주택 가격 더블딥에 대한 우려가 현실화 되고 있다. 케이스-실러 지수 창시자인 로버트 실러 예일대 교수는 최근 CNN 머니와의 인터뷰에서 향후 주택가격이 15~25% 추가 하락할 수 있다는 우려를 내놓았다. 일부 부동산 전문가들도 지역에 따라 가격 하락폭에 차이가 있겠지만 주택 구입을 1년 정도 미루면 주택가격 ‘할인혜택’을 받을 수 있다는 입장이다.

이같은 주택가격 하락 전망 탓에 당장 주택을 구입하는 것이 손해인 것처럼 느껴지는 것도 당연하다고 하겠다. 하지만 주택 융자시장 전망을 살펴보면 당장 주택 구입을 미루고 나중에 구입하면 마치 불리해질 것처럼 융자시장 상황이 돌아가고 있다. 올해 중 모기지 이자율이 상승할 것으로 예측되고 각종 융자관련 비용도 인상될 것이 확실시되기 때문이다.

따라서 현재의 낮은 융자 비용으로 주택을 구입해도 향후 주택가격에 하락에 따른 손실 폭이 크지 않겠다. 만약 높은 이자율과 인상된 융자비용으로 주택을 구입하면 주택 가격 하락 에따른 혜택 폭이 어차피 상쇄할 것이기 때문이다. 이같은 주장을 뒷받침하는 모기지 시장의 전망을 알아본다.



■국책 모기지 은행 비용 인상

은행들로부터 모기지를 매입하는 수단으로 융자시장에 자금 유동성을 공급하는 연방 국책 은행들이 조만간 줄줄이 융자비용을 인상할 것으로 예상된다. 프레디 맥은 이미 지난 1일부터 인상된 융자 비용을 적용하기 시작했고 패니매는 다음달 1일부터 인상할 계획이다.

이들 국책 모기지 은행의 융자비용 인상안은 크레딧 점수가 높은 대출자들에게도 융자비용이 부과된다는 점을 주 내용으로 한다. 종전 크레딧 점수가 720점 이상인 대출자는 다운페이먼트 비율과 관계없이 융자비용이 전혀 부과되지 않았다. 인상안 실시 후부터는 크레딧 점수가 720점을 넘더라도 다운페이먼트 비율이 25% 미만인 대출자는 융자액의 0.25~0.5%에 해당하는 비용을 지불해야 한다.

4%대 주택금리 상승전망 우세
국책은행 융자비용 줄줄이 올려


또 크레딧 점수가 700~719점 사이인 대출자 중 다운페이먼트 비율이 20%를 넘지 않을 경우 융자비용은 종전 0.5%에서 1%로 2배로 오르게 된다. 국책 은행 측은 연체 위험성을 대비하고 적절한 서비스 제공을 위해 불가피한 인상이라는 입장을 밝히고 있다. 이같은 국책 모기지 은행의 융자비용 인상이 결국 모기지 이자율 인상으로 이어져 대출자들의 융자비용 부담이 가중될 것으로 융자 업계는 내다보고 있다.

주로 서민들의 주택 구입을 지원하는 연방주택국(FHA)마저도 예산 부족을 이유로 모기지 보험 비용을 인상할 태세다. 현재까지 알려진 바로는 FHA 모기지 보험료 인상안은 내달 18일부터 시행될 예정이다.

■‘도드-프랭크’법안 강화

융자업계를 감독하는 ‘도드-프랭크’(Dodd-Frank) 법안이 강화될 전망으로 이에 따른 융자 업계의 비용 상승이 고스란히 대출자의 비용 부담으로 이어질 것으로 우려된다. 최근 오바마 행정부가 내년 금융규제안 도드-프랭크 법안 집행 예산으로 약 65억달러를 책정한 바 있고 이 법안에 의해 신설되는 소비자 금융보호국(CFPB)이 내년부터 융자업계를 감독하게 될 예정이다.

CFPB는 주로 은행들이 모기지 이자율과 클로징 비용을 대출자들에게 적절히 공개하는지 여부에 대한 감독을 강화할 예정인데 이에 따라 발생하는 추가비용을 은행들이 대출자들에게 전가시킬 가능성이 크다는 것이 업계의 지적이다.

도드-프랭크 법안 강화 실시에 따라 융자비용 인상 외에도 융자업계에 큰 변화의 바람이 불 것으로 예상된다. 주택 융자 대출자들이 고비용 융자로 인한 피해를 입지 않도록 하기 위해 융자 브로커들의 수수료 지급 체계에 대대적인 수술이 실시될 전망이다. 융자업계는 도드-프랭크 법안 시행 예정을 앞두고 초조해 하고 있는 가운데 결국 모기지 대출자들의 모기지 비용 인상이라는 부작용을 초래할 수도 있다고 볼멘소리를 쏟아내고 있다.

■융자 혜택안 마감

이번 달 초 오바마 행정부가 패니매와 프레디 맥 등 국책 모기지 은행을 점진적으로 퇴출시키는 방안을 포함한 모기지 시장 개혁안을 발표한 바 있다. 개혁안의 대부분이 기존에 주택 구입자들에게 제공되던 융자 혜택을 축소시키거나 원상 복귀하겠다는 내용으로 주택시장 및 융자 시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 연방주택국(FHA)과 국책 모기지 은행을 운영하는데 필요한 예산 부족을 기관 폐쇄나 축소 운영으로 해결해 나가겠다는 의지로 풀이된다.

모기지 시장 개혁안이 시행되면 FHA 융자에 적용되던 3.5% 최소 다운페이먼트 비율이 10%로 늘어나게 된다. 연방 정부는 다운페이먼트 비율 상향 조정을 통해 모기지 시장에서 FHA 융자가 차지하는 비율을 줄여 나갈 방침이다. 현재 전체 융자 시장에서 FHA 융자의 점유율은 약 30%로 서브 프라임 사태 이후 부쩍 늘었다. 이전 FHA 융자의 점유율은 전통적으로 약 10~15%대를 유지해 왔다.

다운페이먼트 비율 상향 조정과 함께 정부 보증 융자 한도액 축소안도 주택시장과 융자시장을 위축시킬 것으로 우려된다. 주택시장 침체 직후인 2008년 고급 주택지역의 정부 보증 융자 한도액은 종전 62만5,500달러에서 72만9,750달러로 일시 상향 조정돼 현재까지 시행되고 있다. 오바마 행정부는 최근 오는 9월30일 만료되는 정부 보증융자 한도액 상향 조정을 연장할 계획이 없음을 밝혀 한도액은 다시 62만5,5000달러로 원상 복귀될 것이 확실시 되고 있다.


<준 최 객원기자>