주택 융자 대출자들의 모기지에 대한 이해가 턱없이 부족한 것으로 나타났다. 온라인 부동산 업체 질로우닷컴이 주택 구입 희망자를 대상으로 실시한 설문 조사에서 조사 대상자의 약 절반가량이 모기지의 기초 지식에 대해 모른다고 답변했다.

이들은 모기지 유형, 이자율, 수수료, 융자심사 조건 등과 같은 모기지 기본사항에 대한 이해가 없어 주택 융자 대출 때 실수를 저지르기 쉬운 것으로 지적됐다. 설문 참여자들은 모기지 이자율을 결정 과정, 변동 이자율 모기지, 모기지 이자율, 모기지 할인율, FHA론, 융자 사전승인 절차, 융자 수수료 등의 순으로 잘못된 상식을 갖고 있는 것으로 이번 조사에서 나타났다. 질로우닷컴의 이번 설문조사 결과를 바탕으로 주택 구입자들이 융자 대출 때 저지르기 쉬운 모기지 관련 실수들을 소개한다.

이자율 결정시기·수수료 등
바이어들 기초지식 부족해
대출 때 잘못된 선택 많아

■할인 이자율에 대한 오해

질로우의 설문조사에서 약 45%의 응답자가 모기지 할인 포인트에 대해 잘못 이해하고 있는 것으로 나타났다. 오답자들은 주택 융자 대출 때 할인 포인트를 반드시 구입해야 하는 것으로 알고 있다고 답했다. 모기지 할인 포인트는 이자율을 낮추기 위해 대출자가 융자 은행에 선불로 지급하는 비용으로 대출자의 선택사항이다.

대개 1포인트는 융자 금액의 1%에 해당하는데 1포인트 지급으로 이자율을 평균 약 0.125% 낮출 수 있다. 선불로 지급해야 하는 수수료 비용이 증가함에도 불구하고 포인트를 구입하는 이유는 융자기간 매달 납부하는 페이먼트 금액을 줄일 수 있기 때문이다. 반대로 할인 포인트 구입 후 구입비용이 회수되기 전에 집을 팔거나 재융자를 실시하면 포인트 구입으로 인한 손실이 발생한다. 포인트 구입을 결정하기 전 예상되는 거주기간을 우선 고려해야 손실을 막을 수 있다.

■모기지 이자율 결정 시기

모기지 이자율의 결정 과정에 대해서도 잘못 이해하고 있는 응답자가 많았다. 마치 주식시장에서 주가가 하루에도 수차례씩 바뀌는 것처럼 모기지 이자율 역시 하루에 수차례씩 변동하는데 응답자의 절반 이상이 모기지 이자율이 하루에 한번 결정되는 것으로 잘못 이해하고 있었다. 응답자의 약 55%가 동부시간으로 오전 9시에 발표되는 모기지 이자율이 하루 동안 유효한 것으로 알고 있었다.

이자율 결정시기에 대해 잘못 이해하는 대출자들은 은행별 모기지 이자율 샤핑을 소홀히 하는 실수를 저지르기 쉽다. 전문가들은 은행별 모기지 이자율 샤핑을 통해 자신에게 적합한 이자율을 선택하라고 조언한다. 질로우닷컴(www.zillow.com/ mortgage-rates) 등의 웹사이트를 통해 시시각각으로 변하는 모기지 이자율을 점검할 수 있다.

■융자 수수료

이번 설문 조사에서 융자 수수료가 고정되어 있는 것으로 잘못 알고 있는 응답자도 의외로 많았다. 응답자의 약 3분의1이 융자 은행이 크레딧 리포트 발급, 주택 감정, 융자발급 절차 등의 명목으로 부과하는 융자 수수료가 법으로 규정되어 있다고 답했는데 이는 사실과 틀린 답변이다. 수수료는 은행별로 자체 결정하는 것으로 대출자와의 상담을 통해 얼마든지 조정이 가능하다. 따라서 대출자는 융자 신청 전 은행별로 수수료 비용을 비교함으로써 융자 비용을 절약이 가능하다.

지난해부터 실시된 융자 견적서 관련 규정으로 은행별 수수비용에 대한 비교가 한결 수월해졌다. 지난해 초 개정된 주택 융자관련 규정에 따라 주택 융자 신청인은 융자 신청 3일 내에 렌더로부터 ‘융자 예상 견적서’(Good Faith Estimate·GFE)를 제공 받을 수 있게 됐다. 주택 구매 계약 체결 때 예상 클로징 비용과 마감 때 실제 클로징 비용 간 차이가 발생함으로써 주택 구입자가 불리함을 당하는 것을 방지하기 위해 시행된 규정이다. 견적서에 명시된 비용 중 일부 비용은 실제 비용과 10% 이상 차이가 발생할 수 없다.

만약 차이가 발생하면 렌더는 주택 구입자에게 차액을 주택 거래 마감 후 30일 이내에 환급해야 한다. 예상 비용과 실제 비용을 비교하려면 에스크로 마감 때 발급되는 최종 클로징 비용 명세서 ‘HUD-1’서류를 확인하면 된다. GFE와 HUD-1 서류 간 비용을 비교해 차이가 클 경우 렌더에 이의를 제기한다.

■변동 이자율에 대한 오해

주택 구입 대상자들이 변동 이자율이 적용되는 모기지와 관련 잘못 이해하고 있는 것 중 하나가 바로 이자율이 반드시 오르기만 한다고 믿고 있는 것이다. 질로우닷컴의 설문 조사에서 응답자의 절반이 넘는 약 57%가 변동 이자율은 일정기간 후 항상 오른다고 답했다.

반면 변동 이자율은 융자시장의 상황에 따라 내려갈 수도 있어 변동 이자율 모기지를 반드시 피할 필요는 없다는 것이 일부 전문가들의 조언이다. 융자시장 상황을 잘 예측하고 거주 예상기간을 잘 고려해 변동 이자율 모기지를 선택하면 모기지 비용을 최소화하는 것이 가능해진다.

■모기지 기본 용어 이해 부족

주택 구입 대상자들이 모기지 기본 용어에 대한 이해가 부족할 경우에도 불필요한 실수를 저지르게 된다. 이번 조사에서 응답자의 약 37%가 FHA 융자는 첫 주택 구입자에게만 적용되는 융자로 이해하고 있다고 답변했으며 융자 사전 승인(pre-approval)을 받으면 융자를 문제없이 받을 수 있다고 답변했다.

FHA 융자의 경우 첫 주택 구입 여부와 상관없이 융자 조건만 갖추면 낮은 다운페이먼트로도 주택을 구입할 수 있는 장점이 있어 만약 첫 번째 답변처럼 오해하고 있다면 FHA 융자의 혜택을 놓치는 실수를 저지르게 된다.


<준 최 객원기자>