4월19일자 San Jose Mercury News신문에 “ Younger generation sees American Dream Fading” 이라는 다소 씁쓸한 기사가 게재되었다. 연합통신이18-24세 1,104명의 청년층을 상대로 여론조사를 한 결과 56%의 응답자가 부모세대들 보다 주택구입을 하기가 더 어려워진다고 생각하고 있고, 53%는 은퇴자금을 저축하기가 더 어렵다고 생각하였다. 또한 42%의 젊은이들이 본인들이 원하는 생활을 할수 있을 만큼의 생활비를 버는 것이 어렵다고 대답하였다. 갈수록 경쟁도 치열해지고, 자연자원도 고갈되어가니 점점 사는 것이 힘이들어 질수 밖에는 없을 것이다. 지난 2년간 경제위기를 맞아 우리의 생활이 심적으로 또 경제적으로 어렵긴 하여도 그래도 차세대들 보다는 윤택하고 내집마련도 훨씬쉬울듯 하다.

미국 경제는 꾸준한 회복세를 보이고 있으나 부동산 시장은 여전히 부진하다. 4월19일 상무부의 발표에 따르면 3월의 주택신축은 2월에 비해서는 7.2%가 증가한 54만 9천채 (연간환산치)이다. 하지만 1년전에 비하여서는 13.4% 인하된 실적이다. 신규주택시장이 저조한 이유는 대부분의 홈바이어들이 값비싼 신규주택보다는 기존주택을 선호하기 때문이고, 수요가 분명치 않은 상황에서 건설업체의 주택신축을위한 대출이 어렵게 되면서 주택신축이 줄어들고 있는 것이다.

구슬이 서말이라도 꿰어야 보배라는 옛말이 있다. 요즈음 처럼 주택가격이 낮고, 대출금리가 낮아서 주택구입의 최적기이라고 하여도, 모아둔 돈이 없어서 주택구입을 못한다면 FHA 융자를 고려해 볼 수 있다. FHA융자는 3.5% 다운페이먼트만 하면 연방주택청에서 보증을 하여주기 때문에 은행으로 부터 주택융자를 얻을 수 있다. 하지만 FHA의 가장 큰 어려운 점은 다운페이먼트를 적게 하기 때문에 당연히 월페이먼트가 높다. 따라서 은행에서 요구하는 45-50%수입대비 지출의 비율이 가장 큰 걸림돌이다. FHA융자의 이자율은 일반융자의 이자율과 비슷하다. 하지만 주택청에서 보증을 하는 관계로 융자금의 일회성 보증비용을 지불해야 하고, 20%의 다운페이먼트를 하지 않기 때문에 은행을 위해 모기지 보험 (Private Mortgage insurance)를 들어야 한다. FHA 보증 비용은 융자금액에 추가할 수 있다. 하지만 은행을 위한 모기지 보험은 주택에 에쿼티가 20% 쌓일 때까지 지불하여야 한다. 그래서 FHA융자는 수입은 높은데 모아놓은 돈이 많지 않은 사람들에 적격이다.

3.5% 다운페이먼트를 전액 Gift로 받을 수가 있고, 일반 주택융자와 달리 크레딧이 620점만 되면 이자율은 크레딧이 좋은 사람과 동등한 이자율로 대출 받을 수가 있다. Bankruptcy를 한 기록이 있는 경우라도 Discharge 된 후 2년간 완벽한 크레딧을 쌓았다면 융자가 가능하고, Foreclosure를 한 경우는 3년간 완벽하게 크레딧을 쌓아야 한다. 일반 융자와 다른 한가지는 결혼을 한 경우라면 부부중 한 사람 이름으로만 주택융자를 신청한다하여도 배우자의 크레딧 리포트까지 조회하여 부부의 모든 채무를 지출로 계산한다.

단독주택이 아닌 콘도를 구입할 경우는 콘도단지와 HOA (Home Owners Association) FHA가 허가한 리스트에 있어야 하기 때문에 콘도를 구입할 경우라면 사전에 FHA가 승인한 콘도리스트를 입수하여 주택을 찾아야 한다.

FHA가 보증하는 비용은 이전에는 1% 이었는데 올 4월18일부터 1.25%로 인상되었고, 융자시 에스크로에서 한 번만 지불하면 되고, 서두에서 언급하였듯이 보증비용도 융자금액에 얹을 수 있다.

Mortgage Insurance는 다운페이먼트의 비율에 따라 다르다. 융자금액이 주택가격의 95%이면 연 0.90% 이고 95% 미만이면 0.85% 이다.

또한 95%의 융자를 하기 때문에 세금과 화재보험을 달달이 거두어가는 Impound를 반듯이 하여야 한다. 때문에 에스크로 클로징시 서너달의 화재보험료와 재산세를 미리 납부하게 된다.

모기지보험이나, 재산세, 화재보험등을 월페이먼트와 함께 납부하여야 해서 다달이 높은 월페이먼트를 하여야 하지만, 융자만 가능하다면 세금혜택도 없이 달달이 나가는 렌트를 살기보다는 FHA융자를 하여서라도 내집마련을 한다면 적어도 에쿼티도 쌓일테이고 소득공제의 혜택도 볼 수 있다. 하지만 절대로 무리해서 주택을 구입하지는 말아야 한다. FHA융자는 일반융자와는 달리 정부가 보증을 하기 때문에, 파산을 하거나 포클로져를 하여도 죽을 때까지 갚아야 한다. 미납된 세금이 무덤까지 따라가는 이치와 같다.

(그레이스 박 융자/베이켈파이낸셜 408)203-6832 )