1. 김소유씨는 상가가 있는 아파트 건물을 구입했다. 상가 입주자 중에는 바, bar가 있는데 커다란 음악과 아주 시끄러운 소리들이 방해 받지 않고 즐길 수 있는 권리, a right to quiet enjoyment을 상당히 침해하고 있다고 입주자들은 불평을 하며 바 테넌트의 이러한 행위를 삼가 하게 해 달라고 건물주에게 요청했고 건물주 김소유씨는 바 테넌트에게 입주자들에게 방해가 될 만한 너무 커다란 소리는 자제해 달라고 요청을 했지만 그때마다 조금은 나아지는 듯 하다가 다시 커다랗고 시끄러운 소리들로 돌아가 입주자들의 불평을 해소시키지 못하여 입주자들은 계약이 남아있음에도 불구하고 이사를 나가 버리기에 이르렀으며 김소유씨는 입주자들을 상대로 렌트를 내라고 소송을 제기하게 되었다. 대게 constructive eviction, 퇴거조치로 해석될 수 있는 경우는 건물주 자신의 어떠한 행동이 있어야 되는 것이지만 만일 건물주인이 control 콘트롤 할 수 있는 상황이며, 입주자들의 권리에 대한 침해가 substantial 상당한 정도인 경우에는제3자의 행위에 의해서도 퇴거추정 constructive eviction이 인정된다는 판결이 나왔다. 적당한 양의 전기나 개스 공급을 중단할 경우에도 여기에 해당되게 된다.

부동산에는 두 종류의 권리 즉 소유할 수 있는 권리 a right to own과 점유할 수 있는 권리 a right to possess / occupy로 나누어지며 입주자와 임대계약을 했을 때 점유할 수 있는 권리는 입주자에게 넘어가게 되고 건물주에게는 소유할 수 있는 권리만 남게 되며 입주자의 점유권에 부착되어 있는 권리를 건물주는 어떠한 손상으로 부터 보호해 주어야 되는 것이다. 임대한 유닛에 들어가기 위해서는 24시간 통보나 임대계약에 있는 대로 사전 통보를 입주자에게 반드시 해야 하는 것도 점유권에 부착되어 있는 입주자의 권리를 보호하기 위한 것이다.


2. 마음에 드는 부동산이 있어 담당 부동산 에이전하고 연락을 하고 가격, 조건 등을 타진하는 과정에서 셀러를 대신하는 리스팅 에이전이 예를 들어 50만불에 리스팅이 되어 있지만 47만불 정도에 오퍼를 해 보는것이 어떠냐는 얘기를 듣곤 한다.

리스팅 에이전이 47만불 정도에 오퍼를 해 보라고 말하는 순간 셀러에 대한 fiduciary duty 즉 에이전이 지켜야할 신뢰의 의무가 위반되며 속된 표현으로 커미션은 날아가 버리는 것이다. 더욱이 셀러를 대신하는 리스팅 에이전이 바이어도 대표할 경우는 dual agent 이중 에이전으로, 더욱 더 심각한 상황이 된다. 47만불 오퍼를 들고 셀러에게 가서 48만5천불에 카운터를 하자고 하는 순간 이번에는 바이어에 대한 신뢰 의무가 위반되기 때문이다. 셀러가 원하는 50만불 대신 47만불을 오퍼하라고 바이어에게 제시하므로 내 자신의 이익보다는 셀러의 이익을 돌보며, 보호해야 할 의무 duty to care, protect without pursuing own personal gain을 위반했고 바이어가 원하는 47만불 대신 48만5천불을 제시하므로 바이어 대한 의무를 위반하게 된 것이고 결과는 커미션이나 어떠한 보수를 받을 권리를 몰수당하는 것이다.

셀러 hyme는 브로커 roger와 95,000불에 부동산 매매 의뢰계약을 맺었는데 브로커 roger의 세일즈맨 중에 한 사람이 관심 있는 바이어에게 95,000불 보다 싸게 살 수 있다는 언질을 했고 이 바이어는 직접 셀러 hyme에게 가서 둘이서 브로커 roger를 거치지 않고 직접 계약 체결하고 매매를 종결지었다. 브로커 roger는 셀러 hyme를 상대로 계약상의 커미션 5%를 페이 하라는 소송을 제기 했는데, 고용된 브로커는 고용주의 이익을 위해 entirely in good faith로 act 해야 할 의무가 있는데 예상 바이어에게 리스팅 가격보다 적은 가격으로 살 수 있다는 제안은 그 의무이행을 위반한 것이기에 커미션이나 어떠한 보수에 대한 권리도 몰수한다는 판결이 나왔다. 모든 사항이 legally sensitive한 이슈이니 이러한 상황이 되어갈 때는 반드시 부동산 전문변호사와 상의하여야 한다.

(213)550-8826

하워드 한 부동산 컨설턴트·법학박사