주택 임대 수요의 꾸준한 증가로 아파트 부문의 공실률이 5년래 최저치를 기록했다. 블룸버그 통신이 아파트 시장 조사기관 레이스의 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 3분기 아파트 공실률은 2006년 3분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 높은 실업률이 계속되고 있음에도 불구하고 아파트 공실률이 큰 폭으로 하락함에 따라 임대료 인상에 나서는 건물주들도 늘 것으로 예상된다. 한편 레이스의 조사에서 건물주가 제공하는 각종 인센티브를 제외한 유효 임대료는 이미 오르고 있는 것으로 나타났다. 블룸버그 통신이 보도한 최근 아파트 시장의 움직임을 알아본다.


고실업률 지속 수요는 다소 ‘주춤’
임대료 ‘관망세→다시 상승’ 전망


◇ 아파트 공실률 하락
아파트 시장 조사기관 레이스사에 따르면 지난 3분기 아파트 공실률은 5.6%로 하락했다. 아파트 부문의 공실률은 전분기인 2분기에 약 5.9%, 1년 전에는 7.1%를 기록한 바 있다. 이처럼 공실률이 하락하고 있는 것은 아파트 임대에 대한 수요 증가 영향도 있지만 공급이 제한적으로 이뤄진 요인도 크다.

레이스의 집계에 따르면 지난 3분기 중 아파트 신규공급 물량은 약 8,200채에 머무르면 1999년 이후 2번째로 낮은 수준을 기록했다. 아파트 신규공급 감소와 함께 차압 등에 따른 임대수요 증가도 아파트 공실률을 끌어내린 요인으로 꼽을 수 있다.

차압으로 인한 주택 임대수요가 아파트 시장에 유입됐고 부모나 룸메이트로부터 독립하려는 젊은 층의 임대수요도 최근까지 이어지면 아파트 공실률 하락을 이끌었다.


◇ 가구 독립현상 주춤, 수요 감소할 것
젊은 층의 가구 독립현상이 최근까지 주택 임대수요를 지탱해 왔으나 이같은 현상이 다소 주춤해졌다. 업계에 따르면 지난 8월 신규 고용창출이 66년 만에 ‘제로’를 기록하고 여전히 9%를 넘나드는 고실업률의 영향으로 부모와 룸메이트로부터 분리해 독자적인 임대주택을 찾던 수요가 줄고 있다.

아파트 관리업체 아치톤의 도널드 다비도프 마케팅 담당대표는 “고용시장의 불황으로 아파트 임대시장이 큰 타격을 받고 있다”며 “특히 최근 2개월 간 젊은 층의 가구 독립현상이 감소하고 있음이 시장에서 감지되고 있다”고 설명했다.


◇ 순임대율은 이미 하락세
전문가들은 고용시장의 불안으로 아파트 공실률 하락폭이 줄어든 것으로 분석하고 있다. 레이스의 라이언 세버리노 수석연구원은 “3분기 중 아파트 임대에 대한 수요가 나쁘지 않았지만 8월 고용실적 발표만 없었다면 수요가 더욱 개선됐을 것”이라며 아쉬워했다.

레이스의 조사에 따르면 3분기 중 아파트 순임대율은 약 3만6,000유닛으로 증가를 기록했지만 전분기의 4만2,000유닛, 1년 전의 9만5,000채와 비교하면 하락세가 뚜렷이 나타나고 있다. 업계에서는 계절적으로 임대거래가 활발한 시기에 이처럼 순임대율이 감소하는 현상에 대해 우려를 나타내고 있다.


◇ 유효 임대료 상승세
3분기 중 건물주가 세입자에게 제공하는 각종 인센티브를 제외한 임대료인 유효 임대료는 상승했다. 임대 수요 증가로 건물주가 임대료를 인상시키는 대신 인센티브를 줄여가고 있는 것으로 풀이할 수 있다.

레이스사에 따르면 전국 82개 대도시 중 81곳에서 유효 임대료가 오른 것으로 조사됐다. 가주 샌호제의 인상폭이 전국에서 가장 높았는데 유효 임대료는 전년 대비 약 5.5% 올랐다. 이어 샌프란시스코(4.5%), 뉴욕(3.7%) 등도 유효 임대료가 큰 폭으로 오른 것으로 조사된 반면 라스베가스는 전국에서 유일하게 유효 임대료가 하락한 지역으로 나타났다.

이 기간 전국 유효 임대료 상승률은 전년 대비 2.3%로 임대료 상승률인 2.1%를 앞질렀는데 현재 아파트 시장이 ‘랜드로드 마켓’ 상황으로 무료 임대 등 세입자를 위한 인센티브가 줄고 있음을 알 수 있다.


◇ 임대료 상승 주춤
전문가들은 현재 아파트 임대료 상승 속도가 다소 주춤해진 것으로 파악 중이다. 올해 상반기 중 앞 다퉈 임대료 상승에 나섰던 건물주들이 최근 고용시장이 다시 악화되자 임대료 인상을 멈추고 시장을 관망중이다.

만약 건물주들이 임대료를 인상하면 세입자들이 주택을 구입하거나 임대료가 낮은 아파트로 이주 하는 등 임대시장을 떠날 것이라는 우려도 건물주들의 임대료 인상을 막는데 작용했다.

하지만 전문가들은 머지않아 아파트 임대료 상승속도가 인플레이션 상승 속도를 앞지를 것으로 보고 있다. 내년 중 임대료가 평균 약 3~4% 정도 오를 것으로 전망된다.


<준 최 객원기자>