아프리카 속담에 “ 한 아이를 교육시키기 위해서는 온 마을의 주민들이 동원되어야 한다”는 말이 있다. 한 마을의 주민은 아니더라도 자녀교육을 위해서 부모들은 자신의 인생을 헌신한다. 2009년 8월 USDA의 Nutrition Policy and Promotion 센터의 발표에 의하면 중류층가정이 자녀를 17세 까지 양육하는데 $221,000을 소비한다고 한다. 물론 이는 대학교육비는 제외한 숫자이니 천정부지로 치솟는 대학등록금과 기숙사비를 포함 한다면 한 자녀를 양육하는데 북가주 지역의 콘도 한 채 가격이 소요되고, 두 자녀를 양육한다면 학군좋은 지역의 주택 한 채 가격이 소요된다는 이야기다.

은퇴연령에 들어선 고령자가 늘어나면서 리버스 모기지 (Reverse mortgage)에 대한 관심과 신청이 늘어나고 있다. 리버스 모기지는 지난 몇 년간 미국 주류사회에서는 폭발적인 인기를 끌고 있지만 한인사회에서는 그다지 인기가 좋지 않다. 이민 1세대 부모님들은 어떻게 해서라도 자식들에게 소유주택을 유산으로 남기려고 하기 때문이다.

1989년에 소개된 리버스 모기지는 62세이상인 주택소유주들에게 거주 주택을 담보로 이쿼티를 대출하여 은퇴자금이나, 병원비, 그리고 생활비 등으로 사용하게 하는 것으로 소유주가 사망하거나, 주택매각, 이사를 하기전까지는 만기일이 없다. 다른 주택융자와 달리 매월 모기지를 납부하지 않고 주택을 매매하거나 이사를 할 경우 대출액과 이자를 일시불로 상환한다. 소유한 주택에 다른 융자가 없거나 소액의 융자가 있을 경우에만 가능하다. 리버스모기지는 연방주택국에서 후원하는 융자프로그램으로 2001년 에는 그신청자가 단지 7,781건이 었는데, 2007년에는 107,000건이 넘었는데, 주택가격이 하락하면서 2008 년 부터는 신청건수가 다소 하락하고 있다.

까다로운 주택 융자 심사에 비해 리버스모기지는 융자신청시 수입이나 자산의 증명이 필요하지않다. 다만 주택소유주의 나이, 주택감정가격, 소재주택의 카운티, 그리고 이자율등을 고려할 뿐이다. 신청자는 적어도 62세가 되어야 한다. 주택을 공동소유할 경우 소유자 모두가 적어도 62세가 되어야 한다. 이자율은 나이가 많을 수록 낮아진다. 통상 변동이자율로 인덱스(Index) 에다 마진(Margin) 을 더하게 된다. 인덱스로는 일년 국고채 (One year Treasury bill)를 사용한다. 프로그램에 따라 일년만기 국고채의 인덱스에다 1.5% ~ 3.1%의 마진이 더해진다. 아무리 이율이 올라도 시작이자율에서 5%이상은 오를 수 없다. 2007년 3월 에는 고정프로그램이 등장하기도 했다. 대출금은 일회에 몫돈으로 수령할 수 도 있고 , 기한과 금액을 정해서 다달이 일정액을 수령할 수도 있고, 한도액이 정해진 라인오브 크레딧 (Line of Credit), 그리고 매년 한도액이 인상되는 크레딧 라인 등 다양한 방법으로 인출할 수 있다.

융자한도액은 주택시세에서 융자금을 뺀 금액의 70% 이다. 주택의 시세가 $500,000이고 융자금액이 $200,000이 있다면 융자한도액은 그 차액의 70% 인 $210,000이다.

연방 국세청은 대출금을 소득으로 간주하지 않는다. 따라서 대출액에 대해 소득세를 납부하지 않아 도 된다. 또한 대출액은 쇼셜시큐리티(Social Security)나 메디케어(Medicare)등 다른 연금혜택에 영향을 미치지 않는다. 물론 재산세는 홈오너가 납부해야 한다. 리버스모기지 대출액한도는 , 신청자의 연령 그리고 주택에 쌓여진 이쿼티등에 따라 다르다.

융자 비용으로는 주택 감정가격의 2% 정도 클로징 코스트가 있고, 2%의 모기지 보험료 그리고 매달 은행에서 부과하는 소정($25-30)의 수수료가 있을 수 있다. 융자 비용도 대출금에서 제할 수 있어 융자신청시 현금지출의 부담이 없다. 그러나 기관마다 융자비용의 차이가 있을 수 있기 때문에 신청 전에 샤핑을 해야 한다. 그리고 융자신청시 연방주택국에서 인증하는 상담자와 충분한 상담을 하고 상담을 마쳤다는 증명서를 받아야 융자를 받을 수있다.

주택 소유주가 리버스 모기지를 갚지 않고 사망할 경우 상속자가 대출액과 이자를 갚을수도 있다. 그렇지않다면 은행에서 주택을 매각하여 융자액을 제하고 그 나머지 상속자에게 환원한다. 역모기융자의 자세하고 공정한 정보는 미국은퇴자 연합 (American Association of Retired Persons)의 무료통화1-800-209-8085나 연방주택국의 웹사이트 www.hud.gov를 통해 얻을 수 있다.

우리 부모님들은 굶주린 배를 냉수 한 사발로 채우시면서도 자식들 교육시키시고, 자식들에게 좀 더 나은 환경을 마련하기 위해 이 먼 타국으로 이민와 온갖 고생을 마다 하시지 않으셨다. 부모의 자식 사랑이야 조건 없는 희생이다. 조건 없다고 언제까지 받을 수는 없는 법, 리버스모기지를 이용하여 부모님들이 편한하게 사실 수 있으시면 좋겠다.

(그레이스 박 융자 / 베이캘파이낸셜 408)203-6832)