집페이먼트가 밀려 차압을 걱정하는 주택소유주에게 숏세일은 과연 훌륭한 대안이 될 수 있을까? 답은 누가 물어 봤는가에 따라 달라질 것 같다.

즉 숏세일을 할 것인가, 차압을 기다릴것인가는 당사자가 처한 여러가지 상황이나 주택의 관리상태, 혹은 주택시장의 동향등 여러가지 변수에 따라 달라질것이다.

그래서 주위에서 많은 의견들이 들려오고 어려움에 쳐한 집주인들을 더욱 혼란에 빠트리는 경우가 있어 결정에 어려움을 겪는 주택소유주들이 의외로 많다. 이번에는 이런 분들이 두가지중 하나를 택하는 데 도움이 될 만한 내용을 적어 본다.

먼저 차압과 숏세일의 정의가 무엇인지를 알아보면, 차압은 강제성을 띤 법적 조치로 주택소유주가 진 빚을 갚지않아, 은행이 채무자의 집을 팔아 손실을 보충하는 것이고, 숏세일은 집주인이 자신의 집을 팔아 은행에 빚을 갚는 것인데 단지 집값의 하락으로 전액을 다 갚지못하게 되니 은행의 허락이 필요한 것이며 은행도 숏세일에 호의적이다.

실제로 이런 일이 생길때 당사자들의 가장 큰 관심사는 역시 크레딧문제인데 두가지 경우 모두, 정도 차이는 있어도 www.myfoco.com을 통해 확인해 볼 수있는 FICO점수가 떨어지는 등 크레딧에 손상이 간다. 차압일때는 7년간 기록이 남게되고.

숏세일일 경우에도 기간에 대한 언급은 없어도 역시 기록이 남게되지만 “not paid as agreed”나 “settled for less”등 용어자체가 은행과의 협상을 통한 결정인 것을 보여주니 그나마 다행이다.

그리고 페니매(Fannie Mae)의 지침에 따르면 숏세일은 2년, 차압은 5년이 지나면 주택융자가 가능하다고 한다. 숏세일을 하면 크레딧 손상이 차압과 비교하여 훨씬 적다는 뜻이 되겠다.

그다음 크레딧문제만큼이나 중요한 것이 세금인데 차압일때는 융자금액에서 시세를 뺀 차액에 대해 양도소득세등 세금이 부과될 수 있어 파산을 통하여 면제될 수도 있다.

숏세일일 경우에도 융자금액에서 팔린 금액을 뺀 차액에 대한 세금이 생길 수 있으나 이 경우도 여러가지 요인으로 세금이 면제된다. 특히 지난 5년간 적어도 2년이상 거주했던 집일 경우 차압이나 숏세일 모두 처음 샀을 때의 가격보다 처분된 값이 높을 경우에는 차액의 $25만까지, 부부일 경우 50만까지 양도 소득세가 면제된다.

특별히 세금면제의 경우 각자의 상황에 맞는 전문가의 정확한 도움이 필요할 것이다.

집이 차압되고 난 후에도 1차 채무에 대한 차액은 탕감되나 처음 융자를 받을때 사기가 있었거나 집을 고의로 훼손시켰다거나 집을 위해 사용되어지지않은 2차 융자등은 계속 채무로 남게된다.

숏세일일 경우 1차 채무는 물론 면제되며 2차 이상일 경우 어떤 때는 숏세일후에도 채무로 남게되기도 하지만 은행과의 협상을 통해 면제받거나, 적은 금액으로 합의를 하여 숏세일을 통해 남은 빚을 모두 탕감받는 것이 바람직하다.

어떤 경우에도 합의사항은 서면으로 남겨야한다.

경제적인 어려움으로 페이먼트를 내지못했던 주택소유주에겐 차압이나 숏세일
이 끝난 후 살고 있는 집에서 얼마나 더 오래 머무를 수있는가도 현실적으로 큰 문제가 된다.

이때 차압절차의 시작인 NOD를 받고 나서 4-5개월 후엔 경매과정을 통해 집이 넘어가고 이후엔 지역에 따라 약간의 이사비용을 받고 집을 비워 주거나 아니면 퇴거과정이 바로 시작되기도 한다. 숏세일의 경우엔 NOD를 받았어도 숏세일이 진행중이면 최소 4개월에서 일년까지 걸리는 숏세일 승인기간과 1, 2개월의 에스크로기간엔 셀러가 합법적으로 살던 집에 머무를 수 있다.

그러므로 에스크로가 열리고나서 이사를 준비할 수 있는 여유가 있게 된다.
숏세일은 복잡하고 어려운 과정이므로 전문 에이전트를 고용하여야 숏세일을 성공적으로 끝낼 수 있고 능력있는 전문 에이전트를 선별하고자 할때, http://www2.dre. ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp에 들어가 정보를 얻을 수도 있으나 상담을 통하여 일을 잘 끝낼 수 있는 에이전트를 선택하여야 한다.

미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
(213)505-5594