서프라임융자 파동 이후 민주주의 대명사인 미국에 살면서도 마치 사회주의 국가에 사는 듯한 생각이 든다. 정부에서는 “소 잃고 외양간 고친다는 격”으로 온갖 융자업무를 법으로 규제한다. 약 2년전에는 주택감정가격이 부풀려지는 것을 제한하기 위하여 HVCC(Home Valuation Code of Conduct )라는 법을 개정하여 융자인과 감정사의 의사소통을 차단하더니, 이제는 융자인의 수수료체제를 법으로 규제를 한다. 문제는 이런한 법들로 인해 소비자들의 융자 비용이 높아진다는 점이다.

이제까지는 융자인의 수수료는 이자율에 따라 그 금액이 달랐다. 소비자들이 융자인에게 Origination Point를 지불하는 경우를 제외하고는, 융자인들은 이자율에 따라 다른 수수료를 제공 받았다. 물론 이자율이 높아질수록 수수료도 높아진다. 요사이 몇 년간은 이자율이 낮았기 때문에, 대부분은 소비자들이 융자인들의 수수료를 지불하기 보다는, 융자인들은 은행에서 보수를 받았다. 특히나 No Point No Cost의 융자의 프로그램은 융자인들이 은행으로 부터 수수료를 받아서 소비자에게 $3-4,000의 융자비용까지 지불하여 하여 주는 것이다. 그러기 때문에 No Point No Cost 프로그램의 이자율은 Point나 Closing Cost를 지불하는 이자율 보다는 다소 높아질 수 밖에는 없다. 한 달에 몇 십불 페이먼트를 더 납부하는 것이 몇 천불의 융자비용과 수수료를 납부하는 것이 더 유익하기 때문에 이런 프로그램을 제공하는 것이다.

그런데 몇 몇 악덕 융자인들이 이자율에 따라서 수수료가 다른 기존의 방법을 악용하여, 아주 높은 이자율을 제공하고 높은 수수료를 챙겼기 때문에, 정부가 이러한 방법을 법으로 규제하게 되었다. 4월6일 부터 시행된 새로운 수수료 책정의 방법은 융자회사가 사전에 모든 은행에 우리 회사는 몇 퍼센트의 의 수수료를 받겠다는 약정을 하고 무조건 약정한 퍼센트 만큼의 수수료를 받게 되는 것이다. 약정한 수수료 보다 덜 받을 수도 더 받을 수 도 없다. 문제는 $100,000융자금액과 $1,000,000의 융자금액에 보상은 전혀 다른 것이다. 만약 우리 회사가 Wells Fargo은행에 1% 수수료를 받겠다고 약정한다면 그 금액이 전자는 $1,000이고 후자는 $ 10,000 이다. 요즈음 같이 융자업무가 힘든 세상에 어느 융자인이 $1,000 수수료를 받아 , 그것을 회사와 나누면서 융자업무를 할 것이며, 또 $10,000의 수수료를 받는다면 융자인들은 큰 부자가 되게 생겼다. 이전에는 금액이 작은 융자는 은행으로 부터 소정의 수수료를 받고 그 부족 분은 소비자에게 Origination Point로 받았지만, 이제는 그럴 수 없다. 때문에 융자인들은 금액이 작은 융자를 달가와 하지 않을 것이다. 융자인들의 수수료는 은행에 따라서 적게는 1% 많게는 3%까지 선택 할 수 있다.

서두의 노포인트 노코스트의 융자는 은행으로 받는 수수료에서 융자비용을 제하면 융자인들의 수수료는 얼마 되지 않았는데, 이제는 무조건 수수료로 1%를 받아야 하기 때문에 소비자에게 제공하는 이자율만 높아지게 되었다. 몇 몇 은행들은 3월 28일 부터 새로운 수수료의 방법을 시작하였는데, 이자율을 비교하여 보니, 이전의 방법보다 이자율이 훨씬 더 높아졌다. 제대로 알지 못하고 법을 개정하여서는 소비자의 부담만 높아지는 듯 하다. 결국 2009년 5월 1일자로 개정된 주택감정의 법 처럼 “빈대 한마리 잡겠다고 초가삼간 태우”는 상황이 될 것 같다. 주택감정법이 바뀐 이후 이전에는 $250-300 하던 주택감정비가 $400-500이 되었다. 이전에는 감정사와 직거래를 하였다면, 은행과 거래하는 감정매니지먼트사가 개입되었고, 감정사들은 감정매니지먼트를 통해 주문을 받기 때문에 중간에서 감정매니지먼트사만 배부르게 되었다. 또한 이전에는 주택을 구입하기전에 융자인들이 감정사에게 구매하는 주택의 감정가격을 미리 알아볼 수 있었지만, 새로운 법에의해 융자인이 감정사와 직접 소통하는 것이 금지되어서 사전에 감정가격을 알 수가 없다. 그러다보니 주택을 구입한 후 감정이 제대로 나오지 않는 경우가 허다하여 융자에 큰 어려움이 있다.

세상에 완벽한 법이 어디에 있겠으며, 성인군자만 사는 나라가 어디에 있겠는가?
요즈음 처럼 융자심사를 철저하게 하여도 여전히 월급명세서나 잔고증명을 고쳐서 대출을 받는 융자회사가 많다고 한다. 융자인의 수수료 보상의 법을 개정한다고 하여도, 악덕 융자인들은 어떻게 하여서든 높은 수수료를 챙길 것이다. 융자업무가 나날이 힘이들어지니 결국 그 부담은 결국 소비자에게 전가될 것 같아 걱정이다.

융자 /베이캘파이낸셜 408)203-6832