2011년 6월 중순이 지나가는데도 미국의 경제는 여전히 회복의 기미를 보여주지 못하고 있고 미국 내 고용시장의 형편도 그리 좋지는 못한 상태가 변함없고, 줄어든 가계소득으로 인한 소매경기의 불황이 여전하다. 전 세계적인 경기불황 속에서 미국의 경기불황이 가장 심하다는 이야기는 일전에 한번 언급한 적이 있는데, 특히 미국경제는 가장 대표적인 소비경제 시스템이어서 일반 소매경기가 살아나지 않으면 전체적인 경기가 살아나지 않는다고 한다.

다시 말하면 소비자들이 돈을 쓰고 물건을 소비하여야 시장이 살아나고 기업이 살아난다는 이야기인데, 소비자들이 쓸 돈이 줄어든 지 벌써 몇 해째가 되고 여전히 몇 해 전의 높았던 소득수준으로 다시 올라가지 못하고 있으니 소매경기가 살아날 수가 없단다.

그러다 보니 겨우겨우 지금까지 어떻게 해서든 버티고 넘어왔던 집의 월페이먼트가 드디어 낼 수가 없게 되고 조만간 집을 포기해야 하는 경우가 닥친 주택 소유주들의 전화가 다시 하나둘씩 걸려오기 시작한다.

우선 월페이먼트를 내지 못하게 되는 경우를 당하게 되면 부동산 숏세일 전문가에게 전화 상담부터 먼저 해서 차근차근 그 처리과정을 이해하면서 진행하는 것이 좋다. 아니 좋은 게 아니라 반드시 상담을 해서 어떻게 하면 가장 합리적, 합법적, 순리적으로 일을 처리해야 하는지 알고 넘어가야 하겠다.

우선 월페이먼트를 내지 못하고 3, 4개월이 지나면 NOD(Notice of Default)가 등기 우편으로 날아온다. 같은 내용의 같은 편지가 3, 4통이 날아올 것이다. 이는 이제 페이먼트가 일정기간 밀려서 은행이 독촉을 계속했지만 더 이상 페이먼트를 못하고 있으니 이제부터 변호사 등을 통하여 경매(auction)와 같은 법적조치를 취하겠다고 하는 통보이다.

이 NOD를 받고 3, 4개월이 지나면 드디어 경매를 실시하겠다고 하는 통보, 즉 NOT(Notice of Trustee’s Sale)가 날아온다. 그리고 그 통지 후 1개월 정도 뒤에 경매가 실시되어 집이 다른 투자자, 은행 등에 팔리고 나면 그 뒤 1, 2개월 후에 집을 비우고 이사를 가야 한다.

그렇다면, 월페이먼트를 내지 못하고 이사를 나가는 날까지 계산을 해보면 약 8개월에서 12개월 정도가 소요된다는 것을 알 수 있다. 다시 말하자면 8~12개월 동안은 월페이먼트를 내지 않고도 현재의 집에서 지낼 수 있다는 이야기가 된다. 지금과 같이 가계의 월수입이 줄어든 상태에서 한 달의 페이먼트를 내지 않아도 된다는 것은 얼마나 큰 혜택이 되는지 실제 겪어보지 않은 사람은 잘 모를 것이다.

은행의 독촉에 시달려 다른 곳으로 이사를 나간다면 그때부터 매달 내어야 되는 렌트비도 여간 부담이 되지 않을 터이니 성가시기 짝이 없는 은행의 독촉을 무던히 견뎌낼 수 있는 자신만 있으면 내 집에서 페이먼트의 부담 없이 어느 정도의 기간 머무를 수가 있는 것이다.

그러나 나의 집이 경매로 넘어가서 완전히 집을 비워주고 나갈 때까지 아무런 조치도 하지 않는 것과 숏세일을 통하여 집을 정리해 주고 은행에 넘겨주고 나가는 것하고는 큰 차이가 있다. 숏세일을 통하여 집을 매매하는 경우에도 마찬가지로 8~12개월 정도 계속 내 집에서 머무를 수가 있으며, 때에 따라서는 그 보다도 훨씬 더 길게 현재의 집에서 머무를 수가 있다.

숏세일을 통하게 되면 그 때부터 성가신 은행의 독촉을 더 이상 받지 않게 된다. 게다가, 집주인의 경우 은행대출이 1차 은행뿐만 아니라, 라인 오브 크레딧의 형태로 집을 담보로 다시 돈을 꺼내 사업자금 등으로 사용한 경우에는 은행대출이 별도로 2차 대출의 형태로 남아 있게 되는데, 이때에는 반드시 숏세일을 통하여 그 2차 대출금을 지우도록 하여야 한다.

그냥 아무런 조치를 하지 않고 경매로 넘어가면 1차 대출금은 내지 못한 주택세금(property tax), 내지 못한 월페이먼트와 사라질 수 있으나, 라인 오브 크레딧으로 사용한 2차 대출금은 절대 그냥 사라지지 않는다.

이 경우에는 반드시 숏세일을 실시토록 하여서 2차 대출금을 지우도록 해야 한다. 그 성공률은 95% 이상을 기록하고 있으니 이런 경우에는 반드시 숏세일을 거쳐야 함을 잊지 말아야 하겠다.


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
(661)373-4575