 탄력을 받을 것이라는 전망이다.

상업용 부동산 시장 전 분야에 걸쳐 ‘공실률 하락, 임대료 상승’이라는 회복 신호가 뚜렷하게 나타날 것으로 협회 측은 내다보고 있다. 특히 이미 강한 회복세를 보이고 있는 아파트 부문은 내년에도 이같은 회복세를 이어가며 상업용 부동산 전 부문 중 가장 가파른 임대료 상승을 보일 전망이다. 로렌스 윤 협회 수석연구원은 “신규 아파트 물량이 증가하지 않을 경우 임대료는 향후 2년간 현재보다 약 7%까지 오를 수 있다”고 예측했다.

한편 협회가 상업용 부동산 중개인들로만 구성된 SIOR(The Society of Industrial and Office Realtors) 소속 회원들을 상대로 실시한 설문조사에서도 최근 상업용 부동산 시장이 회복되고 있다는 답변이 늘었다. 중개인들의 향후 시장 전망을 지수화한 조사에서 3분기 지수는 2분기보다 약 0.6% 상승, 55.5를 기록했다.

2분기에 실시된 조사에 지수는 전분기보다 약 2.6% 큰 폭의 하락을 보인 바 있는데 불과 1분기 만에 중개인들의 전망이 상승으로 돌아선 것으로 나타났다. 지수가 100일 때 상업용 부동산 시장의 수요와 공급이 적절히 균형을 이루고 있는 상태를 의미하는데 2007년 3분기 지수가 100을 기록한 바 있다. 지수는 또 최근 2분기 전까지 6개월 연속 상승세를 이어가기도 했다.

중개인들은 또 상업용 부동산 시장의 신축 활동이 크게 위축되어 있다고 진단했다. 응답 중개인의 약 96%가 현재 상업용 부동산 신축이 정상 수준에 미달한 상태라고 답했다. 또 응답자의 약 88%는 상업용 부동산의 가격이 크게 하락해 ‘바이어스 마켓’ 상황이 지속되고 있다고 답했다. 조사에 따르면 전국 약 80% 이상 지역의 상업용 부동산 매물 가격이 신축 비용보다도 낮은 것으로 조사됐다.


■ 사무실 부문
보고서에 따르면 올해 4분기 사무실 부문의 공실률은 약 16.7%를 기록한 뒤 내년 4분기에는 16.1%대로 떨어질 것으로 전망됐다. 현재 전국에서 가장 낮은 공실률 수준을 나타내고 있는 지역은 워싱턴 DC 지역으로 사무실 건물의 공실률이 약 9.3%대인 것으로 조사됐다. 이어 뉴욕시와 뉴올리언스 지역도 사무실 건물의 공실률이 각각 10.3%, 12.8%로 전국에서 비교적 낮은 것으로 집계됐다. 사무실 건물 부문은 현재 상업용 부동산 전 부문 중 가장 높은 수준의 공실률을 보이며 더딘 회복세를 보이고 있다.

사무실 건물의 임대료는 올해 말 전년도에 비해 약 1.4% 상승할 전망인데 이같은 상승세는 내년에도 이어져 내년 말 약 1.7% 추가 상승할 것으로 협회 측은 전망했다. 한편 사무실 건물의 순 임대면적은 올해 약 2,020만평방피트, 내년에는 약 3,170만평방피를 기록하며 수요가 서서히 공급을 따라 잡을 것으로 기대된다.


■ 산업용 건물 부문
공장 및 창고 건물을 포함하는 산업용 건물 부문도 올해와 내년에 걸쳐 뚜렷한 회복세가 기대된다. 협회는 산업용 건물 부문의 공실률이 올해 말 약 12.3%로 떨어지고 내년에도 약 11.7% 추가 하락할 것으로 전망했다.

현재 전국에서 가장 낮은 공실률을 보이고 있는 지역은 남가주인 것으로 나타났다. 현재 LA 지역 산업용 건물의 평균 공실률은 약 5.2%, 오렌지카운티 지역은 5.7%를 기록하는 등 타 지역에 비해 경제활동이 비교적 활발하게 이뤄지고 있음을 입증했다. 마이애미 지역 산업용 부동산 부문의 공실률도 약 8.4%로 비교적 낮은 편에 속했다.

한편 올해 산업용 부동산 건물 부문의 순 임대면적은 약 6,200만평방피트를 기록하며 수요가 큰 폭으로 늘어날 것으로 기대된다. 순 임대면적은 내년에도 약 4,200만평방피트를 기록하며 여전히 수요가 강세를 보일 것으로 협회 측은 내다봤다.

이같은 수요를 바탕으로 산업용 건물에 대한 임대료는 내년 중 상승세로 돌아설 것으로 현재 전망된다. 산업용 건물의 임대료는 올해 약 0.5% 하락하며 바닥을 거친 뒤 내년 약 1.8% 반등할 것으로 협회 측은 내다봤다.


■ 상가 부문
현재 북가주와 뉴욕 인근 지역에서 상가건물 부분의 강한 회복세가 감지되고 있다. 협회의 조사에 따르면 샌프란시스코 지역 상가건물의 공실률이 약 3.7%로 전국에서 가장 낮았고 롱아일랜드와 뉴저지 지역의 공실률은 약 5.7%로 뒤를 이었다. 샌호제 지역의 공실률도 약 6%대로 비교적 낮은 편에 속했다.

현재 약 12.6%대로 집계되고 있는 상가건물의 공실률은 내년 말 약 11.8%로 더 떨어질 전망이다. 임대료 역시 올해와 내년에 각각 0.2% 및 0.7%씩 하락할 것으로 협회 측은 예측했다. 반면 상가건물에 대한 수요가 내년에 큰 폭으로 증가할 것으로 기대된다. 협회는 상가건물의 순 임대면적이 올해 약 120만평방피트에서 내년 1,350만평방피트로 급증할 것으로 전망했다.


■ 아파트 부문
아파트 부문은 내년에도 최근의 강한 회복세를 이어갈 것으로 기대된다. 협회에 따르면 아파트 부문의 공실률은 현재 5%대로 낮은 편이지만 내년에는 4.3%대로 추가 하락할 전망이다. 아파트 부문에서 공실률이 5% 미만이면 수요가 공급을 앞질러 건물주에게 유리한 ‘랜드로드 마켓’으로 간주된다.

이에 따라 아파트 건물에 대한 임대료는 내년에 상승폭이 늘어날 것으로 보인다. 협회 측은 올해와 내년 아파트 건물의 임대료가 각각 2.5%와 3.5%씩 각각 상승할 것으로 예측했다.

전국에서 아파트 건물의 공실률이 가장 낮은 지역은 미니애폴리스 지역으로 약 2.4% 수준이며 뉴욕시(2.7%)와 포틀랜드(2.8%)가 뒤를 이었다. 아파트 부문의 순 임대면적은 올해 23만8,400채를 기록한 뒤 내년에는 약 12만6,600채로 감소할 것으로 예상된다.


<준 최 객원기자>