부동산 시장 전망이 먹구름에 뒤덮인 가운데 유독 주택 임대시장은 현재 강한 회복세를 보이고 있다. 임대수요 증가로 공실률이 감소하고 임대료도 내년까지 상승세를 유지할 전망이다.

주택시장 침체 후 급증한 차압률의 반사작용으로 주택 임대수요가 증가한데 따른 결과다. 집을 차압당한 약 400만가구가 임대시장의 신규 수요자로 등장, 주택 임대시장에서 수요를 떠받치고 있다.

또 주택 구입 여력이 있지만 적절한 구입 시기를 저울질하며 임대를 이어가고 있는 세입자도 상당수로 이들의 임대주택 수요도 무시할 수 없다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 아파트 공실률은 올해 3분기 약 5.5%에서 내년 3분기 약 4.6%로 떨어질 것으로 전망했다.

공실률이 5% 미만으로 떨어지면 임대 수요가 공급보다 많아 건물주에게 유리한 ‘랜드로드 마켓’으로 볼 수 있다. 주택 임대시장의 장밋빛 전망에 ‘임대용 투자주택’ 구입에 관심을 보이는 투자자도 늘고 있다. 임대용 투자주택 구입에 앞서 점검해야 할 사항을 알아본다.


예정지역 임대료·재산세 등 따져보고
거주지서 가까운 곳 위치해야 관리 쉬워
최소 수년간 손해없이 굴릴 승산 있어야


■ 임대용 투자주택 구입 최적기
현재 주택시장의 여러 조건들이 임대용 투자주택 구입에 매우 적합한 상황이다. 우선 투자자들은 40년래 가장 낮은 모기지 이자율 수준에 주목한다. 투자용 주택 구입 때 이자 비용이 저렴해져 투자수익을 끌어올릴 수 있기 때문이다.

최근 30년 고정 모기지 이자율은 사상 최저 수준인 평균 약 4.12%(9월8일 마감 기준)로 집계됐는데 이처럼 낮은 이자율은 상당 기간 지속될 전망으로 투자용 주택 구입 적기 역시 당분간 계속될 것으로 기대된다.

동시에 전국적으로 주택 임대수요가 증가하고 있어 이에 따른 임대료 수익도 개선될 것으로 부동산 투자자들은 기대 중이다. 최근 발표된 센서스국의 통계에 따르면 전국 약 500여곳 도시에서 임대수요가 증가한 것으로 집계된 바 있다.

아파트 및 임대주택 매물 검색 서비스를 제공하는 ‘핫패드닷컴’(www.hotpads.com)에 따르면 지난해 전국 평균 임대료는 전년보다 약 11.6% 상승한 것으로 나타났다. 이처럼 투자비용은 감소하고 임대수익이 늘어나는 현상이 지속되자 부동산 투자자들 사이에서 임대용 투자 주택에 대한 관심은 점점 높아질 전망이다.

■ 투자계획 수립
어떤 형태의 투자든 계획 없이 덤볐다간 이익은커녕 손해를 보기 십상이다. 부동산 투자도 마찬가지로 투자기간 등을 고려해 투자계획을 수립하는 것이 우선이다.

최근 주택시장 상황을 감안하면 투자기간은 장기로 수립하는 것이 권장된다. 향후 1~2년간 주택가격이 추가 하락할 것이라는 전망이 우세해 지금 주택을 구입해 단기간에 처분 이익을 기대하기는 힘들기 때문이다. 당분간 임대료 수익에만 의존해야 하는데 주택가격이 오를 때까지 투자용 주택을 손해 보지 않고 잘 유지할 수 있느냐가 관건이다.

전문가들은 지금 투자용 주택을 구입해 적어도 10년 간 손해 보지 않고 굴릴 수 있다면 좋은 투자결정이라고 보고 있다. NAR의 설문 조사에서도 지금 투자용 주택을 구입한다면 약 10년 동안 보유할 것이라는 투자자들의 반응이 지배적이었다. 따라서 단기간에 되팔아 처분 이익을 남기겠다는 생각으로 지금 투자용 주택을 구입하는 것은 적절치 못한 투자로 여겨진다.

투자용 주택 구입에 앞서 예상 비용과 수익을 따져보는 것은 기본이다. 요즘 이자율이 낮다고 하지만 낮은 이자율이 모든 투자자에게 적용되는 것은 아니다.

자신에게 적용되는 이자율을 정확히 파악하고 지불 가능한 다운페이먼트 금액에 따른 모기지 페이먼트 금액을 확인한다. 투자용 주택 구입 때에는 대개 높은 다운 페이먼트 비율과 이자율이 적용되는 점도 투자용 주택 구입 때 고려해야 할 사항이다.

재산세, 주택 보험료, 수리 및 건물 유지비 등도 나름대로 예상해 금융비용과 함께 매달 발생하는 비용을 계산한다. 투자용 주택 구입에 따른 예상 비용을 확인했으면 이제 예상 수익을 알아볼 차례다.

구입 예정 지역의 임대시세를 알아보는 것이 중요한데 부동산 중개인이나 각종 온라인 매물 검색 사이트를 통해 구입 예정 주택과 비슷한 조건의 주택에 대한 임대료를 알아본다. 임대료 시세가 아무리 낮은 지역도 주택 구입 후 발생하는 유지비용보다 높아야 투자가치가 있는 것으로 판단할 수 있다. 그렇지 않다면 투자계획을 접거나 비용이 적게 발생하는 주택으로 투자 계획을 변경한다.

■ 좋은 투자용 주택 고르기
일부 전문가는 ‘10분 거리’에 위치한 주택이 투자용으로 적합하다고 강조한다. 근거리에 있어야 건물관리도 수월할 뿐만 아니라 지역 특성도 잘 이해하고 있어 세입자 유치에도 유리하다는 설명이다. 임대용 투자주택의 위치 선정도 매우 중요하다.

불리한 위치로 세입자를 유치하는데 어려움을 겪는다면 곧장 금전적인 손해로 이어지기 때문이다. 흔히 임대용 투자 주택으로 선호되는 지역은 학군이 우수한 지역, 대학가, 대기업 인근 지역 등으로 이들 지역은 임대수요가 꾸준한 특성을 갖고 있다.

지역 범죄율도 투자용 주택을 고를 때 반드시 점검해야 할 사항이다. 셀러나 리스팅 에이전트의 이야기만 듣지 말고 직접 관할 경찰국이나 온라인 정보 사이트를 방문해 주택이 위치한 지역의 최근 범죄율을 확인한다. 범죄율 중 주택을 파손하는 행위인 ‘밴달리즘’ 발생률을 주의 깊게 확인하고 범죄율 증가 및 하락률도 점검한다. 또 이웃 주민에게 경찰의 순찰이 얼마나 잦은 지에 대해 문의하는 것도 지역 안전도 파악에 도움이 된다.

투자 자금에 여유가 있다면 단독주택보다는 1채 이상의 유닛이 위치한 다가구 주택도 고려해볼 만하다. 여러 채의 유닛 중 한 채가 비어도 유닛으로부터 임대료 수익이 들어오기 때문에 위험을 분산하는 효과가 있기 때문이다. 또 주택시장이 개선돼 가격이 오르면 단독주택에 비해 높은 처분 이익도 기대해볼 수 있다.

다가구 주택 구입을 고려한다면 4유닛이 넘지 않아야 저렴한 이자 비용을 적용받을 수 있다. 4유닛까지는 일반 주택과 동일 주택 대출 기준이 적용돼 다운페이먼트 비율인 낮은 FHA 융자 등을 통해서도 구입이 가능하기 때문이다. 만약 4유닛 이상 되는 주택을 구입하면 다운페이먼트 비율이나 이자율 조건이 다소 까다로울 수 있으니 주의한다.

■ 구입 예정지 재산세율 점검
투자용 주택 유지비용 중 가장 큰 비율을 차지하는 것이 재산세다. 재산세율은 카운티마다 다르고 심지어 같은 시 안에서도 지역에 따라 차이가 나기도 한다. 재산세율이 너무 높은 곳에 투자용 임대주택을 구입하면 비용 지출이 늘어나기 때문에 높은 임대수익을 기대하기 힘들다. 주택 구입을 전후로 재산세 금액이 변동될 수 있으니 이 점도 주의한다.

예상 주택 구입 금액에 지역 재산세율을 적용하면 주택 구입 후 변동되는 재산세를 확인해 볼 수 있다. 카운티 재산세 담당 부서에 연락해도 예상 재산세 금액을 확인할 수 있으니 주택 구입 전 반드시 점검한다.


<준 최 객원기자>