‘깡통주택’ 상황이라고 해서 반드시 차압으로 이어져야 하는 것은 아니다. 차압을 피할 수 있는 몇 가지 대안을 고려해 현재의 힘든 상황을 잘 견뎌내면 정든 집을 잃을 필요가 없다. 설사 주택을 처분해야 하더라도 차압 때보다 충격이 덜하기 때문에 여러 대안을 적극 고려한다. 다음은 깡통주택 소유주들이 고려해볼 수 있는 차압의 대안이다.

◆융자 조정

융자 조정은 재정난에 빠진 모기지 연체자의 대출조건을 완화해 주는 작업이다. 연체자의 상황이 은행의 기준에 맞을 경우 융자기간 연장, 이자율 인하 등의 방식으로 모기지 부채상환 부담을 낮춰주는 것이다.

연방 정부가 2009년부터 실시한 주택시장 구제책의 일환인 융자 조정 프로그램(HAMP)이 대표적이다. HAMP는 정부가 모기지 연체자들을 구제하기 위해 은행에 자금을 지원하는 방식으로 융자 조정을 장려하는 프로그램인데 현재 그 결과에 대한 평가는 희비가 엇갈리고 있다. 일부 연체자들의 차압 방지에 도움을 준 반면 혜택자수가 기대에 미치지 못했다는 것이다.

월스트릿 저널에 따르면 지난해 말 기준 신청자 약 270만명 중 약 25%에만 해당하는 68만명만이 이자율 조정 등의 혜택을 받았거나 잠정 시행 중인 것으로 나타났다. 탈락자 중 약 130만명은 서류 미비, 모기지 상환 능력 보유, 융자 금액 초과 등의 이유로 혜택을 받지 못했다. 또 상당수는 신청초기 적격 판명을 받아 잠정조정 혜택을 받았으나 서류 미비 등의 사유가 발견됨에 따라 중도에 탈락하기도 했다.

따라서 융자 조정을 신청할 때 필요한 서류만 철저히 구비해도 차압을 피해 갈 수 있다. 현재 HAMP는 실효가 기대에 미치지 못해 존폐위기에 놓였지만 은행 자체적으로 실시하는 융자 조정 프로그램이 있는 지 알아보고 적극 신청해 보도록 한다.


■숏세일

몇 년 전까지만 해도 생소했지만 이제 너무도 흔한 용어가 된 ‘숏세일’도 차압의 대안으로 고려해 볼 수 있다. 숏세일은 모기지 원리금이 주택시세보다 많은 주택 소유주들이 주택을 팔 때 선택하는 판매수단 중 하나다. 주택 구입 때 융자를 내 준 은행이 주택을 압류하는 것보다 유리하다고 판단될 경우 융자 원리금에 미치지 못하는 금액에 주택을 팔 수 있도록 승인하는 판매 절차다.

숏세일의 가장 큰 장점은 어느 한쪽이 손해를 보지 않는 ‘윈윈’ 전략이라는 것이다. 은행 측으로서는 차압비용 지출을 막을 수 있어 좋고 셀러는 차압으로 인한 크레딧 손상을 크게 줄일 수 있는 장점이 있다.
차압 절차를 밟기 전 숏세일을 시도해 보려면 숏세일 거래 경험이 풍부한 에이전트를 물색하는 것이 거래 성공을 좌우한다. 숏세일 거래의 절차가 일반 매물 거래보다 다소 복잡하고 까다롭기 때문에 절차를 잘 파악하고 있는 에이전트에게 주택 구입을 의뢰해야 한다.

또 숏세일 매물 거래에 적극적인 에이전트를 찾는 것도 중요하다. 숏세일 거래의 수수료는 보장되지 않는 경우가 많아 은행의 최종 승인에 따라 수수료율이 낮아질 수도 있기 때문이다. 까다로운 절차 때문에 일부 에이전트는 숏세일 거래를 기피하기도 한다. 바이어 에이전트뿐만 아니라 숏세일 거래 경험이 풍부한 리스팅 에이전트를 고르면 거래가 순조로워 진다.

■자발적 소유권 양도

은행 측에 자발적으로 주택 소유권을 양도(Deed In Lieu of Foreclosure)하는 것으로 물론 은행 측의 승인을 받아야 가능하다. 만약 2차, 3차 융자나, 홈에퀴티 융자가 있거나 재산세 미납으로 인한 담보권 등 설정되어 있다면 소유권 양도가 거의 불가능하다고 보면 된다. 한 마디로 자발적인 차압이라고도 할 수 있는 소유권 양도는 어려움에 처한 주택 소유주와 렌더 모두에게 장점이 있다.

우선 주택 소유주에게 가장 큰 장점은 융자 상환 부담으로부터 벗어날 수 있다는 것이고 지루하고 불안하기만 한 차압절차를 밟지 않아도 된다는 것이다. 또 차압을 선택할 때보다 크레딧 점수 피해를 최소화할 수 있는 것도 소유권 양도의 장점이라고 하겠다.

렌더가 소유권 양도 방법을 통해 소유권을 넘겨받는 가장 큰 이유는 차압 절차에 따르는 비용 지출을 최소화 할 수 있기 때문이다. 또 차압 절차 때 종종 발생하는 주택 파손을 막을 수 있는 것도 렌더로서는 좋은 점이다. 차압 절차를 밟게 된 주택 소유주들은 때로는 감정이 격해져 차압기간에 주택을 고의로 파손하기도 하는데 이같은 피해를 최소화 할 수 있다.

소유권 양도는 주택 소유주와 렌더, 양측의 자발적인 참여로 이뤄진다. 대부분 모기지 원리금이 주택 시세를 넘지 않는 경우에 렌더가 소유권 양도 신청을 받아들이는 것이 일반적이다. 하지만 최근 차압률이 높아지면서 주택시세가 모기지 원리금을 밑돌더라도 소유권 양도 신청을 받는 렌더도 늘고 있다.

◆파산신청

마지막으로 고려해볼 수 있는 대안은 파산신청이다. 파산은 크게 챕터 7과 챕터 13 두 종류로 이 중 챕터 7 파산신청이 받아들여지면 모기지를 포함, 대부분의 빚이 청산되는 반면 현재 주택에서 거주를 지속할 수 있다.

이같은 챕터 7 파산신청은 파산신청자의 재정상태가 매우 불량할 경우에만 받아들여진다. 챕터 13 파산의 경우 일명 ‘집을 구하기 위한 파산’으로도 불리는데 채권자와의 합의를 통해 개인 회생절차를 밟게 된다. 파산신청의 경우 모기지 부담에서 해방될 수 있지만 파산신청을 대행해 주는 변호사 비용이 발생하고 크레딧 보고서에 파산기록이 수년간 기록되는 단점이 있다.