제이슨 성
<뉴스타부동산>


요즘같이 주택가격이 내려가 있는 시장상황에서 어느 정도 여유자금이 있다면 괜찮은 매물을 찾아 좋은 가격에 구입해서 렌트를 주는 것은 아주 좋은 부동산 투자 방법이다.

그러나 그렇게 렌트를 통한 부동산 투자를 결정하기에 앞서 우선 테넌트가 애를 먹이지는 않을까 그 걱정부터 먼저 앞선다. 렌트를 줄 때, 렌트비를 꼬박꼬박 잘 내고 그 집을 자기 집처럼 잘 가꾸는 테넌트를 구하는 것이 제일 중요한 관건이다. 그럼 좋은 테넌트를 어떻게 구해야 하는지 한번 살펴보도록 하자.

일반적으로 렌트를 줄 때 일차 크레딧 조사와 평가를 실시하고, 테넌트의 직장과 월 급여 및 현재 은행잔고가 얼마나 있는지 살펴본다. 테넌트가 작성해 준 리스계약 신청서(lease application)에 기재된 직장의 매니저에게 전화해서 근무 경력과 연봉을 알아보면 된다. 또한 이전에 렌트하고 살았던 아파트가 있으면 그 아파트의 매니저에게 전화해서 테넌트가 살았던 기간에 연체가 없었는지 확인해 보는 것도 좋은 방법이다.

테넌트의 가족 구성원도 살펴봐야 할 것이다. 가급적이면 정상적인 가족이면 제일 좋다. 아이들과 부부 양쪽, 이렇게 평범한 가족이 제일 무난하다. 특히 남자들 3명, 혹은 여자들 3명 등으로 구성된 테넌트들은 최대한 피하는 것이 좋다.

그리고 미국은 거의 모든 가족이 아이들과 함께 지내는 애완동물(pet), 즉 개나 고양이가 꼭 있다. 집주인으로서는 펫이 없는 가족이 가장 이상적이겠으나 어쩔 수 없이 펫이 있는 가족을 테넌트로 선정할 때에는 별도로 ‘pet deposit’을 받아 두어서, 차후에 펫으로 인해 손상된 정원이나 카펫의 하자부분을 수리하는 비용으로 처리하도록 한다.

이렇게 모든 자료를 통하여 최상의 테넌트를 선정했다 하더라도 만에 하나 차후 테넌트의 경제사정이 어려워져서 렌트가 밀린다든가 못내는 경우가 생기면 그건 어떡하나? 이렇게까지 세심히 준비를 했지만 그런 경우가 생기면 그건 정말 어쩔 수 없다. 하늘에 맡겨야 하고 나의 운이다 라고 생각해야 한다.
다만 꾸준히 관리하여야 하고, 테넌트가 힘들어지면 그때 상황에 따라 적절히 대처하는 수밖에는 없다.

얼마 전의 한 집주인과 에이전트의 고생담이다. 보통 7, 8월 학기가 시작하기 전의 렌트는 무난히 잘 나가는 편이나 9월 혹은 10월은 렌트가 나가는 기간이 아무래도 조금 더디게 마련이다. 렌트를 시장에 내놓은 지 두 달이 다 되어가는 데도 테넌트를 구하지 못해 조금 애가 타고 있는 와중에 괜찮게 차려 입은 미국 사람이 직접 인터넷을 통해서 집을 찾아와서 렌트를 하겠다고 해서 집주인과 에이전트는 무척 반가웠다고 했다.

일단 리스계약 신청서를 받아서 크레딧을 조사해 보니 크레딧 점수가 620점 근처로 무척 낮다. 그리고 여기저기 연체가 되어 있는 부분도 많아서 직접 그에게 물어보니 여러 가지 사유로 인해서 일부러 내지 않고 있다고 했다. 그리고 급여도 괜찮고, 렌트 보증금(security deposit)과 세 달치 렌트비를 바로 낼 수 있으니까 다음 주에 바로 이사를 했으면 좋겠다고 했다.

에이전트의 생각에는 그리 좋은 테넌트는 아니다 싶고 아무래도 미심쩍은 부분이 없지는 않았으나 주인 입장으로서는 다음 주부터 바로 렌트비를 받을 수 있다는 생각에 기꺼이 승낙을 하고 리스 계약서에 사인을 했다. 그리고 보증금과 세 달치 렌트비를 받아서 은행에 늦게 입금을 했다. 그 날이 금요일이었고, 보증금과 렌트비는 개인 수표(personal check)로 받았다. 근무를 늦게까지 해서 cashier’s check로 바꿀 시간이 없었단다.

그리고 그 다음날 테넌트가 이사를 했는데, 다음 주 화요일에 은행에서 그 개인 체크가 잔고 부족으로 바운스가 나버렸다. 그 때부터 테넌트와는 일절 통화도 되지 않고 집으로 찾아가도 문을 열어주지 않았단다. 여지없는 고의적 악성 테넌트임에는 틀림없었다. 하는 수 없이 eviction 변호사를 동원해서 쫓아내기까지 다섯 달이 넘게 걸렸다. 반드시 첫 달 렌트비와 보증금은 cahsier’s check로 받아야 하는데 이를 간과하고 넘어가는 바람에 두고두고 후회하는 경우가 되어버린 것이다.