주택 처분 방안을 놓고 고심 중인 ‘깡통주택’ 소유주들에게 재융자의 길이 다시 열렸다. 깡통주택 소유주들에게 재융자의 기회를 주는 구제 프로그램인 HARP(Home Affordable Refinance Program)가 최근 내년 중순까지 연장 실시되기로 결정됐다.

‘깡통 주택’은 주택 시세가 모기지 원리금보다 낮아 재융자 실시가 사실상 불가능한 상태에 빠진 주택을 일컫는다. 연방 정부는 이들 주택 소유주가 연체나 차압 상태에 빠지는 것을 막기위해 일종의 구제 프로그램인 HARP를 지난해부터 실시했는데 이를 1년 더 연장하기로 결정한 것.

‘깡통주택 재융자 프로그램’으로 알려진 HARP의 기존 가이드라인과 이번에 정비된 가이드라인 등에 대해 알아본다.


2009년 6월1일 이전 대출자 대상
일부 수수료 면제·신규보험 불필요


■ 기존 가이드라인
지난 6월30일 종료 예정이었던 깡통주택 재융자 프로그램 HARP가 내년 6월30일로 1년 더 연장돼 재융자 기회를 놓쳤던 깡통주택 소유주들의 숨통이 일단 트였다.

HARP는 깡통주택 소유주들에게도 재융자를 통해 이자율을 낮추거나 변동 이자율을 고정 이자율로 변경할 수 있는 기회를 제공해 그동안 많은 관심을 모았다. 특히 최근 이자율이 급락하면서 재융자 수요가 늘 것으로 전망되는데 깡통주택 소유주들 역시 재융자 러시에 동참할 것으로 보인다.

HARP의 신청자격은 국책 모기지 은행인 패니매나 프레디맥이 발급했거나 보증을 선 융자 대출자에게만 해당된다. 따라서 연방주택국, 연방재향군인청, 연방농업국 등의 기관이 보증을 선 융자는 HARP 신청자격에서 제외된다.

과거 모기지 체납 기록이 전혀 없어야 신청 자격이 주어지는데 패니메이의 경우 과거 12개월간 30일 이내 체납 기록 한차례가 넘지 않는 대출자까지는 눈감아 준다. 반면 프레디맥 대출자의 경우 과거 12개월간 모기지 체납 기록이 전혀 없어야 HARP를 신청할 수 있다.

■ 정비된 가이드라인
최근 연방 정부가 HARP 실시를 1년 더 연장하면서 몇가지 조항을 정비했다. 우선 HARP의 신청자격 중 하나가 융자 발급 시기였는데 이중 일부가 조정됐다. 기존 패니매 융자의 경우 2009년 3월1일 이전 발급, 프레디맥 융자의 경우 2009년 6월1일 이전 발급되어야 신청자격이 주어졌지만 이번 개정안에서 패니매 융자 발급 시기가 프레디맥과 같은 2009년 6월1일로 조금 늦춰졌다.

깡통주택 소유주들에게 또 한가지는 그동안 재융자 실시 깡통주택 소유주들에게 부담이 됐던 일부 비용이 면제된다는 것이다.

프레디맥은 앞으로 HARP를 실시할 때 ‘Price Adjustments’ ‘Added
Fees’ 등으로 알려진 비용을 면제하기로 결정했다. 이들 비용은 렌더들이 그동안 클로징 비용이나 높은 이자율 등의 형태로 재융자 신청자에게 고스란히 떠넘겨 왔던 비용들이다.

■ 모기지 보험 신규가입 필요없다
HARP의 가장 큰 장점은 주택담보대출비율(LTV)이 높은 주택 소유주에게도 재융자의 기회를 제공해 차압 위기에서 구제한다는 것이다. HARP의 LTV비율 상한선은 125%으로 LTV가 이미 100%를 넘어섰더라도 재융자를 고려해볼 수 있다.

그렇다면 재융자를 고려하는 주택 소유주들은 재융자 신청 때 신규 모기지 보험 가입 여부에 대한 의문이 생길 수 있다. 주택 대출 때 LTV가 80%를 넘으면 대부분 렌더들이 대출 신청자에게 PMI 가입을 의무화하고 이는 대출자에게는 추가 비용 부담이 된다.

우선 신규가입 여부에 대한 답변은 대부분의 경우 신규가입이 필요 없다라고 보면 된다. 대부분의 PMI는 대출자가 가입하고 비용을 지불하는데 이 경우 HARP를 통해 재융자를 받더라도 기존의 PMI가 재융자 후에도 적용되므로 신규가입할 필요가 없다. 반면 렌더가 지불하는 PMI 가입 대출자의 경우 HARP 프로그램 신청자격에서 제외될 수 있으니 HARP 가이드 라인을 잘 이해하는 융자 전문인에게 문의토록 한다.

■ 실패 단정 이르다
일부에서는 HARP의 시행 결과를 놓고 의견이 엇갈리고 있다. 우선 실패라고 주장하는 측은 HARP의 수혜자 숫자가 당초 기대에 미치지 못하고 있다는 주장이다.

연방 주택금융국의 집계에 따르면 HARP가 처음 실시된 2009년 약 19만명의 깡통 주택 소유주가 재융자에 성공했고 이듬해인 2010년에는 약 62만1,800명이 재융자를 통해 구제를 받았다. 특히 웰스파고 은행의 경우 HARP 시행 후 현재까지 주택담보대출비율이 80%가 넘는 융자 약 21만5,000건에 대한 재융자를 실시해 높은 실적을 보이고 있다.

반면 주택 차압이 여전히 높고 차압 위기에 놓인 주택의 숫자도 여전히 높아 HARP 시행 효과가 미미하다는 것이 실패론자들의 주장이다.

하지만 HARP가 실패라고 단정짓기에는 아직 이르다는 의견도 만만치 않다. 올 초까지만 해도 모기지 이자율이 한동안 상승세를 보인 바 있고 더 오를 수도 있다는 전망이 지배적이었는데 이같은 분위기가 재융자 수요를 가로 막았다는 것이다.

이자율이 상승함으로써 재융자로 인한 혜택이 크게 감소한 반면 재융자 수수료를 지급해야 하는 부담이 있어 선뜻 재융자 신청에 나서지 못한 것도 이유라고 할 수 있다. 하지만 최근 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 급락하면서 일반 재융자는 물론 HARP재융자 수요도 다시 고개를 들 것으로 전망된다.


<준 최 객원기자>