주택 대출의 길이 막혀 주택 구입을 포기하는 사례가 최근 많다. 감정가가 낮게 나오거나 인스펙션 결과가 렌더 기준에 미달해도 주택 대출이 거절되기 일쑤다. 주택 대출을 가로 막는 장애물이 없는 ‘홈 패스’(Home Path) 모기지가 최근 주목 받고 있다.

홈 패스는 국책모기지 은행인 패니매가 압류한 주택을 구입하는 구입자에게 패니매가 협력 은행을 통해 대출하는 모기지다. 주택 구입에 필요한 대출은 물로 주택 개량 비용까지 제출하는 홈 패스의 내용과 장단점을 알아본다.


차압매물 구입자 위한 프로그램
모기지보험·주택감정도 불필요


■ ‘홈 패스’란?

2009년 처음 선보인 홈 패스는 국책은행인 패니매가 압류 후 되파는 차압 매물을 구입자를 대상으로 제공되는 주택 대출 프로그램이다. 홈 패스의 가장 큰 장점은 다운페이먼트 비율이 낮다는 것인데 거주목적 구입자는 최소 3%, 투자자는 10%의 다운페이먼트만으로도 패니매 소유 매물 구입이 가능하다. 홈 패스는 주택 구입 자금 외에도 구입 후 주택 개량에 필요한 자금도 대출해 좋은 반응을 얻고 있다.

현재 홈 패스 모기지 대출 은행으로 승인을 받은 은행은 전국 약 50 여곳이다. 이들 은행은 패니매가 정한 홈 패스 모기지 가이드라인에 따라 모기지를 발급한 후 패니매가 모기지를 사들이게 된다.

참여 은행에 따르면 홈 패스 모기지 신청에 필요한 최소 크레딧 점수는 약 660점으로 일반 융자의 크레딧 점수 기준보다 낮은 것이 특징이다.

홈 패스 모기지를 통해 주택을 구입하려는 바이어는 홈 패스 웹사이트(www.HomePath.com)에 등록된 약 8만여채의 매물 중 선택하면 된다. 패니매에 따르면 매달 수천채의 주택이 압류되는 데 홈 패스 모기지 시행 후 판매 속도도 빨라졌다. 올해 1분기 패니매는 약 5만3,549채의 주택을 압류했는데 같은 기간 이보다 더 많은 약 6만2,814채의 매물을 처분하는데 성공했다.

■ 장점
홈 패스 모기지의 가장 큰 장점은 차압 매물을 구입하려는 전문 투자자들과 치열한 구입 경쟁을 벌일 필요가 없다는 것이다. 때로는 현금 동원력이 강한 전문 투자자들과 구입 경쟁에서 번번이 밀려 일반 구입자들의 차압 매물 구입이 가로 막히는 사례가 많다.

패니매는 이같은 폐단을 없애기 위해 투자자들의 구입을 제한하는 동시에 거주 목적의 구입자들에게 구입 기회를 제공한다. 패니매는 리스팅 에이전트로 하여금 매물이 나온지 15일 내에는 투자자들의 구입 오퍼를 받지 못하도록 규정하고 있다. 이 기간에는 거주 목적의 일반 구입자들의 오퍼만 접수된다.

주택 감정 과정이 생략되는 점도 홈 패스의 장점이다. 지나치게 보수적인 주택 감정 관행으로 주택 대출이 거절되고 결국 주택 거래가 깨지는 사례가 많은 요즘 주택 감정이 필요없다는 것은 큰 장점이라고 할 수있다.

후안 로드리게즈 융자 전문인은 “전통적인 융자나 FHA 융자의 경우 소액의 감정가 차이로 막판에 주택 거래가 무산되는 사례가 많다”며 홈 패스의 무감정 절차를 큰 장점으로 꼽았다.

홈 패스의 또 다른 장점은 모기지 보험 가입을 요구하지 않는 것이다. 일반 융자의 경우 다운페이먼 비율이 20% 미만일 경우, FHA 융자의 경우 의무적으로 모기지 보험에 가입해야 하는 반면 홈 패스 모기지의 경우 다운페이먼트 비율과 상관없이 보헙 가입을 요구하지 않는다. 따라서 20만달러 짜리 주택을 5% 다운페이먼트로 구입할 경우 납부해야 하는 월 약 150달러의 모기지 보험료가 절약된다.

■ 단점
이자율이 일반 융자보다 조금 높다는 것이 홈 패스 모기지의 유일한 단점이다. 홈 패스 모기지에 적용되는 이자율은 일반 융자에 비해 0.25 %에서 0.5% 포인트 높다. 하지만 대부분의 경우 홈 패스 모기지의 다른 혜택을 통해 이자 비용이 상쇄되기도 한다.

우선 모기지 보험 가입이 필요없는 점이 이자 비용 부담을 덜어준다. 또 패니매는 구입 가격의 최고 3.5%에 해당하는 클로징 비용을 제공하기도 하는데 이 경우 융자 금액을 낮춰 이자율이 높더라도 결국 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 낮아지기도 한다.

매릴랜드 햄스테드에 최근 주택을 구입할 예정인 채드 키니의 경우 홈 패스 모기지를 통해 다소 높은 이자율에도 불구하고 일반 융자보다 오히려 낮은 월 페이먼트 금액을 대출 은행 측으로부터 제시받았다. 16만5,000달러짜리 주택을 구입할 계획인 키니는 홈 패스 모기지를 통해 개량비 보조금까지 모두 18만달러의 융자를 대출받을 예정인데 은행 측이 제시한 월 페이먼트 금액이 FHA 융자 때보다 약 50달러 낮았다.


<준 최 객원기자>