주류사회의 대형 투자자들은 물론이고 의외로 많은 우리 한인들이 일생에 몇 번 오지 않을, 부자(?)가 될 수 있는 기회를 놓치지 않기 위해 분주히 움직이고 있다고 지난번 칼럼에서 언급 했었다.

더 말할 것도 없이 불안한 경제 때문에 가격이 떨어진 부동산 매물을 전례 없는 저금리로 융자를 이용해 살 수만 있다면 지금보다 더 좋은 투자기회가 다시는 없을 것 같은 분석 때문일 것이다. 그런데다 떨어질 만큼 떨어진 부동산 가격은 이제 올라가는 일만 남았고, 정부 정책상 인위적으로 붙들어놓고 있는 낮은 이자율은 언제 급등할지 모르니 투자자들의 급한 발걸음도 충분히 이해가 간다.

그러나 실제로 투자를 시작하려면 망설여지는 것도 사실일 것이라 생각된다. 경기불황으로 인해 샤핑센터나 오피스 빌딩에 입주해 있는 테넌트들이 비즈니스 수입의 감소로 폐업을 하거나, 임대료를 낮추기 위해 규모를 줄이고 아니면 건물주와 테난트가 임대료 조절 협상에 나설 수밖에 없는 상황에 처해 있었던 이유로 상업용 부동산의 대란이 올 것이라는 우려가 있었다.

그러면 요즈음 같은 위기와 기회가 함께 하는 때에 어떻게 해야 성공적인 투자를 할 것인가, 우선 상업용 부동산에 투자하기 전에 투자할 부동산에 대해 충분한 이해가 있어야 할 것이다. 상업용 부동산을 간단하게 정의하면 부동산의 사용 목적이 주거용이 아니라, 비즈니스나 생산적 활동에 쓰이며 이를 통해 수익이 발생되는 모든 부동산을 말한다. 물론 상업용 부동산에 투자할 때는 당연히 투자 대비 수익률이 가장 중요하고 미래의 부동산 가치 상승에 주목적이 있다.

낮잠을 자고 있을 목돈을 투자해서 융자 없이 마음에 드는 건물을 선뜻 현금으로 구입한다면 더 바랄 것이 없겠지만 남의 돈을 빌려 투자해서 자신의 이윤을 극대화시키는 투자의 원리, 즉 지렛대(leverage) 원리를 무시하는 것도 꼭 최선은 아니다.

즉 100만달러를 가진 한 ‘백만장자’가 그 돈을 가지고 100만달러짜리 조그마한 투자용 부동산을 산다면 페이먼트가 없어서 테넌트가 임대료를 제때에 내지 못해도 크게 문제가 될 일이 없으니 다행이긴 하나, 은행에서 100만달러를 융자하여 200만달러 상당의 부동산에 투자를 한다면 앞으로 5년이나 10년 후를 생각하는 장기적인 안목을 가지고 볼 때 결과의 차이가 상당히 클 것이다.

미국의 부동산 시장은 오랜 세월동안 쌓여온 경험과 자료를 기초로 어느 정도는 부동산의 흐름을 예측해 보는 것이 가능할 만치 비교적 투명하며 질서가 잡혀 있는 편이다.

물론 이렇게 상대적으로 안정된 시장에서도 불경기가 주기적으로 오고, 몇 년 전의 서브 프라임 사태와 같은 예측불허의 사태가 일어나기도 한다. 그래서 더욱, 어떤 경우에도 부동산 경기의 동향을 미리 예측해 볼 수 있는 능력과 정확한 데이터 분석 등을 통하여 신속하고 과감한 투자를 결정을 할 수 있어야 하지만 그것이 쉬운 일은 아니다.

그러려면 우선 자신에게 어떤 종류의 투자가 적절한지 생각해 보아야 하며 또 어떤 타입의 부동산에 투자할 것인가 또, 적당한 가격 결정은 어떻게 해야 할지, 구매 후의 운영계획도 생각해야 하고 특히 구매 후의 수익률에 큰 영향을 줄 수 있는 융자조건 등 여러 가지 문제들을 세심하게 살펴보아야 할 것이다.

안정된 투자수익을 파악하기 위해 테넌트들과의 리스계약서 등을 점검해 보아야 하고 주변시세 등을 살펴서 향후 전망 등에 관한 자료와 정보 등도 알아보아야 할 것이다.

성공적인 투자를 하기 위하여 유능하고 성실한 에이전트의 도움을 받는 것도 중요하고 투자 당사자가 매물을 제대로 파악할 수 있는 안목도 필요하므로 투자에 필요한 상식을 갖추어야 한다. 한인 동포들이 가장 선호하는 상업용 부동산이 대체로 조그마한 상가이지만 오늘은 여러 가지 상업용 부동산 중에 우선 임대용 아파트 투자에 대해 생각해 보자.

아파트의 경우에는 삶의 기본이 되는 주거지를 쉽게 포기할 수 없으므로, 테넌트가 무작정 나가 버리거나, 여러 달 렌트를 내지 않는 일도 적은 편이다. 설사 빈 유닛이 생겼어도 적절하게 임대료를 조절하면 새로운 테넌트를 찾는데 용이한 편이고 불경기 속에서도 꾸준히 안정적인 수익을 올릴 수도 있으며, 요즘에는 부동산 가격의 하락으로 투자에 대한 부담이 줄어든 데다 역시 기록적으로 낮은 이자율과 융자의 용이함에 상가 투자보다는 아파트 투자의 적기라고 보여진다.

그리고 임대료는 매년 조금씩 인상할 수 있으니 임대수익이 늘어나게 마련이고, 불경기로 인하여 차압이나 숏세일로 집을 잃은 임대 수요자들이 많다. 한편으론 집값이 많이 떨어졌다고는 하나 융자도 까다롭고 여러 가지 이유로 아직도 주택이나 콘도를 구입하는데 어려움을 겪는 예비 바이어들이 아파트에 그냥 머무르게 되는 일이 많아 세입자에 대한 걱정도 없다고 본다.

그리고 아파트 투자가 부동산 투자를 처음 시작하는 분들께 특히 권할 만한 이유 중의 하나는 작은 규모의 아파트일 경우 관리와 임대 등의 경험을 쌓아 투자에 대한 안목과 능력을 키울 수도 있고 작은 돈으로 투자가 가능하기 때문이다.

다른 상업용 부동산에 비해 지속적으로 테넌트들의 불만이나 수리 등의 골치 아픈 일이 늘 일어나지만 그 일 또한 즐겁게 받아들이면 해볼 만한 일이다. 관리회사의 도움을 받아 처리할 수도 있는데, 전문 상업용 부동산회사의 경우 자체적으로 운영하는 부동산 관리회사가 있고, 고객과의 지속적인 유대를 갖기 위해 저렴하게 관리를 대행해 주기도 한다.


정연중
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