집을 팔기 위한 첫 번째 과정은 적절한 에이전트를 물색하는 것이다. 에이전트에게 집을 팔 수 있는 일체 권한을 대행하고 대가로 수수료를 지불하는 것이 한인들에게 흔한 주택 거래 방식이다.
이처럼 셀러를 대신해 주택 판매를 담당하는 에이전트를 리스팅 에이전트라고 부르는데 리스팅 에이전트가 셀러의 기대처럼 짧은 기간 내에 적절한 가격에 집을 팔아주면 좋지만 다 그런 것은 아니다.
한산한 주택 거래 탓에 집을 파는 일이 당초 기대와 달리 지연되기도 하지만 때로는 에이전트가 경험이 없거나 게을러서 주택 판매가 지연되기도 한다. 빨리 집을 팔아야 하는 셀러가 이런 에이전트를 만나면 난감해진다.
맘에 들지 않는 에이전트와 리스팅 계약을 맺었을 경우 어떻게 해야 하나? 리스팅 에이전트 해고 결정을 앞두고 셀러가 알아두면 도움이 되는 사항들을 알아본다.


일단 솔직한 대화 통해 원만한 해결책 찾거나
합의하에 결별이 최선
특정 이유없이 교체 땐 ‘계약위반’피해 볼 수도


■ 솔직한 대화
셀러로서는 맘에 안 드는 에이전트를 해고 하자니 앞서 서명한 리스팅 계약서가 맘에 걸리고 집을 빨리 팔아야 하는 문제도 큰 부담이다. 이럴 때 전문가들은 리스팅 에이전트와 맘을 터놓고 허심탄회한 대화를 시도해 보라고 조언한다. 셀러와 리스팅 에이전트 간 사이가 틀어지는 대부분의 이유가 바로 ‘소통 부족’이기 때문이다. 뉴욕 지역의 브로커 제니퍼 치옹비안에 따르면 약 70% 정도의 셀러들이 에이전트와의 대화 부족을 가장 큰 불만거리로 털어놓고 있다.
셀러와 리스팅 에이전트 간의 불화는 솔직한 대화를 나누는 것만으로 해결되는 경우가 많다. 셀러와 리스팅 에이전트가 서명한 리스팅 계약서가 에이전트를 해고할 때 항상 걸림돌로 작용하는데 솔직한 대화를 통해 에이전트로부터 취소 동의를 얻어낼 수 있기 때문이다. 대화를 통해 ‘해고’라는 최악의 상황으로 치닫는 것을 막기도 한다. 대화를 나누다보면 셀러의 불만이 무엇인지를 알게 되고 해결방안을 저절로 찾게 된다. 해고에 앞서 에이전트에게 적극적인 매물 홍보, 리스팅 가격 인하, 오픈하우스 실시 등에 대해 상의해 본다.


■ 일방적 해고
리스팅 에이전트가 맘에 안 든다고 특별한 이유 없이 해고 통보를 하는 것은 계약위반 행위에 해당돼 나중에 더 큰 피해를 부를 수 있기 때문에 주의해야 한다. 리스팅 취소 계약서가 정식으로 서명되기 전에 바이어에게 집을 보여주지 않는 등 리스팅 에이전트의 요청에 불응하거나 다른 리스팅 에이전트와 리스팅 계약서에 서명하는 것 등이 이같은 행위에 포함된다. 앞서 설명한 리스팅 계약서에 셀러와 에이전트가 서명을 하면 법적 구속력이 발생해 일정기간 에이전트가 해당 주택의 판매권을 위임받게 된다. 따라서 셀러가 일방적인 해고 통보를 보낼 수 없는데 몇 가지 예외사항은 있다.
만약 리스팅 에이전트가 본연의 임무를 충실히 하지 않았다고 셀러가 판단되고 이에 대한 증명이 가능하면 리스팅 에이전트가 리스팅 계약을 위반한 것으로 간주돼 계약을 합법적으로 취소할 수 있다. 예를 들어 에이전트가 셀러의 연락에 잘 응답하지 않는 행위, 매물 사진을 리스팅 웹사이트에 올리지 않는 행위, 사전에 약속한 매물 홍보활동을 하지 않는 행위, 셀러에게 충실해야 할 의무(fiduciary duty)에 소홀히 하는 행위 등이 리스팅 에이전트의 계약위반 행위에 포함될 수 있다.


■ 에이전트 홍보비용
매물을 홍보하는데 소요되는 비용은 대개 리스팅 에이전트의 몫이다. 사진 촬영, 인터넷 및 각종 지면 광고비용이 들고 에이전트의 인건비도 무시할 수 없다. 시애틀의 샘 드보드 브로커에 따르면 이같은 에이전트의 매물 홍보비용은 많게는 1,000달러까지 발생하기도 한다. 드보드 브로커에 따르면 “만약 리스팅 계약기간이 끝날 때쯤 셀러가 해고 의사를 밝혀오면 홍보에 들어간 돈을 받으려는 에이전트는 드물다”며 “리스팅 계약 초기에 해고 통보를 해오는 셀러들이 문제”라고 지적했다. 리스팅 에이전트로서는 어떻게든 매물을 팔아 이미 소요된 홍보비용을 만회하려고 할 텐데 매물 판매기회를 잃게 되면 비용은 그대로 손실이 되기 때문이다.
이런 경우 셀러의 리스팅 계약해지 요청을 받아들이는 에이전트가 많지 않다는 것이 드보드 브로커의 경험담이다. 만약 셀러가 리스팅 에이전트와의 결별을 정말 원한다면 에이전트가 이미 지불한 홍보비용만이라도 지불하고 리스팅 계약 해약을 시도해볼 수 있다.


■ 만료까지 기다린다.
셀러가 리스팅 에이전트에게 불만을 느끼는 데는 대부분 시간이 걸린다. 리스팅 계약서에 서명하자마자 에이전트를 맘에 안 들어하는 셀러는 드물다. 전문가들은 만약 리스팅 계약서의 만료일까지 기간이 얼마 남지 않았다면 해고 통보를 보내기 보다는 그냥 만료 때까지 기다리는 편이 낫다고 조언한다. 불필요한 분쟁과 비용 지출을 피할 수 있기 문이다. 한 가지 주의할 점은 리스팅 계약이 끝난 뒤 계속 집을 팔 경우다. 리스팅 계약 기간 집을 구입하겠다고 오퍼를 제출했거나 또는 리스팅 에이전트를 통해 집을 보고 간 적이 있는 바이어에게 집을 팔 경우 주의해야 한다.
대부분의 리스팅 계약서에는 리스팅 계약이 만료된 6개월 내에 셀러가 해당 바이어에게 집을 팔게 되면 직전 리스팅 에이전트에게 약속된 수수료를 지급 받을 권한이 있다는 일종의 에이전트 보호조항을 삽입하고 있기 때문이다.


■ 계약해지 벌금
일부 리스팅 에이전트는 셀러가 조기에 리스팅 계약을 해지할 것에 대비해 리스팅 계약서에 ‘조기해약 벌금’ 조항을 삽입하기도 한다. 플로리다 피터스버그의 피트 애덤스 브로커에 따르면 조기해약 벌금은 300~500달러선이 일반적이다. 전문가들은 이같은 벌금조항이 일부 에이전트의 예에 국한된 것이고 셀러들이 리스팅 계약서에 서명하기 전에 충분한 검토를 통해 삭제를 요청하도록 조언한다.


<준 최 객원기자>